近日，上海市商务委员会制定的《关于加快上海商业转型升级提高商业综合竞争力的若干意见》（下称《意见》）正式出炉，提出“聚焦商圈、业态、企业三大核心要素，加快推动商业转型升级”，从政策意义上为上海商业转型提供了指导。
近几年来以外滩、淮海中路为代表的上海传统黄金商圈日渐式微。雨果博斯、杜嘉班纳、乔治·阿玛尼等众多一线奢侈品牌已陆续撤离外滩，曾经荣耀一时的外滩18号也逐渐被本土珠宝首饰名店、咖啡馆、不定期的艺术展取代。在外滩等传统商圈面临转型的节点，此次《意见》的发布也更加耐人寻味。
“自去年以来，奢侈品行业在整个中国的交易状况呈现下滑趋势，奢侈品牌的部分撤离是商业结构调整的正常现象，调整后外滩商业朝着个性化和定制化的方向发展。”在戴德梁行商业地产服务部主管郑志宏看来，对于外滩和淮海路等传统商圈来说，不断引入新业态、增强体验式消费、打造个性化定制化服务将是未来实现转型升级的必经之路。
另起炉灶
在一批奢侈品牌纷纷撤离外滩的同时，上海国金中心、新天地、K11反倒陆续吸引了如乔治·阿玛尼、Vera Wang、杜嘉班纳等顶级品牌入驻。此外，静安嘉里、芮欧百货等新兴购物中心近年来蓬勃发展，聚集了大量人气。
对此，世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕表示，奢侈品牌当初入驻外滩，主要是看重外滩的历史文化积淀和地段特殊价值，将外滩门店作为品牌形象展示的窗口。而随着多来年品牌熟知度的提升，展示功能在不断削弱，零售商会更注重经营的收益。
更重要的是，“随着消费习惯发生改变，消费者更倾向于在聚集度较高的购物中心实现一站式购物，而上海传统的商业街，例如淮海中路，因其为带状商业，客流聚集度相对较弱，且没有特色业态和品牌来吸引消费者，使得其表现不尽如人意。”吴奕奕认为，租约到期也是一个客观的因素，一线奢侈品从外滩的撤离与其说是恶性退出，倒不如说是急流勇退，寻找性价比更高的店铺。
除了商业模式的牵制，高端人流量的稀缺和交通规划的不畅也是外滩吸引力逐渐下降的重要因素。尽管外滩客流量很大，但是基本以游客为主，真正具有购买力的消费者并不多；在交通规划上仍有较大提升空间，私家车难以停靠，高端人口导入受限。
从外部环境来看，自去年以来，在国家严控“三公消费”和加大反腐力度的影响下，一线奢侈品在中国扩张的速度整体趋缓，反倒是轻奢品牌日渐兴起。一批轻奢侈品牌入驻如K11、静安嘉里等新兴购物中心，由于个性化设计和相对亲民的价格，受到越来越多消费者的青睐。
“如K11等新兴购物中心的崛起确实对传统商圈造成了不小的冲击，不仅体现在差异化和个性化的品牌集聚上，更重要的是主题式和体验式商业的导入。像K11前不久引入莫奈画展，以文化艺术为主体，主打互动式的体验消费，吸引了大批人流。”郑志宏指出，外滩等传统商圈在业态布局上明显不足，租金压力反倒在其次。对于奢侈品品牌的租金报价，外滩约30~40元/平方米/天，淮海中路约50-60元/平方米/天，可以发现其实外滩的租金相对其地段来讲并不算太高。
