曾几何时，南京市民逛街购物的区域不只于新街口的1平方公里范围内；曾几何时，Zara、Gucci不再是难得一见的“西洋景”；曾几何时，为了某家商场的一场体验秀从城北奔波到城南……
这些不经意间，似乎很难察觉到的变化，恰恰记录了一个城市商业的变迁史，这种变迁不仅仅局限于时间上，更体现在空间内；不仅仅是方式方法的变革，更是一个行业、一个领域思想、理念的更新。
昨日（9月2日）下午，借2014商业地产论坛南京站的契机，世界五大行之一的世邦魏理仕为南京这段变迁史加以注释，并从专业顾问的角度提出了发展的建议。
因需求而变
诚如世邦魏理仕策略发展顾问部董事吴振宇所言，任何一个城市商业的变迁，不论是格局、空间的改变，还是运营理念、产品定位的变化，都是因为人的需求在变，也自然是应当顺应了人的需求的变化而变化。
还记得90年代，每年的农历新年到来前，南京市民都会去商场购置来年的新衣服，那时，几乎家家户户的首选都是新街口——新百、金鹰、中央商场、大洋百货。
在世邦魏理仕看来，这是早期以百货商场为主的南京零售商业，“那时，消费者对于品牌、档次的普遍需求都停留在中低水平，基本满足即可。”
但伴随着宏观经济的持续发展，家庭收入随之提高，直接的反映就是对于偏高端消费品、甚至是奢侈品，从“追求”变为“需求”，从短期、偶然需求变为长期、必然需求。
2006年，德基广场一期的开业便顺应了需求，且重新定义了南京零售物业市场，为国际一线品牌首进南京创造了物业条件。
随后，南京零售物业市场陆续迎来大量购物中心的开业，包括水游城、虹悦城、万达广场等，使优质品牌的承载平台更加丰富、多样。
据了解，近年来，南京社会消费品零售总额长期保持两位数的增长率，并且已汇集了大量奢侈、轻奢侈、快市场、餐饮连锁品牌及其副线品牌。
如新街口商圈就汇集了大量奢侈品牌江苏首家门店，南京虹悦城开业即聚集了Inditex集团旗下包括Zara在内的七大品牌。此外南京还开出了江苏首家Holister、中国内地首家Monki、江苏第二家苹果直营店等等。
“国际品牌视南京为二线城市的首选城市之一。”世邦魏理仕表示，但根据其观察，档次的提升、品牌的扩张只是商业谋变的一个方面，更为突出和显著的变化是伴随着城市区域的外扩，中心商圈的迁移。
据新华网记者观察，2012年以前，位于河西、江宁、浦口或其他区域的零售商业都非常有限，并以百货为主。但随着城市外扩，住宅开发亦开始向城市周边区域发展，基础设施不断完善，人口得以外迁，核心商圈越发不能满足全市所有区域消费者的日常消费。
