一直以来，陈启宗被外界誉为“慢火煲好汤”的高手。如今，这位高手正在经历被火灼伤的疼痛，他带领下的恒隆广场在内地二线城市的运营频频受困，例如，沈阳、济南恒隆广场出租率下滑，天津恒隆广场延迟6年开业。
早些时候，陈启宗曾公开表示，内地是恒隆未来的发展方向，自2001年起就很少在香港购置土地，但在内地数个城市则购入了多幅面积颇大的地块。据恒隆2014年度中期业绩报告显示，恒隆1-6月物业租赁方面的收入为38.45亿港元，其中，香港与内地的租金收入分别为16.90亿港元、21.55亿港元，占比依次为43.95%、56.05%。
不言而喻，内地是恒隆的主战场，未来的主要增长点将是二线城市卖场的持续增长，如果恒隆的运营不见起色，未来的增长将会陷入停滞。
扩张阵痛
恒隆于1992年开始进入内地市场，分别联合其他香港和内地企业开发上海徐家汇地铁上盖和南京西路地块，兴建了港汇广场和恒隆广场，并在上海创造了奇迹。据2013年年报显示，恒隆总租金收入为66.38亿港元，其中上海的两座购物中心和写字楼总租金收入为26.4亿港元，占比为40%，投资回报率高达42%。这也激发了陈启宗铁定将世界级定位的恒隆广场推及到内地各大城市的决心。
迄今为止，恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。
一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。
2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。
2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。其称，当年上海项目开业当日的回报率超过4%，而沈阳项目可达到6%的水平。陈启宗却反复强调，开业当日的回报率并不重要，重要的是3年后还能保持这样的水平。
可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。皇城恒隆广场建筑面积为11万平方米，位于沈阳核心商业街“中街”的西部，与老牌百货兴隆大家庭仅一街之隔，地理位置极具优势，客流量也相对较高。虽然对面的兴隆大家庭实力强劲，年销售额约为25亿元，但与皇城恒隆广场定位有所不同，并不能构成真正的竞争。皇城恒隆广场定位为四星+五星的购物中心，而兴隆大家庭则是偏向中低端。
投资人惠星告诉记者，皇城恒隆广场是所有恒隆广场中经营最为惨淡的，“我去调研的时候是周五下午，但商场的冷清还是让我很吃惊。”
由于面临首个换租期，整个商场的出租率降至88%，租金收入也降低了两个百分点为1.6亿港元。为此，惠星给记者算了一笔账，如果按照中高端购物中心的租金收入占营业额的15%-20%来计算，皇城恒隆广场的年销售额只有8亿-10.67亿港元。在这个地段，作为运营三年的购物中心，年销售额在12亿-14亿港元才算及格。这个卖场实际上完全没有找到经营的方向，在品牌规划上给人非常凌乱的感觉。
除了皇城恒隆广场，经营不佳的还有位于沈阳“金廊”青年大街北部核心区域的市府恒隆广场。建筑面积为8.6万平方米，定位五星，紧邻沈阳市政府。不过，绝佳的地理位置并不能扭转目前的现状。
“金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。老牌的卓展购物中心于2006年在沈阳开业，在2013年的销售额为24亿元。虽然处于从高峰滑落的阶段，但是多年积累了牢固的客群，尤其是政府关系资源丰富。这是恒隆市府广场难以比拟的。华润万象城距离市府恒隆广场向南仅3公里，2011年开业，2013年的销售额为20.5亿元，发展势头良好。
