刚刚完成收回佛山项目49%股权的瑞安房地产，近日又开始在上海出售酒店。
近两年，瑞安房地产（下称“瑞房”）颇热衷于整体出售其旗下的商业物业。据公开资料显示，自去年下半年以来，瑞房已经连续出售包括上海、沈阳等地的3个项目。
根据瑞房发布的公告显示，瑞房将再出售旗下位于上海的两个酒店项目予鹰君集团，作价15.6亿元。其中，虹桥新天地酒店售价9.65亿元，新天地朗廷酒店价格不超过6亿元。
对此，房地产业内人士严跃进告诉《中国经营报》记者，瑞房之所以出售酒店，和酒店业目前的经营状况有关。“本身瑞房的酒店业定位高端，但是，随着中国反腐倡廉以及宏观经济的低迷，酒店业的市场前景受到了阻碍。而且可以观察到，目前出售的酒店项目还在工程期，所以目前的出售有‘甩包袱’的意味。”严跃进说道。
连续抛售商业项目
根据瑞房与鹰君达成的框架协议内容显示，瑞房将以9.65亿元出售上海虹桥新天地酒店，同时鹰君同意于完成交易后六年内，公司可分得上限为1000万元之出售权益，且拥有优先被通知及协商之权益。鹰君已就协议向托管账户支付10%按金。而虹桥新天地酒店出售后，瑞房预计收益920万元。
与此同时，瑞房又向鹰君出售新天地朗廷酒店，售价不超过6亿元。加上两个项目出售的总价，瑞房可增加约16亿元现金流，可以大大缓解上半年因收入不足而带来的利润下滑。
根据瑞房年报数据显示，上半年虽然营业额有显著增长，但纯利却倒退近23%至10.07亿元，而主要原因正是由于上海项目入账较少致毛利率较低，而一般开支和行政开支上升，同时还有人民币贬值造成的1.26亿元汇兑亏损所致。
对此，瑞房董事总经理黄勤道解释，酒店业务向来并非集团主业，且之前业绩不理想，出售有助改善资金运用，集团将录得现金流入净额5.48亿元，亦可使负债比率下跌约5个百分点，因此决定出售。
“而在未来，瑞房将会继续出售类似的非核心资产。”黄勤道表示。
值得注意的是，此次瑞房抛售商业项目并不是第一次，而是瑞安集团近两年一直在持续进行的动作。根据公开资料显示，仅上海一个城市，瑞安已经连续减持了3个项目。
2011年11月，瑞房就将上海创智天地3.3万平方米的物业以近6亿元的价格出售给中国工商银行，从而解决了当时虹桥商务区虹桥天地项目的资金需求。
2013年12月，瑞房向中国人寿信托出售99%上海兴侨权益，出售待售股份估计约为33.23亿元。而套现所得将用作偿还债务、开发房地产项目。
除此以外，瑞房也分别在重庆，沈阳、杭州等地出售商业项目。据本报记者统计，仅从去年至今，瑞房就累计4次抛售商业项目，套现金额近86亿元。
对此，一位不愿具名的金融业人士告诉本报记者，由于瑞房近年以来参与多个旧城改造项目，尤其是在“新天地”系列综合体项目中，拆迁的成本越来越大，瑞房投入了大量资金，导致负债率居高不下，从而加剧瑞房的资金紧张程度。
“因此，出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式，集中将负债率压低，可以让瑞房的资金流转更有效率。”上述金融业人士表示。
与此同时，据记者了解，瑞房为了上海新天地系列综合体项目，准备了三年计划策略，其中之一便是出售相关物业回笼资金，即通过整体出售集团的非核心办公楼及零售物业以提高资产周转率及缩短投资回报期。而通过出售资产所套现的资金，据瑞房披露将用在偿还债务及物业开发。
“瑞安集团一直在整合旗下商业地产物业、打造新的上市平台中国新天地，因此出售相关非主要业务的资产也有助于其实现高周转。”上述人士说道，更为重要的是，在集团业绩严重下滑之时，也不得不借助抛售商业物业来帮助美化财务报表。
而瑞房主席罗康瑞也表示，未来数周会再有出售事项公布，并称会挑选合适商业项目注入旗下中国新天地，维持明年下半年分拆新天地上市的目标。
倒逼转型
众所周知，瑞房最值得骄傲的是其“天地系”产品，但由于各个“天地系”非但不能为瑞房赢得高回报，反而不断拖累了其发展。在光鲜的背后，却是瑞房的身心疲惫。
“由于‘天地系’项目体量大、开发周期长、商业模式为只租不售，因此，培育期太长的特点不断绷紧了资金链。更为重要的是，对于瑞房而言，住宅业的销售额本是‘天地系’项目的资金来源，但由于其住宅业类属高端住宅业，受到政策的打击比较大，而楼市的打压，断绝了这层资金来源。再加之从事商业地产的龙头企业由少渐多。很多房企开始往商业地产商进行转型，这加大了地方性城市商业体的竞争，从而使‘天地系’的市场份额缩水。”严跃进告诉本报记者，在这种紧张的资金状况下，瑞房的补救手段经常让市场眼花缭乱。包括项目转让以进行套现、融资计划的推出、项目建设的暂缓、合作方的引入等手段，演绎了各种给“天地系”进行输血的尝试。
有机构统计，今年前7个月，瑞房已经提起和完成的票据发行总额至少超过110亿元。而根据瑞房2013年财务报告显示，截至2013年年底，瑞安房地产在手现金及银行存款合计约为102亿元，负债净额超过249亿元，净资产负债率近六成。
对此，复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民认为，瑞房最大的问题，在于财力和知名度不成正比，其融资渠道和自有资金并不十分雄厚，这也是为什么土地市场上很少看到瑞房身影的原因。
根据公开数据显示，截至2013年12月31日，瑞房全年销售额共实现合约物业销售额166亿元，达到2013年销售目标的151%，较2012年增长190%。从表面上看，业绩有了大幅提升，但据克而瑞研究中心发布的《2013年中国房地产企业销售TOP50》显示，这个业绩仅能排到全行业第41名，很多资产规模不如瑞房的房地产公司，2013年的销售规模都已经超过了瑞房。
“随着全国范围内同类型产品不断复制，以及商业地产日趋饱和的情况下，想要获得低廉的资金和土地的难度要远远大于之前，想要调整发展策略并不容易。”蔡为民说道。
换句话说，瑞房亟待转型。而实际上瑞房也确实在尝试。据记者了解，瑞房通过收购华夏柏欣，为其分拆及成立中国新天地有限公司做好了准备，从而将上海新天地、重庆天地等在内的商业物业资源重新进行了整合。
“但这种分拆，在外界看来，只是为了让账表做得好看，甩掉沉重的包袱而已。”严跃进说道，因此，对于瑞房而言，最大的转型要点就是要脱离此前优秀项目的模式。因为这里面有两个内容发生了实质性变化。第一，旧城改造的拆迁成本居高不下，而且拆迁的周期延长。第二，城市中心的高端项目并不缺乏，和此前瑞房开始进入大陆的产品结构完全不一样。
对此，罗康瑞也表示，瑞房业务调整需要18～20个月方见成效，而瑞房也不会再参与拆迁项目，因为项目投资周期太长，影响资金流转，虽然仍有不少地方政府向瑞房招手，但公司最多只会做一级开发。而太平桥与瑞虹新城等项目的拆迁未来几年可以完成，目前进展顺利，但整体所需资金仍然无法预计。
