编者按：国际五大行之一的世邦魏理仕，受新华网新华房产邀约，其中国区的四位专业级研究董事，于近日做客《新华有约》栏目，分别就“商业推动地产”、“中国房地产宏观走势”、“商业地产资本运作”、“城市综合体发展趋势”等四个话题接受了本网专访。
今日（9月8日）刊发首篇：“外行扎堆商业地产的内行思考”。受访嘉宾为世邦魏理仕华东区商业服务部董事吴奕奕。
毕业于上海财经大学的吴董，拥有超过8年的商业地产经验，目前主要负责商业项目前期策划定位等相关顾问工作。
针对记者提出的，“外行”扎堆商业是福是祸的问题，吴奕奕表示，站在一个地产开发商的立场，外行的加入势必将增加了市场的竞争，但如果二者相结合，零售商发挥其超强的市场运营能力，而开发企业则专注于建筑体、空间的开发，所打造出的商业项目才更趋成功，也更能够创造持续价值。
内行与外行
传统的住宅开发商转战商业地产已然是老生常谈，近几年来，零售商涉足、甚至转型商业地产的现象开始风生水起。
从一个经营者转向“房东”的角色，据新华网记者的了解，这种案例不胜枚举——餐饮业出身的海底捞、吴地人家，世界三大零售巨头之一的TESCO乐购，中国酒业大亨五粮液，电器行业领军的长虹等等。
远的不说，就南京而言，早期的苏宁、雨润最为典型，只不过，刚开始起步于住宅开发，这些年才逐渐拓展到商业地产领域，还有一直专注于商业体开发的红星美凯龙，也是发家于家居建材行业。
“上述这些，就地产开发领域而言，虽然都是外行出身，但对于商业的经营、管理，他们都是内行中的内行。”在吴奕奕看来，一个成功的购物中心、一个成熟的商业体模式，运营经验和开发实践缺一不可。
所以，最好的搭配Style是一个零售商负责后期的招商、运营、管理，一个开发商负责前期的拿地、规划、施工。二者各有分工、相辅相成，但问题在于最终能够实现预期的双赢吗？
吴董坦言，跨界合作要想成功并非易事，但从长远来看，一定是趋势，“因为一个开发商不懂得商场的经营和商业的规律，即便造出的空间体再与众不同、再华丽夺目也无法与进驻业态相匹配、无法吸引投资者掏腰包。”
相应的，某一行业的“领头羊”，虽然在他所处的领域是成功的，但一旦进入商业地产，或多或少都会存在不专业、不适用的情况，“在我看来，未来伴随着社会分工的进一步细化，商业地产一定会迎来合作时代，而不是单纯靠一个企业自身去转型、去升级。”
不过，她也坦言，过程需要时间，并且在这一过程中，“失败的（案例）会比成功的多很多。”
商业与地产
对于购物中心颇有研究的吴奕奕，先向新华网记者回顾了南京商业地产的发展历程——
1995-2002年处于起步阶段，其间，1996年新街口金鹰购物中心的开业标志着南京商业市场的开端；1999年新百、中央商场相继开业，东方商场开始营业，新街口区域出现了13.7万平米的供应量。
2002-2007年则进入发展的平缓期，其间的2004年，随着大洋百货、悦荟广场、南京1912的开业，新街口商圈逐渐成熟。并首次出现了街区式的商业模式；江东门地区的新城市广场是首次出现的非核心商圈的商业项目；2006年德基广场一期开业，南京首次出现了真正意义上的购物中心项目。
2007-2013年，南京商业地产步入高速发展时期，其间的2008年，夫子庙地区水游城的开业第一次向南京市场引入了如Uniqlo、Zara等快时尚品牌；2010年，新街口、湖南路和江宁区域都涌现了大量优质商业项目，总计供应量超过100万平方米。
“而在未来三年内，每年有约60万平方米的商场供应，整个南京已经进入到购物中心的时代。”吴董表示。
然而，任何一个时代都是机遇与挑战并存的，“从南京现状来看，整个市场泡沫不是很严重，但是必须引起警惕的是在同质化竞争的市场里进行新增的放量，对任何一个项目来讲，如何开发购物中心，如何让购物中心赚起来，对我们来说都是一个挑战。”吴奕奕指出。
世邦魏理仕华东区商业服务部董事吴奕奕
鉴于此，她提出了三点建议，首先，一个购物中心的打造需要赚眼球，“说白了，就是通过建筑空间和特色的品牌、特色的业态甚至一些特色的服务，来突出差异化和主题化。”
其二是把这些吸引客流的东西转化成实际到购物中心的客流，并且这种客流是一个长期的，可以重复造访的客流；最后回到开发商开发购物中心的目的，把商业资产提高到价值增值，这种价值增值不仅仅体现于综合体业态中的发展促进，还有对于板块价值的提升，以及长久的持续所产生的现金流。
吴奕奕告诉记者，她对未来有一个展望，“商场不再只是人们购买东西的一个地方，而成为一个新的都市公园、人们社交聚会的一个场所。开发运营商通过一些主题店的设计和新型业态的打造，给消费者打造停留商场更久的理由。”
