堪称台北都市更新的发动机

台北市京华城及微风广场两家大型购物中心的开幕引起媒体及社会大众热烈的重视。其实都市中的大型购物中心开设是都市更新重要的发动机，其所带来无论正负面的影响是相当重大的。在国外已有相当多文献及政策面的作为正视都市更新与购物中心之间的关系，但至今很少为各界所重视或讨论。甚至商业性的都市更新在市政府的政策中并不存在，是相当令人遗憾的，更不用说公私部门合作推动旧市区购物中心开发。

　　美国自六○年代联邦政府大规模推动的都市更新计画(Urban Renewal Program)，一般学界批评甚多，认为是赶走穷人与有色人种社区的推土机。不过很多人不晓得自1976年波士顿成功地实现法尼尔厅市集广场(Faneuil Hall Marketplace)这个特殊的购物中心计画，代表着都市更新作法重大的转变。从此美国各大都市均放弃旧的作法，改为新的再发展策略，而每个都市大多由在市中心区引入一个大型购物中心为重建市区最首要的触媒先锋计画。

　　不过，京华城的开发不像美国市区购物中心的开发受到地方政府的各种优惠，反之过程却倍尝艰辛。此案不但不被政府视为都市更新给予奖励，反而光是土地使用变更由工业区变更为商业区都市计画审议的程序就长达十年以上，虽然第一个案子是值得谨慎面对，但的关注焦点不是都市公共利益的影响，而是捐地回馈比例多少与容积的多寡，背后隐涵反商情节及开发利益的瓜分，是滥用行政权的最坏示范。反之，市政府应当利用此一难得的机会配合进行公共投资改善环境，进而激活外围社区的整体更新，而非等民间自动更新。现实上，邻近社区一旦京华城开发完成则地主的期望增加，地价抬高了，都市更新有可能更困难进行。

　　微风广场原本是黑松汽水厂的土地，较幸运的是其土地原本就是部分住宅区及商业区。有鉴于京华城都市计画变更的痛苦过程，业主很早就决定不走都市计画变更的路线，这使得开发时程比京华城缩短了八年左右。不过，也因此受限制于现有都市计画僵化的规范，住宅区的商业使用只限制于一楼及地下一楼，商业区的范围只有复兴北路延线30公尺范围内，使得商场规划非常不合理。面临复兴北路是一栋单层面积狭窄的高楼，后面住宅区部分商场却平躺在地面层以下。当然这个案子也未被市府政策视为都市更新，完全没有任何奖励或是公设兴辟的配合。而邻近老旧社区更新的议题也并未被重视。

　　从都市设计的观点来看，这两个案例也不符合都市更新的理想，如何将巨大的量体与细分的街廓及延街的活动结合是全球都市购物中心的重大挑战，但在这两个案子中都未见强调。

　　京华城仍然是一个封闭的大盒子，虽然这个盒子的外表相当的特殊引人，但是仍然与周遭环境缺乏实质动线与活动的关连性。最重要的关鉴在于全部的店面都是朝内的，面对街道的只是一面死墙。这个计画虽然是由美国著名的都市更新商业建筑师杰帝事务所(Jon Jerde Partner)设计，但是完全忽略了本地商业沿街开店的特性以及都市纹理，更缺乏在圣地亚哥琥腾广场对都市的敏感性，颇令人失望。虽然在内部创造出非常有趣的空间，但是创造出来只是一个赚钱机器，毫无带动邻近商店街的作用。

　　微风广场受限于土地使用分区管制规则，已无太多可发挥的空间。但是其广场留设的位置面对市民大道快速道路该侧，仍然相当不恰当，缺乏对邻近都市纹理的呼应。

　　在台湾市区购物中心的开发未被视为都市更新政策的一环，显然政府忽略了在市区引入大型购物中心有几项重大的政策意义。首先，可以振兴市中心的零售业，很多人对市区衰败的第一印象就是零售业衰颓，特别在美国郊区购物中心大行其道，大多数市区被开发业者视为疫区不愿进驻，若能够吸引购物中心进入将使其它业者愿意重新投资。其次，购物中心创造就业机会，将使人口再回流市区，反转人们对于更新赶走穷人的恶名。其三，增加政府税收，由于购物中心设置改善当地环境及公共设施，人口回流，使得房地产市场回稳，间接增加了政府的不动产税及营业税收。这些好处都是一般住宅社区更新所没有的，其公共利益效果远大于住宅社区更新。

　　不过市区的购物中心也有某些负面的影响。例如所带来的交通冲击、停车问题等，不过这些问题往往不是开发商可以在基地范围内负起全部的责任解决的，必须要市政府的协助才能解决。如果这是都市更新的事业，业主可以依更新条例第53条要求政府优先配合提供关联性的公共设施。

　　台湾的都市问题与美国不相同，特别是市中心的零售业仍然相当活跃，郊区购物中心正在萌芽。不过此一趋势正在明显改变，特别是自1999年第一家桃园台茂购物中心出现后，全台有三十座以上的郊区购物中心将纷纷进场，与市区零售业形成强烈的竞争。市区型的购物中心出现有稳定市中心零售业之重大产业政策意义。台湾的地方政府应珍惜尚有不少投资者对市区兴辟购物中心有高度兴趣，切莫以反商角度思考。在全球性都市的竞争下，我们政府在推动商业使用的都市更新上的效能已经明显落后亚洲各主要城市，其中包括大陆的上海市在内。这是值得警惕的。上海市政府在二年之内成功地协助开发商推动芦湾区石库门的更新计画，值得我们反省。

　　未来五年台北都会区仍然有大量的购物中心出现，这场都市与非都市购物中心的战争方兴未艾。其中包括预计2005年开幕的士林纸厂购物中心等重大购物中心计画，使百货购物中心营业面积由目前的20万坪增加至34万坪。大型量贩店的营业面积也会从目前的6.6万坪增加至10.2万坪。台北市在商业使用的都市更新方面仍有不少机会，期盼下一个案子公私部门均能妥善掌握机会。