纽约的两家华语电视台,每天播出这里华人社区内发生的新闻,琐碎而实在。四家收费的和数家免费的华文报纸,关注着小城每一个细微的变化。
两年多前,法拉盛只有一个我们今天称之为迷你MALL的小型购物中心Busy Mall,同样是采用店面招租的方式经营。
2000年5月24日,位于缅街中心地段的温蒂快餐店发生五人毙命的凶杀惨案之后,原来温蒂业主涅文思家族以200万元的价格出售了这个伤心地。一年之后,温蒂原址也是法拉盛第二家迷你MALL正式开张。这个后来被命名为“新世纪商场”的迷你MALL,真正揭开了法拉盛地区迷你MALL繁荣的历史,也使曾经一度心理失衡的小城人,在商业日益兴旺中,逐渐修复了内心的伤痛。
随后两年间,在这一街区,又陆续开出了“花旗商场”、“黄金商场”、“中美商场”、“第一商场”以及正在装修之中的“来来商场”等共10多家以店面招租方式经营的小型购物中心,组成了法拉盛一道耐人寻味的商业风景线。
位于与缅街相交的罗斯福大道上原CALDOR旧址,被一位华人投资商买下,也将采用店面招租的方式,经营一个购物中心。如果付诸实施,那里将是法拉盛闹区最大的购物中心。
如今你站在缅街和罗斯福大道交口的地方翘首驻足,映入你眼帘的是喧嚣的公共汽车和鳞次栉比的商家店铺,从早到晚车水马龙、人流不息。这就是法拉盛繁华夺目的热点地区,也是法拉盛商圈的核心。
1、悲喜交集迷你MALL
法拉盛迷你MALL经营的范畴包括珠宝首饰、电讯器材、手表礼品、服装、糖果和电话卡等。几乎所有的迷你MALL均为长型,店堂两侧分隔为十几个单位,每个单位的面积约为10英尺宽、9英尺进深。两年前新世纪商场开业时,沿街的一个单位租金在3000多元,依次向内延伸单位价格下降,最里面的单位租金约为1000多元。如今这个价格一路飙升,沿街的一个单位租金已是6000-7000元上下。
一个温暖的周末,记者沿着缅街而行。逛迷你MALL,感觉确实不同:长长的走廊里陈列着各种各样的小商品、小礼物、时尚的服饰、工艺品等等,虽然看起来有些无序,但却处处透着两个字:便利,这是典型的服务社区居民的营销方式的零售场所。
任何一种商业形式优劣的评判标准,都不能离开当地的市场,最主要的还是效益,能否生存,能否发展。
“租金太贵了,实在难以承受。”几乎所有在迷你MALL内拥有摊位的业主都如是说,无一例外。
根据观察,迷你MALL沿街的最佳的位置几乎都被经营手机的业者占据,而法拉盛经营手机的商家可谓遍布大街小巷,其竞争的激烈程度可想而知。那么他们靠什么在维持高额的租金之后还能保持盈利呢?
“靠价格,”在新开张的中美商场经营手机的李先生说。
经营手机原本是靠佣金为生,盈利并不算丰厚。但因为大的电话公司不断推出新计划(如除基本费用外,晚间及周末可免费拨打电话等)吸引客人,并采用手机使用一年之后可以免费更新的促销方式,使手机的销量一直势头不错。加上华人依赖电话维系与家乡的联系,手机十分风行,因此招至很多人挤入这个行业。为了招徕顾客,从去年下半年开始,手机行业刮起了一股退款风,商家向顾客承诺,不但开手机免费,甚至还可退款,退款的幅度也从50元一路攀升到200元。这种方式使手机经营的利润大幅降低。
“快撑不下去了!”李先生一直摇头叹息。“事实上,这种所谓退款是一种自杀行为,不少店家只要能卖出去东西,怎么退款,能不能退,都是另说着。但不这样做,顾客就不上门。”李先生来美国13年了,打过各种各样的工,这次是头一遭开个小店,帮工的都是家里的孩子,放学之后来店里帮帮忙。“根本不敢雇工,再雇工连饭钱都挣不回来了。”
其他行业的情况似乎也好不到哪儿去。
杨小姐经营的是皮包,看上去都是一些不错的品牌,COACH、LV、FENDI什么的,可仔细审视就知道都是些冒牌货,问起她的进货渠道,她说都是批发来的,据她说皮包的利润在30%,估计实际上更高。除了卖皮包,她还经营电话卡。看到她的柜台几乎是在MALL的尽头,令人怀疑有谁会跑到这MALL的深处来买电话卡。“满大街都卖电话卡,谁会钻进这个旮旯找你?”记者问她。
“我都卖了5年电话卡了,以前我从来没有租过摊位什么的,都是批发来之后到衣厂上门推销,所以有了一大批自己的客人。干到后来,我连上门都不用了,只要在电话里将密码什么的报给他们就行了,他们都很信任我。瞧我卖的这些小首饰,都是去衣厂领来的原料,自己串的,成本低得一塌糊涂。租个摊位是想有个落脚的地方,反正我这个摊位租金只1000多一点,可以承受,我主要是想边做小生意边找机会看看还能做点儿什么别的。”杨小姐是温州人,难怪!
像李先生和杨小姐这样的,本本分分做生意,并不那么擅长取巧的摊主是大多数。相比之下,另一些人的逐利手段则要省事得多。
记者了解到,所有迷你MALL在落成开业之前,摊位招租就已经告罄。一些有头脑的生意人一旦得到消息,即先下手租下店面(通常是沿街的单位),或是再分割出租给后来的人,自己一边做小生意一边当起了二房东甚至三房东,坐地收租,或是索性雇工经营。一位长年在缅街街头经营电话卡的小贩,就在好几个迷你MALL中设有自己的柜台,美其名曰“连锁经营”。
法拉盛迷你MALL,从市场组织结构看,是一种无意识的摊贩商业组合。由于法拉盛的华人聚合密集的特殊性,及华人追逐商业步伐求生的本能,带来了充足的客流量以支撑其市中心区内的商业繁华。
地区商业形态的选择,是一个不断整合的过程,这个过程往往暴露了该地区商业发展中的问题。法拉盛同样。由于缺少统一规划,难免出现“一窝蜂”现象。有人把迷你MALL做成了待租的房地产,有人把它当成商业转型的救命稻草。对地产商来说,把风险转嫁给了租户,租户则将负担转嫁给消费者,人们在这商海的潮流中沉沉浮浮,书写着小城商业文化的历史。
如果仔细研究法拉盛商业发展的变化,就可以看出迷你MALL的繁荣实际上反映了法拉盛地区消费结构的变化,也反映了这个移民社区社会、经济结构的深层变化。
我们在《缅街报告》第一辑当中曾经反复提到法拉盛移民社区的特点。新移民群体-这一流动人口的生存状态决定了这一地区的商业形态。大部分新移民初到美国,为第一桶金奋斗拼搏,生活方式往往简单,因此成为经营中低档商品的迷你MALL的消费群体。刚到此地时,他们是这类商品的消费者,有了一点积蓄后,他们又可能成为迷你MALL的经营者。由于这类小型摊位的租赁价格都不是太高,经营风险亦在承受范围之内,因此已逐渐成为新移民就业、谋生的捷径。
采访中,记者听到最多的感触是:虽然只是小摊贩,就收入水平来说基本与打工无异,但不用受气,有自己做老板的感觉很让人得意。华人的勤奋和固执的劲头,在这里表现得淋漓尽致。
迷你MALL的出现,悲喜交集的地演绎着小城的文化。悲的是原来相对尚算宽松的营业面积骤然变得狭小,交通流量增加、外来人员增多,都增加了小城的负担,原本拥挤的小城更加不堪,街区肮脏、秩序混乱成为社区话题的焦点;喜的是更多新来的移民得到了获取收入的机会,在小小的三尺柜台间找到了谋生的可能。