“商业房地产从十年前的蓝海市场，到现在的红海市场，其中最主要的特点就是供应量太大，城市、区域，乃至一些新兴的城市都规划了很多的城市综合体，体量和规模都有一定的同质化现象发生，这个会带来一些不可避免的竞争，让很多开发商难以为继。”美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理张景瑞接受新华网专访时如是表示。
可以说，最近几年来，从地产大鳄到地方性的小开发企业，越来越多的开发商在开发新项目时，都逐渐注意到商业地产的发展机遇。而且国内的一些大型开发商也都在做相应的产业延伸，并开始着手将手中的项目从以往销售经营模式转向持有经营模式。
张景瑞告诉记者，众多企业进入商业地产的开发与经营，除了看中“资产管理”这块肥肉之外，更多的则可能是迫不得已的原因。但是，随着越来越多的外行人进入商业地产开发行业，经验的不足以及对市场环境的把握不充分，导致现在多数项目的资产价值开始面临重大的压力。
“因为过去这段时间内批出来的土地相当一部分都是商办，不做不行，因为没有那么多住宅给你，尤其是在核心的地段，在所谓的CBD地区，在所谓的商贸区，现在甚至在产业区都有大量的商办物业出来，其实他们是被迫进行了商业地产的投资和开发。”
张景瑞对记者表示，开发商在市场上存放着大量的商业项目，其本身对于房地产的资产管理并不专业，难以适应万变的市场。所以如何有效管理已经持有或还在进行中的项目资产价值，不但是每个业主和开发商所面对的问题，也是每个项目投资者以及管理团队要解决的压力和新课题。
据其介绍，以商业地产投资和资产管理为两大主要业务的美桥投资集团，近年来联合全球著名的投资银行，商界巨擘以及著名地产开发企业，一直致力于投资中国各地区的商业地产项目。
美桥从项目的选址、规划、商业设计，一直到经营和管理，再包括整个资本的退出，美桥都有完善的环节。得益于此，美桥投资集团已经打造了包括城市综合体、购物中心、奥特莱斯和社区商业在内的众多优良的项目。截至目前，其所运营的项目面积超过200万平方米，管理资本也逾500亿元人民币，项目亦覆盖了国内众多省份。
而在谈到电商对商业地产的冲击时，张景瑞并不认同“严重论”的观点。他认为电商对商业地产的影响是有，但主要是针对传统的百货大卖场、零售商铺。而从广义上来讲的商业地产尤其是购物中心及社区商业来说影响并不十分显著。
“购物中心所承载的功能，零售只是一部分，其他的餐饮、休闲、文化、生活、公共展示，这部分占了大量的比重。”
张景瑞更是以上海为例，谈到近来颇受关注的社区商业。他说随着城市化的发展，住宅区不断外扩，现在都是在外环线边上，尤其是靠近轨道的交通站点。这些区域的人群，他们到市中心去消费会带来非常大的不便捷性，所以产生了大量就近消费的需求。所以未来人口在七到十万的外郊环住宅集聚区，社区购物中心会有很好的发展前景。
他最后表示，一个大的趋势是，原来那种粗放型、简单型的开发的篇章已经过去了，未来房地产的发展肯定是复合式的，融合了住、商、办，也包括各种产业、养老，都会融合在一起，商业项目也可能会变得更加多元化。他希望可以通过美桥的专业能力和优秀的资本管理经验，跟一些大的资本财团以及地产商来合作，发展出更多好的产品。
以下是新华网对美桥（上海）资产管理有限公司董事总经理张景瑞先生的采访实录：
