近日，大型城市商业综合体壹海城开业的消息在国内商业圈不胫而走。除了是万科联合招商打造的“航母级真海城市综合体”之外，这也是盐田区首次有大型购物中心进驻，让本地的商业竞争更为激烈，也更趋多元化。
在万科一连串让人眼花缭乱的商业动作背后，“轻资产”商业模式开始成为业内关注的焦点。虽然众多商业专家、资深人士对此有不同的看法和解读，但在购物中心行业快速膨胀的今天，这种运营模式有可能成为大型企业未来发展的主要形式，值得仔细研究。
壹海城开业弥补盐田区商业空白
在不少人的眼中，盐田区由于人口相对较少、社区不集中、消费力偏弱，因此商业氛围在这么多年来一直都很淡薄，但最近壹海城的开业无疑弥补了盐田区在这方面的空白。据深圳万科房地产有限公司总经理周彤介绍，这个项目由街区式购物中心、大型中央公园、国际五星级酒店、高端海景公寓和海景生态写字楼五大业态构成。
按照万科的设想，会将壹海城打造成为集购物、娱乐、休闲、旅游、餐饮、康体、教育为一体的“全国唯一航母级真海城市综合体”。其中，商业总体量为10万平方米，此次开业的为一期街区式商业，分为壹海街、壹海道和北广场三个区域，中间还夹着一个市政公园，地理位置和条件非常优越。
开业当天，南都记者在现场看到，这个大型商业综合体与深圳其他购物中心有所区别，它的“立体式”、“真海式”、“情景式”三大特点让消费者印象深刻，这也是它成为深圳东部独具特色区域型商业中心的重要原因。如今已经开业项目的商业面积约为42000平方米，华润万家超市、彩客来KT V、东煌酒楼、N IK E FA CT O R Y ST O R E等是这里的主力店，不少品牌还是首次进驻盐田区，在开业当天记者目测其开业率超过八成，特别是娱乐和餐饮业态，非常火爆。
有业内资深人士认为，壹海城是根据深圳商业项目现状、盐田地理位置、周边商业环境和消费者行为而进行商业定位的，希望以独树一帜的自然人文环境来吸引全客层过来消费，同时它以家庭型综合消费为核心，丰富的特色餐饮组合是最大的卖点。他认为这样依靠独特地理位置打造出来的城市商业综合体本身就会得到热爱自然、喜欢休闲的市民的青睐，加上餐饮业态非常接地气，数量多且各具特色，可以填补盐田区的消费空白。同时企业很聪明地与当地政府合作，将城市公共空间融入了商业项目中，吃透“天时、地利、人和”商业要素，因此他个人比较看好这个大型商业综合体的后期运营。
“轻资产”商业模式引起业内关注
壹海城开业之所以得到外界高度关注，不仅因为是万科在深圳打造的第二个大型商业综合体，更是因为联手招商地产共同开发让外界对其有更多的想象空间。其实，作为国内商业地产的标杆之一，万科在近一年来在商业领域里动作频频：去年底开业的北京金隅万科广场，万科到目前为止只留有10%的股权；上月，万科对外宣称，已经与凯雷签署了战略合作平台意向书，拟以20%和80%的股权成立平台公司。
与此同时，万科也将和凯雷一起设立一家商业运营管理公司，负责资产平台公司持有的商业物业的招租和运营管理。近日，万科再发公告，公司同意以人民币约16 .51亿元出售上海万狮置业有限公司90%的股权给买方。出售完成后，万科及买方将分别持有万狮置业10%及90%股权，万科将负责后续开发及运营……
正如万科高级副总裁毛大庆所言，这些合作其实是落实万科商业地产“轻资产”的运营思路，真正实现“轻资产、重运营”的商业模式。但这种发展模式对运营有着极其苛刻的要求，希望能打造出“具有国际水准的商业运营团队”。
据南都记者观察，“轻资产”商业运营模式在近一两年来成为国内商业的热词，这跟万科、华润、万达、花样年等大型企业在商业地产上的快速扩张有着非常重要的关系。
业内所说的“轻资产”，主要是相对“重资产”而衍生出来的。一般而言，“重资产”是持有型的，担任着资本风险角色，在赢利模式上更倾向金融业，而“轻资产”是开发型的，担任运营风险角色，在赢利模式上更侧重于服务业。其实不少大型企业选择“轻资产”道路，除了可以减少开发投入、减低融资成本、快速回笼资金之外，很重要的一点就是转嫁商业风险，同时将重心转移到专业运营上来。
一位大型企业商管负责人对南都记者表示，“轻资产”商业模式之前凯德已经玩得很纯熟，不过近年来国内商业地产得到很大的发展机遇，群雄并起，当然在发展中也会遇到中国特色问题需要解决，因此近来才被重新热炒。他认为，轻资产商业模式主要有5种：控股合作、参股合作、收购股权、纯粹托管和资本托管。
具体而言，后期基金管理费、资产管理费、产品线、服务输出等将会是企业未来竞争和赢利的重点。他强调：“‘轻资产’运营是大型企业发展和扩张遇到瓶颈期时的一剂良药，目的是削减风险、轻装上阵、抓大放小，将自己的优势上升为核心竞争力，从而达到快速占领市场的最终目的。而且在我看来，对于开发企业而言，这也是一种不错的商业退出手段。”
