点评商业地产标杆上海新天地

     上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成为具有国 际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。

       在某种意义上，“上海新天地”的运营模式已经成为国内商业地产的标杆。 

　　“上海新天地”是一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。目前，该项目已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，很多人都想将其成功模式进行“移植”。连国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外soho商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照“上海新天地”的模式规划自己将开发的社区。定位：细分Shopping—Mall的功能 

　　“上海新天地”的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性，将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二阶段，将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点；最后阶段的定位是，让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣，抓住了人们的眼球，在Mall中脱颖而出。 

　　点评：发达国家那些“巨无霸”之所以吸引人，得益于它对商品的细分。“上海新天地”其实就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分，而成为全国时尚消费的“桥头堡”。选址：以高档区域为支撑 

　　“上海新天地”位于卢湾区、紧邻淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，这样地段决定该项目站在良好的商业高起点。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目，如果没人喜欢，没人租，是不正常的。 

　　点评：“上海新天地”定位是国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。经营模式：只租不售 

　　“上海新天地”采取只租不卖，管理者与经营者相分离的经营模式，这样的模式与国际Mall运营模式同步。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%%来自中国内地以外的国家和地区。 

　　点评：该模式可保证和提高管理水平，更可使Mall以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于Mall内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。盈利：靠地产来带动 

　　表面上看来，“上海新天地”的投资高达十多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元-10000元，到现在的每平方米2万元。 

　　点评：房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。“上海新天地”做了一个先锋，投资方瑞安集团则意在房地产业，在用心地做了一个真正的Mall后，自然为以后的项目创造了良好的各种环境，结果是满盘皆赢。