香港时代广场概念的成功演绎

香港铜锣湾时代广场有一个奇特的标识：一个由“Times Square”英文字母构成的古式方形时钟中，指针永远凝固在十点十分这据说是最标准、最具美感而又神秘的时间坐标上。它的经营，也如这一铜做的时针，永远处于最有利、最受欣赏，但却颇为神秘的坐标上。

    作为香港标志性建筑之一的铜锣湾时代广场，二百万平方尺的写字楼及商场出租率平均在九成五以上，投资商“九龙仓”每年从这里收到的租金收入高达到逾八、九亿港元。可观的收益来自时代广场概念的成功演绎，来自其至今人们仍摸不着北的创意。

    铜锣湾时代广场的消费总体上偏高，是有钱人消费的地方，但对于消费能力一般的市民大众来说，同样有大的吸引力。这是一个集吃、购、娱乐、消遣多项功能于一体的地方，对于女人来说，它代表的是新潮，是最新的时装，最亮丽的化妆品和最舒适的悠转场所。这里人气甚旺，每到周末，地面通往二楼那几道长长的扶手电梯就站满来自世界各地的宾客。时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一，该地位保持至今。

    伴随着时代广场概念的走俏，以出租写字楼、销售高档货品及作为民众文化活动主要场所之一为特色的“时代广场”，已在世界各国落地生根。目前纽约、台北、中国内地的广州、佛山、杭州等地都建有时代广场。不过，并非所有时代广场的经营，都如香港那么成功，一些投资商甚至纳闷：为什么“依样画葫芦”，经营绩效却有天壤之别？

    其实，时代广场的成功，有迹可循。归结之有两道制胜招数：一曰“名气”，二曰“顾客的追随效应”。铜锣湾时代广场的名气，来自两方面：首先，它的租户本身就是世界有名的公司，特别是零售商，是有实力的商家。翻阅投资商“九龙仓”的年报可以发现，时代广场基本上以写字楼和商场两种形式对半租出，租户有AT&T、可囗可乐、和路迪士尼、摩托罗拉、Bally、百老汇、迪士尼专卖店、丰泽电器、连卡佛、马莎百货等，可谓名气本身就在城中；同时时代广场最大的本事还在于利用明星效应加重名气，吸引媒体、市民的视点，添加其一流消费场所的含金量。譬如，去年十二月，电影《无间道》在时代广场首映，片中影帝梁朝伟、刘德华、黄秋生等皆盛装出席。在香港，明星到哪里，哪里就火起来。当晚，时代广场UA戏院二十多平方米的大堂，就挤满了市民。记者的追逐，观众的围观，时代广场就在其中进行着“名气”的出色演绎。

    “名气”固然重要，但还不是吃饭的本钱。名气一旦与众多买家的追随捆绑在一起，才能给商业上带来效益。铜锣湾时代广场在制造名气的同时，就竭尽所能，将名气与市民的追随感捆绑到一起。譬如，每年举行的除夕夜“苹果倒数”迎新活动，就是时代广场“旺场”的一招，至今已连续举办十年，成为香港除夕狂欢代表性场景。每次活动举行时，警方都要出动大批人马封路、警戒，而参加的民众在五万左右。整个时代广场附近马路被围得水泄不通，商城当然是坐收渔利。

    时代广场为了吸引民众追随，刻意举办众多市民参与的活动，一些已超出了营商的范畴，但是，正是这些，入地无痕地影响着顾客。广场不时免费举办儿童学习教育心理讲座、创作经验讲座等，就让家长乖乖带着子女同来。

    这是一种营商思维，巧妙之处是在别人往往无法做到的一面上尽情发挥，这无异于武林上的封喉一剑。一些地方的时代广场办得并不成功，原因很多，但有一点是肯定的，即问题出在“知其貌而不知其神”上。对于商家来说，如果你无法形成名气与追随效应，并时时刻刻将此两者巧妙地捆绑到一起，维系特色，则最好放弃经营时代广场的念头。