墨尔本Australia on Collins开发案

Australia on Collins 是个以购物中心为主体的多用途土地开发案，1992年由澳洲 Buchan Group 建筑师事务所开发完成，位于墨尔本市中心，属都会型的Shipping Mall。这个开发案(简称为AOC)受伤美、日业界相当的重视，ICSC(International Council ofShopping Center: 国际购物中心协会)在美国拉斯维加举行「年度设计趋展」时，曾介绍过它，日本一本世界建筑刊物也对它有过详尽的报导。

　　墨尔本市拥有325万人口，都市向四周发展，就业人口分散于城市中的各处，居民自用汽车拥有率很高也有很完善的区域型购物娱乐中心分布于市郊。不过因为有相当不错的大众运输系统进入市区，所以墨尔本市的中心地带依然是各式商店、旅馆和娱乐业集中的重要据点。

　　AOC开发案的开发目标，是带给墨尔本市民和观光客一股新的生命活力。此案建筑物共有14层楼，其中5个楼层是购物中心，内有各式零售店、餐令广场和娱乐业。购物中心之上的9层楼，是拥有323个客房的Novotel高级观光旅馆。
　

　　开发商的目标

　　开发商最重要的目标是赚钱，不过开发商所企图达成的其它目标，也要清楚的对所有参与开发案的人士说明。在AOC个案中，开发商的目标是「创造一个具高知名度、高品质、并与观光旅游关联的土地开发案」。
　

　　开发基地及背景

　　唯有深入分析和了解开发基地和背景因素，才能拟出设计规划方案及整体的开发纲要。
　

　　成功的规划

　　AOC开发案座落的基地，是一个老旧的旅馆和骑楼式的商店街，百年前这些建筑物曾因为是墨尔本出名的社交场所和建筑工程而名噪一时，这附近还有两个小型的艺术剧院和几家餐厅、酒吧，也曾颇受欢迎。

　　这块基地恰好也位于墨尔本商业核心地带的中心点，主要的门牌地址为Collins街，这条街被墨尔本市民视为最高贵的街道，在这绿意盎然的街道两旁，分布者时装店、咖啡厅和昂贵的办公大楼。

　　虽然每天有超过三万人经过这些商店街，但却少有人会停下来购物，下午六点以后，上班人潮退去，这个地区几乎就空无一人，这和白天出租车和个型车辆壅塞的情景大相径庭。
　

　　开发步骤

　　拟定一个正确的开发纲要十分困难，因为开发纲要与内容细节必须根据这个基地的特性、背景以及开发商的目标，才能拟定出来。

　　参与AOC开发案的成员都认为，依照开发案基地的位置和开发商的目标，AOC必须是一个全新而且高品质的地标型开发案，以取代机基地上原有的老旧建筑物。它必须吸引所有匆忙通过的行人，使他们放慢脚步，进入这个新建的购物中心来消费。

　　AOC开发案必须使Collins街上呈现高格调的零售业形象，同时要争取更多面向街道的店面展示空间，以平衡这个基地的昂贵地价。以外，它还要提供上班族和购物客一个悠雅的餐饮环境，但是却无法期待它成为一个人们入夜后享用晚餐的目的地。AOC的建筑物必须在高度40公尺和容积率800%的限制下，尽量争取更多的旅馆房间。

　　那个原本老旧的商店街骑楼，过去仅是行人走过(Through Which)的场所，将来必须成为能够吸引人们前往(To Which)的场所。
　

　　成功的经验

　　拟定开发纲要很难，拟定一个可行的规划和设计方案更难，因为每一个开发案都有独特的问题。

　　AOC个案必须找出一种规划和设计方案，能营造出兴奋气氛，以吸引人们进入购物中心，同时它还得创造足够的店面展示空间，让人们驻足其间和消费，另外也要提供位于购物中心之上的旅馆房客一个吸引人景观。