美国纽约法拉盛的商业模式二

２、蜕变中的法拉盛ＭＡＬＬ

　　说到法拉盛的商业繁荣，就不能不提到法拉盛ＭＡＬＬ。在２００１年１１月开张的法拉盛ＭＡＬＬ，的确为那一年这一地区的圣诞节增添了一道风景。但好景似乎不长，除了位于底层的美食城保持了良好的增长势头，许多进驻的商户在不长的时间内就撤了出去，第二期招商的效果也不尽理想。这一局面与缅街上迷你ＭＡＬＬ一位难求的现象形成了鲜明的对照。
　　但法拉盛ＭＡＬＬ的经理Ｃｏｏ Ｉｒｗｉｎ Ｊ．Ｔｒｅｉｓｅｒ并不这样认为：我们的出租是很成功的，你看到有些店家在抱怨生意不好，但这不是我们经营管理的问题，而是美国整体经济下滑造成的，别说是法拉盛ＭＡＬＬ，连曼哈顿也有一些经营不错的店都关了门。但是我们很有信心，这信心不仅仅是对我们的法拉盛ＭＡＬＬ，更是对法拉盛地区、纽约地区和全美国。我们相信经济好转不远了，相信商业会恢复原来的活力，我们一直在努力着，没有松懈。
　　我们暂且不去评价法拉盛ＭＡＬＬ经营得成功与否，事实上它在两年的经营过程中也在不断调整着自己的经营策略。“我们的目标现在不是店面，而是那些零散出租的售货摊，可以说，这些售货摊是法拉盛ＭＡＬＬ的一大经营特色，我们采取的是颁发执照的出租方式，签约９０天。想想看，在这９０天的时间里，你可以拥有自己的一个小买卖，如果做得好，你可以逐渐扩大，如果做不好，你尝试了，没有什么遗憾，也不会带来太大的经济损失。这对于希望能很快拥有自己一个事业的人来说真是再好不过了，我们给他们以机会，并且帮助他们实现他们的理想。”
　　“未来的法拉盛ＭＡＬＬ，和今天完全不同。这种变化会很快，可能就是两三年之后。法拉盛地区缺的不是店面，不是餐馆，那么是什么呢？是娱乐、活动中心，是培训中心。不要小瞧那些学校，他们才是法拉盛未来最有发展前景的事业。我们法拉盛ＭＡＬＬ现在有几家学校，有教绘画的，教音乐的，教舞蹈的，还有教日本纸艺的。那个教日本纸艺的学校，效益非常好，很多人慕名而来。这同时也是文化的一种传播。在法拉盛这个地方显得更加有意义，而这很可能就是法拉盛ＭＡＬＬ的未来。我们并没有把重点放在那些店铺和摊点上，而是在抓紧建设我们的娱乐活动及教育中心，法拉盛ＭＡＬＬ将来是以提供服务为主的地方，而不是小商品市场，更不是餐饮中心。当然，我们为了服务的全面与有效，是不会完全取消这些项目的，但随着贸的发展，我们会有所选择，有所取舍。”
　　法拉盛ＭＡＬＬ的前景如果真如Ｔｒｅｉｓｅｒ先生描绘的那样，那么一种新的商业形态将在法拉盛出现。

３、ＥＸＰＯ新的期待何方？

　　人们对法拉盛的商业前景充满了期待。
　　一年之前，法拉盛ＥＸＰＯ公司与亚历山大公司签下２３年租约，租下了位于罗斯福大道上原ＣＡＬＤＯＲ１６万尺的营业大厦。
　　法拉盛ＥＸＰＯ公司合伙人陈奎璋先生在法拉盛经营地产多年，此次是第一次涉足商业，因此显得尤为慎重。“法拉盛ＭＡＬＬ经营的经验教训，是值得研究的。我认为在法拉盛这样的地区经营商业，没有自己的特色是不行的。如果法拉盛ＭＡＬＬ经营的商品与缅街上所卖的东西基本相同，而且价格差异不大的话，消费者一定会选择方便的地方。”
　　因此法拉盛ＥＸＰＯ的招商特别体现了该公司特色经营的构想。“我们的第一期招商主要引进美国的主流连锁商，如ＫＦＣ、Ｔｏｃｏ Ｂｅｌｌ、Ｓｕｂｗａｙ等，并预计这一类的主流连锁店将占整个商户的６０％左右，其余的４０％为本地的商家。所以未来ＥＸＰＯ将是一种混合混合经营的商业形态。”陈先生特别提出，引进主流连锁店的目的除了为吸引各族裔的消费者以外，也是特别看好这些主流连锁店的促销能力。“从这方面说，本地的商家往往比较薄弱。我们期望这种促销活动可以带动整个商厦的销售额。”
　　连锁店这种销售形式，在西方商业中历史悠久，不过却是美国把这种方式的优势发挥到淋漓尽致地步。美国的大宗消费品，从全世界都熟悉的麦当劳，到租录像店；从无所不在的加油站，到在甲地租个车，开到哪儿算哪儿，随时随地可以还车的汽车卡车出租，连锁店是最方便、服务最好、也是美国人最信任的商家。美国把连锁店这种商业方式办得如此出色，既有制度和法律层面的条件，也有美国文化的影响。连锁店的成功反映了追求个人自由的美国所具备的团队精神。
　　现实地说，舒适的购物环境和低廉的商品价格，仍然是吸引顾客的重要手段，但已远远不够。ＥＸＰＯ公司的商业规划中，特别提到了购物娱乐和人情味。陈奎璋先生说，砖瓦型的商店对付无店铺零售尤其是互联网购物的竞争的重要方法之一就是配合休闲和旅游的增长，引进娱乐的概念。这一点即使最完善的交互式媒体也不能实际做到。譬如在新开的商厦中设立托儿服务，为全家出行的购物者提供方便；再譬如拿出较大的面积建立公共设施－小型的广场、环形的走廊、甚至儿童嬉戏场所、座椅、喷泉等，运用购物、娱乐和就餐相结合的概念，吸引顾客，增加销售。研究表明，孩子几乎影响到家庭消费的每一个方面，从食物到服装以及家庭汽车、假期目的的选择。平均每个孩子提出的购买要求是每次顾客在进入食品杂货店购买的１５倍，而家长一般购买其孩子提出要求的一半左右的项目。此外，相对于购物时花在路上的时间，若能使消费者在商店中购物花费的时间越长，其商圈的影响范围就越大。因此把许多不相关的商店或者不相关的产品置于同一屋顶下是吸引更多消费者的有效方法。这就是所谓一站式购物，这种购物中心的便利性始终受到消费者的欢迎，这也是ＥＸＰＯ的诉求。
    据介绍，ＥＸＰＯ大厦地上地下共６层，地下两层为停车场，共３４０个车位，这个停车场也给该商厦在寸土寸金的法拉盛市中心的经营带来一定优势。
　　ＥＸＰＯ准备将地下一层商业面积用来长年举办各类展会，如车展、游艇展、摩托车展和花展等，内容健康而有变化，通过展会给社区民众提供一个交流的场所。
　　很明显，法拉盛的繁荣得益于它的地理位置。据了解，以邮政区划１１３５４、１１３５５两个区域的居住人口来说，大约有１２万，法拉盛闹区的确只是个小城。但以７号地铁、３４条巴士线出入的流动人口统计，法拉盛缅街一带每天的人流量约２０万是保守的估计。如此之大的人流量，无疑会带给这一地区可观的商业客流量。

４、法拉盛商业将走向何方？

　　然而，任何一种商业形态在有限的区域内过度发展，其结果必定是悲剧。更何况市场运行一向遵循的是优胜劣汰的法则。在法拉盛，不少的商业经营者都已经看到了这一点，并努力引进购物中心的商业形态，以期逐渐改变这一地区的商业结构。
　　关注美国的商业发展历史，实际上是与城市的变迁紧密相连的。２０世纪后半期，郊区化是美国城市发展的主要特点。政府促使城市郊区化的一系列政策包括利用规模宏大的州际高速公路开发新社区，并推出住房贷款政策，许多企业利用政策导向，形成“标准化住宅区”和“郊区多功能购物中心”等典型的开发模式，导致城市大规模向外蔓延。城市中心聚集了越来越多的贫民，中产和工薪阶层居住的旧社区逐渐衰落，中高收入阶层的聚集区逐渐远里其他社会阶层的居住区，于是产生了种族和经济的隔离。这种经济隔离的直接结果是“内城商业的摊位化”，位于内城的大百货公司逐渐衰败，不得不搬出市区，到郊区中产阶层居住区重新开业。而城市中心的零售商业越来越多地以便利店、折扣店、超级市场等形态为主。
    在５０年代出现的郊区购物中心，同时具备了市中心百货店商品种类齐全的优势和专卖店的特色，并多位于高速公路的出口，停车位充足。由于综合了购物、餐饮和娱乐等多项功能，并提供多种服务，这些郊区的购物中心很快取代了市中心百货店的主导地位。记者随机对数名消费者进行采访时了解到，很多华人也有周末去郊区逛ＭＡＬＬ的习惯，ＭＡＬＬ的选择更多，遇上打折时价格非常便宜，每年换季时跑几趟，差不多就可以把一年四季所需的衣服鞋子买齐了。如此看来，除了基本生活必须品以外，在法拉盛经营商业确实需要动一番脑筋。
    商业经营，第一个好处就是能给城市带来商业税收，其次是能给地区带来就业机会，这个就业机会的综合效果会使房地产升值，带动百业繁荣。
    也因此，对法拉盛商业发展的未来，人们预测不一：
    ＥＸＰＯ陈奎璋先生在谈到人口对改地区商业的影响时表述了以下观点：以１９４５年－１９６４年出生的占华裔人口相当大比例的郊区人口，将对法拉盛地区商业发展产生重要影响。这些人现时对郊区的住宅有特别的偏爱，他们目前正处于一生中挣钱的高峰期。到２０３０年，这些人的年龄约在６６岁－８４岁之间，其占华人人口总数将上升。虽然发展商在郊区开发新社区时引入了“共管”和“互助”的概念，但由于缺乏适应老龄化需求特点的交通和养老问题的措施，如果市区犯罪率能够下降，对不需要汽车就能满足生活需求的老人来说，法拉盛将有更大的吸引力，因此，目前住在郊区的很大一部分华人可能会卖掉郊区的住宅而重新搬回到法拉盛。这将对法拉盛的商业繁荣十分有利。
    而法拉盛ＭＡＬＬ的总经理Ｔｒｅｉｓｅｒ先生则说，“目前法拉盛ＭＡＬＬ将租户人群目标定在了非亚裔上。为什么这样做呢？不是因为我们对亚裔有偏见，而是从法拉盛ＭＡＬＬ的整体前景考虑。我们希望能吸引更多的非亚裔消费者，如果我们的ＭＡＬＬ里全是亚裔的店，会让他们有些紧张，他们会认为这样集中地开在一起，在那里买东西是否安全？所以我们要吸引更多的其他族裔的商人，因为皇后区是个多族裔和平共处的区，我们希望任何种族的人都能在这里找到他想买的东西，找到他熟悉的购物感觉。法拉盛不应该是另一个中国城，而应该是一个多族裔融合的商圈，越多元越好。这是每一个