在国际直接投资实践中，东道国政府市场准入等方面政策变动始终是海外投资者面临的最大风险之一。准确评估这一风险的大小、发生的概率，是跨境投资正确决策的重要内容。审视解析韩国济州岛中资目前的困局，对我国企业的海外投资有利。
济州道政府阻击中资风波始末
由于气候宜人，风光明媚，且2010年以来实施了不动产投资移民制度，济州岛成为近年中国居民旅游的热点，也是中国企业、居民海外投资置业的热门地区。但自6月初以来，济州道新知事元喜龙阻击中国投资风波乍起，至今仍在持续发酵，甚至可能进一步扩大，外资、外国人在济州原本友好的商业和生活环境已经急剧恶化，预计还将进一步恶化。
这场风波的苗头在济州道知事竞选期间就已经露头，元喜龙将抨击中资和中国人对济州经济社会的“负面影响”作为竞选主题之一，为自己赢得了不少人气与喝彩。在6月4日韩国地方选举中当选之后，元喜龙频频针对中国资本发表攻击性言论，指责绿地、蓝鼎等中国大公司在济州投资的大项目属于“投机资本”，声称中国人在济州买地之后可能圈占起来成为“中国城”，对已经获得上届道政府批准、但未开工的中资项目许可证书“一一检验并从头开始”，并宣布将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永久居留权的条件。
中国蓝鼎集团济州开发公司投资建设的“神话历史公园”项目A、R、H区块占地近252万平方米，原计划截至2018年投资2.56万亿韩元(约合25亿美元)建设公园、酒店、度假村等一系列娱乐观光设施，6月24日举行开工仪式。6月17日，当选济州道知事不足半个月的元喜龙突然表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机性中国资本，要求将该项目的后续审批等全部移交给新的济州道厅。6月20日，济州道政府向蓝鼎济州开发公司发出通知，声称通过核查5月30日申请的济州神话历史公园A区和R区的建筑许可，发现建筑许可申请面积和开发承认面积之间存在一定差异，要求在8月29日之前进行完善。
绿地集团是第一家跻身财富全球五百强排行榜的以房地产开发为主业的中国企业，至今已进入美、加、澳、英、德、西班牙、韩、泰、马来西亚等9国的14座城市，2013年海外房地产业务销售收入达30亿元，2014、2015年目标分别为200亿元、400亿元。此前，绿地集团在济州岛已投资9亿美元开发健康医疗城项目，在积累成功经验后与韩国乐天公司联合开发的“梦塔”(绿地济州梦想大厦)项目位于济州岛商业圈核心，是集酒店、酒店式公寓等于一体的旅游度假城，计划投资额达60亿元，建筑面积约31.3万平方米，主建筑物高218米，是济州最高双子塔，建成后将成为济州岛新地标。元喜龙上任之后，绿地济州岛项目也陷入停滞。
在阻击中资大项目的同时，济州道政府还宣布将大幅提高外国人通过房地产投资获得永久居留权的条件。
自2010年实施不动产投资制度以来，济州岛的政策一直是投资济州岛5亿韩元以上房地产并经过5年就可获得永久居留权(F-5)；6月20日，元喜龙的职务交接委员会宣布，以后外国人要获得济州道永久居留权，除购买5亿韩元(约合50万美元)以上房地产外，还必须另外购买5亿韩元“济州地方开发债券”；同时将实施“永居权总量制”，将移民总数控制在济州岛人口总数的1%，约6000人。
