日前，广州市政府抛出“状元坊”92万元招投标方案，引发业界对“老牌商业街如何走出新路子”的再度关注。
“状元坊”招标要求明确要为其找到“重生”的新定位，包括历史形态的功能转化策略及整体街区的运营模式等，“状元坊”从盛到衰的历程也是广州一些传统商业街日渐式微的缩影，老牌商业街区其实都面临类似问题。
A消费模式改变状元坊由“撞人坊”变“无人坊”
位于越秀区人民南路的商业街“状元坊”一度因人挤人的情况被戏称为“撞人坊”，但近年“状元坊”不仅日常逛街的人零零星星，不少商户也都将营业时间推迟至午后1时过才启市，有商户表示每天营业额比全盛期减少约三分之二，以前商户从早上9时开始营业，中午基本已赚回铺租，下午到晚上的营业额就全属于纯利润。
记者观察发现，“状元坊”最鼎盛的2000年前后，一间面积2平方米的商铺租金就达1.8万元，如今同样的铺位月租5000元可能都无人问津。全盛期连二层的商铺都基本满铺经营，如今一层的商铺都随处可见出租、转让的广告张贴，二层的商铺很多已经关张大吉。
并非只有“状元坊”存在这样的现象，广州其它传统商业街、专业市场如高第街、谊园文具批发市场等都存在同样问题，同样面临转型局面，如何为老牌商业街恰如其分地植入新元素，是它们同样面临的难题。
B著名商业街继续吸引零售商注意力
相对而言，北京路、上下九两大商业步行街的经营状况还较有保障，也仍然是广州商铺租金最高的地段。仲量联行发布的最新亚太区零售业商业报告显示，著名商业街对零售商的吸引力依然很大，很多商家选择以高昂租金进驻著名商业街，营业额并不是主要目标，品牌形象、广告宣传才是其最看重的，很多品牌商家会将连锁作为“一盘棋”来经营。
目前北京路、上下九步行街仍是广州商铺租金的第一阶梯，这两处的临街商铺月租都以万元为单位计，北京路步行街上的铺王月租金高达五六万元/平方米/月，但也有数据显示，整体购物环境不景气，再加上电商、网购对传统商业的冲击，即便是北京路、上下九，逛街的客流也遭到分流，部分铺租在今年年初已出现5%—10%的降幅，商圈内的部分商场管理费有的有近20%的降幅。
C零售业焕发第二春传统商业街谋突破
广东省流通业商会执行会长黄文杰接受记者采访时表示，电商不会终结传统零售业，经历行业洗牌后零售商业地产将焕发第二春，位于黄金地段的高端零售物业、交通便捷的超大型综合体甚至是平民化的社区商业未来仍有巨大发展空间。广州人气最旺的商业步行街开始出现营业额下滑的趋势，因此这些商业街纷纷开始自发或有组织地调整业态，如餐饮配套一直较缺乏的北京路步行街，近年来已在附近惠福东路衍生出“美食一条街”，上下九步行街也在今年3月传出“触电”消息，与某商业地产网签署协议，启动团购平台构建。
有业内人士认为，广州传统商业街的式微，从积极一面看，有利于居高不下的商铺租金理性回归，租金高导致商业运营成本高，看似繁华的商业街，其实获利最大的是铺主而非经营者，很多商家经营获利后也非扩大经营，而是购入商铺，成为铺主收租获利，所以租金理性回归，其实更有利于创造良好的经营环境。
戴德梁行高级助理董事、商业地产部主管伍林接受记者采访时表示，目前在一些实体商业街中注入更多旅游概念是很多经营者较少考虑的，北京路、上下九步行街依然是很多外来游客的必到之地，一个商业体的定位如果能突出代表该城市的特点，它的市场反应可能会出乎意料。旅游元素会给人带来惊喜，也是旺场的保障，上下九目前唯一在售的商业项目“力迅上下九西门町”发展商负责人张学民也认为，到上下九步行街的客流中一大部分是游客，感受骑楼文化、品尝西关小吃，这种体验式消费是网络所无法替代的。
广州老牌特色商业街之困
面临升级转型的著名商业街扫描
状元坊
有700多年历史的羊城老街，原名泰通里，因宋代状元张镇孙故居于此而得名。以粤剧戏服加工而兴盛，又因老手艺渐失而没落，从上世纪90年代开始，状元坊历经多次改造，成为当时广州首屈一指的青少年潮流基地。近年来更多年轻消费者被新的潮流场所吸引或转向网购，状元坊由盛而衰走向没落。
广州市政府采购网日前发布消息显示，广州市规划局及越秀分局将联合为状元坊度身打造“焕新”计划，拟将其塑造为“具有广州文化特征”的标志性区域，整个规划范围在人民路以东、大德路以南、海珠南路以西、一德路以北的区域，面积约15公顷，计划投入资金92万元。
高第街
高第街建国前就是广州著名商业中心之一，一里长街中店铺林立，商品琳琅满目，著名的老字号有“九同章”、“三多轩”等，当时街内店铺多为“前店后作坊”式工场，是广州有名的日用百货集散地。
1980年底，高第街被批准成为广州市第一个工业品市场，也是广州最早开辟的一条商业街，比西湖路的“灯光夜市”还早。后来高第街发展为广州著名的内衣、泳衣专业市场。
高第街不仅是传统商业要地，也是广州的历史文化名街区，近代名门许氏家族的祖屋就在高第街的许地，许氏家族的后人、鲁迅先生的夫人许广平少年时在高第街生活居住。历史上，唐代名相张九龄后裔张子颐迁居于此，明代的著名画家李孔修也曾在此居住。
因历史悠久，高第街的环境一直显得较破旧、脏乱和落伍，与北京路整体商圈的氛围大相径庭。今年8月，越秀北京街宣布高第街拟与许地连片开发，打造具有历史文化气息的广府商业文明一条街。
电商的兴起，到高第街拿货的人越来越少，市场现疲态，业态调整是当前面临的一大难题。有商户表示高第街上的小商品档主很多已经营了几十年，形成了固定的产业供应链，一旦转行做其它生意，就会变得毫无竞争力。
