体系阐述
2014年上半年，继两会上中央提出分类调控后，地方政府纷纷自主出台调整政策，主要集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；在资金层面，中央政府相继以央五条、定向降准等微刺激手段以保障自住购房信贷需求。在此政策大背景下，考虑住宅市场价值紧缩的趋势，房地产企业的转型进入了关键期。更多房地产开发企业意识到单纯依靠土地滚动开发模式的限制，与此同时，商业地产在促进销售回笼资金、降低用地成本、实现资产增值及打造企业品牌等方面的价值进一步被发掘，几乎所有一线地产企业均纷纷宣布加大对商业地产的投资，以期实现住宅地产与商业地产的互补，以实现企业长短期利益兼顾的诉求。
随着市场及各大房企对零售物业需求的空前高涨，近年来商业地产经历了爆发性的增长，但总量过剩的态势已日趋明显，已逐步进入“去粗存精、优胜劣汰阶段”。市场对项目定位及业态组合的精准性要求不断提升。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营，商业地产企业盈利模式也开始由开发销售向租售并举及加大自持转变。商业地产项目也更关注于文化品质，艺术、生态、体验式商业项目不断涌现。种种趋势表明，我国的商业地产正面临着深刻的变革。
《第一财经日报》将通过举办中国商业地产荣耀榜评选，打造中国目前规格最高、影响力最大的商业地产年度盛会，挖掘商业地产的内在价值，树立成长标杆，以榜样的力量驱动中国商业地产的发展。
与去年的榜单相比，今年的榜单中仅有万达、华侨城、会德丰、卓越置业及武汉光谷等少数企业及项目仍保持在榜，由此可见商业地产已涌现了大量优秀的中型开发商与主流商业地产企业形成抗衡。
评选背景
1.零售市场需求增长快速明显，商业地产爆发式增长存在过剩隐患：2014年上半年中国零售增长延续2013年的高增长态势，同比名义增长12.1%，中国在建购物中心面积占全球一半以上，仍然居首。经过近几年的调整和发展，由于供应增加和消费需求更新，中国二、三线城市的商业地产市场正呈奋起直追一线城市的趋势。与此同时，项目开发速度和开发面积的增加远远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长速度，空置率上升，投资回报周期延长等需求过剩势头明显。商业地产在经营上的抗风险能力减弱。
2.零售百货毛利率急降，大量零售企业尤其是外资零售企业被迫退出市场：2014年商业地产市场竞争白热化程度进一步加深。随着租金上调、人工费用上涨、渠道溢价下滑、网上购物持续冲击等消极因素影响，零售百货的毛利率急速下降。权威数据显示，2014年上半年，主要零售企业在内地共关闭158家门店，远超2013年的35家。在关店企业中，外资零售企业关店数高达118家。2014年持续了零售百货亏损、关店、收购的趋势，零售百货的未来堪忧。
3.电商冲击传统实体日趋激烈，传统商业地产谋求转型突破：截止到2014年6月底，中国网络零售市场交易规模达10856亿元，中国网络零售市场交易规模占到社会消费品零售总额比例已由2013年的7%涨到8.7%。主力电商凭借物流配送渠道以及价格优势，在消费零售领域逐步建立其市场地位，对传统实体零售店造成严重冲击。大型零售卖场的市场大幅紧缩纷纷撤店。商业地产企业逐步开始加大对移动互联网和大数据的探索和投入，以应对消费者购物行为和购物方式的转变。传统百货公司通过推出上线网购平台、APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。
4.地产项目更关注于文化品质，艺术、生态、体验式商业项目兴起：2014年“业态跨界”、“体验式商业”、“绿色建筑节能环保”等继续成为传统商业地产寻求突破的重要方向。随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验式购物的商业地产运营模式受到了推崇，生态旅游地产、养老地产、主题地产、创意地产等类型的项目为商业地产发展聚集了大量人气，逐渐成为其新的利润增长点。
5.商业地产逐步走向上市，盈利模式开始转变：2014年加速了中国商业地产开发公司和商业项目上市的历程。继去年“万达商业地产”（前身为“恒力商业地产”）在香港借壳上市、AMC院线在美国纽交所上市后，大连万达商业地产股份有限公司也启动了赴港IPO的进程，预计最快年内上市。中粮集团也即将把包括大悦城在内的所有商业地产注入在港上市平台——中粮置地控股。上市进一步缓解商业地产企业资产负债压力，为企业自持提供了资金条件，商业地产企业不断增加一、二线城市核心地段的自持比例，盈利模式逐步开始由单纯的开发销售向租售并举及加大自持转变。
评选目的
1.挖掘商业地产的内在价值，树立成长标杆。
2.分享与总结优秀商业地产模式，以榜样的力量驱动中国商业地产的发展并赋予行业更多的创新启发。
3.探讨未来如何将商业地产更好地与城市生活相结合。
4.探寻以文化传承，稀缺生态资源、社区配套、生活方式、社交娱乐等突破传统地产运营模式的标杆项目。
评选对象
凡在中国境内合法注册从事商业地产的中、外资房地产开发企业，及其开发经营的商业地产项目，取得合法资质，均可报名参加评选活动。涉及的在售、在租的商业地产包括：购物中心、宾馆酒店、餐饮娱乐设施、影剧院、写字楼、园区、城市综合体等商业物业。
评选方法
1.目标企业自荐旗下1~2个内地的商业项目，以填写调查问卷的方式向主办方提出申请。
2.评选过程采用企业自评（填写调查问卷），主办方搜集相关商业地产项目和公司的公开数据，包括项目（公司）网站、统计数据、对外公布数据、研究报告等，以及企业访谈三种形式进行。
3.在主办方对申报材料进行初审并核实材料后由专家对申报企业和项目进行审核评选。
评选体系
此次商业地产荣耀榜评选主要从两个角度出发：从公司层面评选出商业地产界标杆企业，以及从项目层面出发评选出各类年度最佳商业项目。荣耀榜评选体系的指标库整体得到了进一步丰富，共有90余项指标纳入指标库，我们根据各奖项评选角度的侧重不同，对不同指标占比赋予了相应的权重，以保障商业地产荣耀榜评选过程中能形成更完整而全面的评价。
商业地产企业评价体系
从公司层面出发，我们采用了两级筛选的方式。第一级的筛选首先对企业近年来在商业地产上的开发规模、地产项目开发的位置、企业自身的美誉度、企业的创新能力、企业的区域贡献以及企业影响力等方面进行考量。开发规模主要是判定企业在商业地产开发上的力度、专业度和潜力；地产项目开发定位是评价企业在项目前期规划上的定位是否合理；公司美誉度考量了企业的社会责任表现；企业创新能力考查了商业项目在前期规划、定位到后期的运营、经营和管理等多方面的综合能力；而企业的区域贡献反映的则是企业对区域经济的贡献力度，包括税收和就业；企业影响力主要评价的则是企业在开发商业综合项目上的力度以及非综合体的商业项目档次。第二级的筛选根据奖项侧重方向，分别考察了企业在产业贡献、城市发展贡献、环保贡献、品牌价值方面的表现。
商业地产项目评价体系
从项目出发，考虑到商业地产包含的物业类型多样，用一种评价体系无法充分地体现各物业类型间的不同，因此，商业项目评价体系在设立的时候会充分考虑这些业态的性质差异。总体来说，评选体系会分城市综合体评选体系和非综合体评选体系，考虑到城市综合体包含多种物业类型，因此体系更着重突出其功能的整合性。评选体系主要体现在物业发展基础环境、经济功能、社会功能三个方面。物业发展基础环境考察了项目所在地区的整体消费水平，经济功能将入驻企业数、大型品牌数、引进外资实际数量等总量指标与业态指标如商场数、写字楼数、酒店宾馆数等业态指标相结合，突出考察项目的经济体量与潜力。社会功能则是对项目在提升就业、创造文化价值、体现城市规划走向能力方面的衡量。
非城市综合体项目评价体系则更侧重于项目自身是否因地制宜契合了最适宜的业态。这主要体现在五个方面：区位评价、定位评价、招商评价、规划设计评价和运营管理评价。其中，区位评价是考量项目所在地发展商业地产的潜力；定位评价考量的是项目定位和区域的官方微博契合度；招商评价考察的是招商与定位的匹配程度，也从侧面反映出项目吸引知名客户的能力；规划设计则评价了商业地产功能的体现以及项目的经济性、美观性和环保性；而运营管理则是对项目的运营效果、客户满意度和日常管理做评价。
标杆项目评价体系主要考虑到生态指数、交通便利指数、生活配套指数、建筑规划指数、安全指数、医疗指数、社交指数、生活方式指数、生活服务指数等综合评估。
