近日，国内第三大物流地产运营商五洲国际（相关干货）控股以最高不超过15亿元的投资金额宣布引入平安不动产为战略投资者，拟于5年内就物流项目进行投资。
对物流地产而言，诸如平安不动产、万科一类重量级的投资商逐次入场所带来的不仅仅是巨额的资金，更有可能是这个传统地产项目进一步向市场化转变的可能性。
物流地产未来收益可期
这并不是平安不动产第一次投资物流地产项目。今年6月，平安不动产购得一处位于四川成都、总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业。
对于在仅隔三个月后又一次布点物流地产，平安方面给出的解释是，“中国国内消费的快速增长及持续发展，推动了现代化物流基础设施的庞大租赁需求。同时，中央政府也多次发文，发布物流业调整及振兴规划，平安不动产对物流地产前景非常看好”。
显然，物流地产目前良好的收益率和未来可期的发展空间是其多次布点的重要原因，而在此之外，希望将旗下的物流园区构建成平安整体金融供应链的一环也是平安入局物流园区的原因之一。
“物流地产本身就是供应链中关键的一环，对物流地产的投入对于平安打造综合性金融供应链不可或缺。而且平安近期对于中小企业金融投入很大，物流地产特别是商贸型物流地产能接触到大量中小企业，对平安业务开展很有帮助”。平安集团相关人士告诉记者。
在此次的合作中，这一意图也得到了体现。记者从平安不动产了解到，此次的合作不仅限于资金上的投资，双方还将在其他领域的潜在机会如“线上线下”商务进行进一步的财务合作，同时平安还将给物流地产内的中小企业提供金融方面的服务。
外企占据半壁江山
同样的，对于五洲国际来说，平安不动产也并不是第一家合作者，实际上，从2014年6月到9月期间，五洲国际已经相继引入了三个不同层面的合作者——普洛斯、PAG太盟、平安不动产。
有趣的是，作为五洲国际的合作者，普洛斯在刚过去的半年里相继完成了一次金额分别达到152亿元的融资与投资。
2014年2月，由包括大型中资保险机构、中银集团投资和厚朴基金等大型投资机构组成的中资投资团向普洛斯签订了高达152亿元的投资合作协议。而在6个月后，普洛斯便以20亿元认购中储股份(600787,股吧)15.34%的股权以及合作开发中储股份的土地储备，并达成双方战略合作协议。
在物流地产中，一张由中资和外资构成的投资网络已经逐步形成。
2013年仓储业的固定投资达到了约4200亿元，同比增长34.6%， 2014年，仅数次大型机构的投资金额就已经超过了200亿元。
在物流地产的投资脚步上，外资企业的脚步显然更快一点。数据显示，截止到2013年年底，普洛斯在物流地产行业占比已经达到了56.9%，占据了半壁江山。
地产商须深度挖掘价值链条
物流地产与商业地产相比，市场化程度一直较低，从拿地环节到运营方式都尚未存在标准的操作手法。
对于此，五洲国际的执行董事兼主席舒策城也曾坦言，五洲国际从政府手中拿地的成本的确比较低，“我们的产业对城市税收、就业有很大提高，从这个角度来说，我们拿地的成本确实要低一点”。
由政府过度参与而导致物流地产土地价格难以市场化成为了物流地产市场化的局限之一。
市场化的另一个局限来源于物流地产的运营模式。据了解，目前国内企业运营物流地产的主要收益来源于物业销售，直接将物流地产进行分割出售，产生利润。
在包括五洲国际在内的诸多物流地产运营商中，物业销售一直是营收的主力军，而这一赚快钱的结果是大量值得被深度挖掘的价值被地产商浪费掉。
“物流地产追求快销的原因在于拿地成本低，只要简单一转手就能赚钱。而拿地成本低的原因在于，以前单纯运营物流地产不赚钱，政府需要抱着补贴的心态来推动物流地产的发展，因此往往低价批地。”一位物流地产运营商告诉记者。
而在这其中，巨额的资金所能改变的是“物流地产运营不赚钱”的观念，从而用可期的利润推动物流地产的市场化。
“资金的涌入无疑会推高物流地产的拿地成本，并会促进拿地环节的市场化。由此带来的成本压力也会倒逼地产商们改变以前赚快钱的方式，促使它们能够深度挖掘物流地产的价值链条。”该运营商表示。
