南海推进“三旧”改造再迈“破冰”一步。29日，南海举办广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点政策宣讲会，包括《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》（以下简称《方案》）、《南海区人民政府关于进一步推进村居社区公寓建设的实施意见》（以下简称《意见》）和《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》（以下简称《办法》）三份政策文件正式对外宣讲解读。
今年8月，经省人民政府同意，省国土资源厅批复同意选取南海区作为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点。这是南海自2007年成为全省“三旧”改造试点之后的又一个突破性的举措。
近年来，南海为全省乃至全国“三旧”改造工作积累了丰富的经验。然而，随着工作的不断推进，原有的政策释放空间已十分有限，与之相对的是，南海区仍然面临建设用地规模过大、用地指标紧缺、土地利用低效等问题。
最让南海头痛的一个难题则是，大量的集体土地因流转问题一直难以释放利用。虽然南海曾先后出台过《南海区集体建设用地使用权出让、出租管理办法》、《关于村镇社区公寓建设的指导意见》、《南海区城市更新（“三旧”改造）实施意见》等文件，但制约因素还比较多，突破还不是特别大。
“此次新制定出台的3份政策文件对推动节约集约用地、促进产业转型升级、城市环境再造，加快新型城镇化建设和城乡一体化发展具有长远意义。”南海区政务委员蔡汉全说，此次政策的出台经过了长时间的研究酝酿，力度非常大。
记者了解发现，此次公布的3份政策在多个“老大难”问题上都取得了突破。例如，《方案》就提出进一步完善“三旧”改造收益分配机制、加快连片发展、优化审批流程，提高“三旧”改造用地审批效率。
其中《意见》就提出村居社区公寓要从此前的建新拆旧向建新拆旧与住新控旧相结合的原则转变。也就是说，在符合一定条件下，村民可以不拆除旧宅基地基础上申请入住社区公寓。此外，社区公寓内的房产登记满10年后，可以有条件在镇内经济组织成员内流转。
在集体土地的流转上，《办法》就提出探索与国有土地“同地、同权、同价、同责”，允许经认定的出让集体建设用地按商服用途进行开发，竣工验收后并经核发现售备案证明的，地上房产及土地使用权可以分割登记、分拆销售。
“产权的分割和销售分拆打破了现有集体土地开发之后只能整体转让或者自主经营的困境。”广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司谢建春评价说。
■三大政策解读
1、旧改收益分配机制调整
货币+实物补偿
在过去“三旧”改造的相关政策中，对于旧改土地利益分配所作的划定相对单一，如“不能超过总收益的60%”，且只能划给土地所属的集体经济组织或国有企业。而在实际操作中，南海默认的收益分配比例是2∶3∶5，即土地出让金成交价在扣除上级部分后所得收益，按照区级20%、镇级30%、土地权利人50%的比例进行分配。
但经过7年实践，南海旧改土地原权利人对于收益分配的诉求越来越多元化，如大沥奇槎社区党委书记、居委会主任黎灿垣就表示“希望有更多的选择”。原因在于，集体建设用地转国有再进行转让开发时，其土地出让金只是“一次性”的货币收益，不可持续，“我们希望能够持有物业，长期收益。”黎灿垣说。
有鉴于此，本次《南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作方案》中创新补偿安置方式，在货币补偿之外，探索实行代建物业、留成物业、土地作价入股等多种实物补偿方式相结合，并探索受益人从原来的集体经济组织或国有企业，扩大为所有的原土地权属人。
不仅如此，为进一步调动旧改积极性，南海还探索将新增建设用地指标与“三旧”改造任务挂钩，即根据各镇街完成“三旧”改造年度任务和改造面积，给予一定比例的新增用地指标，由镇街统筹安排使用；而未完成年度改造任务的镇街，将被扣减计划指标。
