天兴罗斯福国际中心案例

能够赚钱的Mall，充满活力和魅力的Mall，吸引了越来越多业界和公众的关注。到底Mall在中国是什么样的状态？一个Mall是如何合理规划和运营的？又如何和城市以及公众良性互动？现在，我们将把目光直接进入一个Mall的案例--大连天兴·罗斯福国际中心。 

董学林，大连城市建设集团董事长，是该书主角--天兴·罗斯福国际中心的缔造者。通过大连城市建设集团专门成立的大连商业城公司对这个项目三年多来的运作，他比很多纸上谈兵者都更深地体会到：协调购物中心在地产和金融领域的统一，是实现转变的要求，这是现时运作购物中心和商业地产现实的要求。购物中心具有地产、商业和金融属性。购物中心只有实现了地产和金融完整的统一和整合，才可以实现商业地产的最终价值。 

与中国各大名Mall相比，虽然投资不是最多，规模也不是最大，但是天兴·罗斯福可谓后发先至。它并非由国际巨头营建，而是由中国内地的实力开发商全资一手打造，并且处处注重与国际惯例接轨，扬长避短，追求卓越，其历程大有可圈可点之处。 

在合适的时间做合适的事情，这种战略思路是天兴·罗斯福的第一层标本价值。在2002年的设计和动工伊始时分，内地的Mall走向还显得朦胧。而在2005年元月开业的时候，Mall在中国已经成为商业地产的一个热点。作为东北第一个高起点、高规格的商业地产项目，天兴·罗斯福的布局无疑富有战略意义，它的诞生、布局和运作，都有着相当清楚的发展思路。能够做大做强做好的企业，绝无侥幸而成，如何考量、评估、调研以及决策的点滴得失，更是其价值所在。 

第二层标本价值，则来自于开发商大连商业城公司的本土化实践探索。该公司作为一个成功的住宅地产商，怀着良好的愿望，向一个商业地产的开发商转变，这其中的过程，每一步都比预料之中更加艰难，也更加踏实。天兴·罗斯福国际中心由无到有，由小到大的演化过程以及所遇到的问题和障碍，与外资以及国企建造Mall大不一样，对于未来大多数希望涉足Mall开发和运营的本土同业来说，更有启蒙性意义。因此我们期待，天兴·罗斯福的经验和教训，能够为全行业的发展减少社会成本。 

除开教训，天兴·罗斯福更加值得分享的是它的成功经验，我们力图能够归纳出一些天兴·罗斯福方法。由建筑规划到商业设计，由店铺招租到开业运营，由与业户相处到不断的变革改进，在这些决定一个Mall生存和发展壮大的关键环节上面，天兴·罗斯福都交出了一份令人满意的答卷。天兴·罗斯福方法，将让更多关心中国商业地产的人和企业能够更有效率地前行。这也是该项目标本价值的第三个层面。 

在总结天兴罗斯福广场这个项目的经验和启发的时候，董学林非常有感触地说："一个地产商扭头来做商业地产，要对零售业和零售商的发展态势和发展状态有充分的了解，具备了了解的优势，你和其他伙伴的合作才会持久，才会达到双赢多赢的目的。"根据中国商业联合会购物中心专业委员会对2004-2005年连锁店面进行统计的时候发现，中国很多的零售商在中国逐渐的放慢扩张的步伐，更多的零售商注重单店的销售额。这说明零售商已经看重具体的商店本身的质量了。这一点和天兴·罗斯福国际中心的关注不谋而合。 

显然，购物中心的本质正在逐渐的还原，购物中心的发展正在不断实现项目和行业的突破，完成一个专业、标准和规范化的过程，这是中国商业地产走向繁荣和发展的问题。 

实际上，购物中心的价值包含了不动产价值和商业运营价值两个因素。实现购物中心最大价值化就是要使两个因素协调发展。经过过去两年的发展，单纯的地产模式已经被很多的发展商放弃，购物中心作为商业地产的模式已经形成。更多的开发商认识到，自身打造的产品是商业的地产，购物中心作为商业地产已经日益显示。购物中心要体现金融产品化，将是中国购物中心也是国际购物中心发展的方向。 

地产开发模式向商业部动产模式转变过程中有一个突破点，就是开发商将出售物业变为持有物业的长期增值目标，此举能够提升物业的价值，增加商业物业的资产运营能力，这是行业和项目的发展方向。所以，解读天兴·罗斯福这样的标本案例，必然能够对从事和关注中国商业地产项目的人有所启发。商业项目的确需要更多聚焦于商业地产的资产运营能力。 

中国的购物中心已经从开发时代向运营时代转变，从原来注重体积和规模向注重质量转变。更多的零售商已经开始注重经营效益，开发商也应顺应零售商的发展趋势和潮流。注重体量和规模，转变为注重规模效益在过去的两年得到了证实。天兴·罗斯福的项目设计，最后之所以选择了接近20万平方米的商业面积，也就是出于这样实际的考量。"这是经过对当地客群收入以及消费情况后做出的分析。"董学林认为这个数字是合乎实际的，再大规模，就会影响项目的盈利能力了。 

不能不令人重视的是，时下动辄50至60万平方米号称世界第几大的Mall的设计，明显成为中国商业界的一种追求。不符合目标市场的体量是社会资源和企业投资的巨大浪费，购物中心盲目追求大的面积，人为的提高了投资成本，提高了投资回报周期，所以其操作的要求也会高于小体量的项目。如何结合项目所在地区的消费力和周边情况来确定项目合适体量，应该是商业地产从业者们需要高度关注的另外一个问题。  
可以预料，未来的购物中心总体的规模将进一步的合理化之余，大量投资机构也有了新的资金投放目标参照体系，以往的商业地产之中追求地产概念，所以会有大体量，号称排名若干的情况在出现。将来，则会向追求长期不动产的概念过渡，这在一定程度上左右发展商的决策思维，购物中心开发的短期目标和长期的金融目标不可避免的发生逆转，更多的项目在强调专业化的情况下追求市场化，在保证稳定经营的情况下，追求项目的稳定目标。这将有利于中国的商业地产进入良性循环。 

中国经济正在进入增长的新一阶段，未来中国的金融和法律体系将会得到完善和发展，这是购物中心进一步发展的原动力，2006年中国金融业的开放后，将有更多的银行进入中国的商业不动产市场。中国的购物中心和商业地产项目数量也将高速增长，覆盖范围将遍及各类城市甚至小镇。据统计，目前中国购物中心产业资讯中心相关会员的总体商业面积已经超过4000万平方米，这是一个非常大的数字，比目前市场对行业规模的判断增加了很多。然而，中国的购物中心和商业地产在起步阶段所走过的道路是非常艰难和曲折的，甚至可以说是付出了极高的代价和昂贵的学费。 

值得揭示的还有此项目的第四层价值。像天兴·罗斯福国际中心这样，从开始起就按照市场化运作、以打造最好的Mall为己任的、充分与国际惯例接轨的这次探索，它的未来是开放的，革新的。它的市场潜力如何充分挖掘、如何能够更上一层楼，进入一个丰厚稳定的回报期，这都将是它作为东北第一Mall的标本意义的最大呈现。 

该书由不同角度各个方面，力求全方位深入解读天兴·罗斯福国际中心的全程演变，为公众提供一个接触中国本土商业地产原生态的生动案例。这种尝试的价值弥足珍贵啊