零售物业开发存在两大问题：资金和经营管理

当前，优质零售物业开发中存在的问题主要集中在两个方面：

　　其一是资金的问题，实际上这也是国内房地产开发的通病。部分开发商的资金实力和所开发的项目规模不太相称。资金的短缺，一方面会使开发商过于依赖贷款和预售，由于零售业很容易受到宏观经济的影响，因此一旦整体经济环境出现波动，项目就可能出现危机。另一方面，过分注重资金回收的营销政策，对于未来项目的招商，以及实现项目的整体定位和功能布局，将会产生严重的制约。

　　其二是经营管理的问题。零售物业的开发是科学和艺术的结晶，必须根据周围购买力的数量和特征，科学地确定适宜的开发规模、档次、整体定位和业种、业态的组合；设计人流的导向，合理安排整体布局、平面和立体动线、走廊的宽度、电梯和手扶梯的位置；为每个类别的潜在租户，预留最佳的铺位进深和门面等等。完美地解决这些问题，需要一套完整和行之有效的工作方法和丰富的经验、广阔的视野和创造性的思维，可以考虑与专业的顾问机构合作。虽然中国的零售业市场存在着巨大的商机，但国外零售商们对于投资于该市场还是颇为谨慎。除了对外资企业进入中国市场的有关政策还处于不明了状态之外，零售商们对于尚不成熟的概念性商铺开发项目及缺乏经验的商铺管理队伍还尚未表示认可。

　　目前一些大城市商业中心的发展趋势正朝着由单一的业主长期开发并管理这些项目的方向迈进。零散销售将为中心的统一管理带来许多问题，因而不能称为有效的投资模式。商铺类型及租户的组合，大厦的综合管理，广告促销形式等都是需要考虑的问题。

　　中国作为一个发展中的国家，商业环境的发展仍未成熟，在商场开发方面的经验尚少。因此，借鉴国外成功商场的先进开发经验是十分重要的。从中不但可以启发我们在商场开发概念方面的思维，而且更可以吸取他人经验，以免犯一些严重、可以避免的错误。

　　由于国情不同，每个地方消费者的购物方式、消费水平，当地的社会环境、生活习惯很大可能会大相径庭，因此我们不可能将外国的成功商场规划照单全收，全盘移植过来。但到底应如何参考国外的成功经验呢？国外同行在以下几方面是值得我们研究和参考的：一是商场的主题概念确定，二是预先思考如何将不同类型的物业混合发展，三是注意建筑布局、内部装修、租户组合和商铺布局。四是想方设法吸引顾客，延长消费者在商场的逗留时间。

　　例如MallofAmerica这个美国最大型的独立商业建筑，它位于美国的明尼苏达州，其建筑面积达31万平方米。到此光顾的国外游客数目甚至超过了迪士尼乐园。它最值得参考的地方是创造出“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在MallofAmerica，顾客可享有综合多样化的购物环境，同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。而在整体布局上，MallofAmerica如何利用内部不同分区的功能和定位，吸引顾客保持购物逛街情绪和消费意欲这些策略更是精彩。最重要的是，这些经验是实实在在可以应用在中国大型商场的规划和设计上。

　　另外，位于韩国汉城的乐天世界“LotteWorld”，它是世界最大的一个室内主题公园，每年吸引超过700万游客。它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题吸引国内外的游客。虽然目前中国仍未有类似的大型商业设施，但有几个规划中的项目正朝着这个方向发展。以目前中国人口数目、经济社会发展状况，以休闲娱乐为主题吸引游客光顾其附建商场这个概念有相当的参考价值。

　　以上介绍的只是芸芸案例中两个较为独特的例子。事实上，在世界各地的其他地方亦有很多值得参考的地方。例如香港的时代广场，它成功地利用商户组合、布局，以及建筑细节创造了一个10多层楼高的商场。要吸引顾客往位置较高的店铺光顾并不是一件容易的事，而时代广场恰好可以做到，这些经验是宝贵的，值得国内开发商借鉴。（消息来源：中国经营报）