东亚望京中心亮相 挑起对望京区域六大质疑

   　近日，位于望京核心区的东亚·望京中心亮相，该项目一改望京其他项目惯常走的大户型宜居路线，全部户型为30-90平方米的小户型，客户群定位为成功白领精英人士。其特色的产品风格一经推出便引起了市场的高度关注。以北京晚报为首的众多媒体也认为，东亚望京中心的出现不是偶然，它代表了一种市场趋势，其出现已经引发了关于望京的新一轮讨论。基于此，11月12日，由北京晚报主办的一场主题"质疑望京--望京产业及配套对区域地产发展的影响"的主题研讨会在丽都饭店举行。
　　北京市城市规划设计研究院顾问总规划师柯焕章、北京大学中文系教授张颐武、中关村科技园区投融资促进中心主任助理赵岳、北京晚报南区市场总监张向东，东亚望京中心销售经理张欢，和四十多家媒体出席了研讨会。研讨会上，与会专家及媒体共同"六问"望京，对望京目前的生活状况、产业发展前景、房地产市场等方面进行了深刻剖析，重新定义望京，再度关注望京。

　　望京早已不是"睡城"

　　东亚望京中心坚持不做大户型，提出了对望京的第一质疑：望京需要小户型吗？由于政府对望京亚洲最大居住区的规划及其本身宜居的环境，望京长期以来一直是高品质居住区的代名词。而众项目也在宜居上大做文章，户型偏大。

　　中国城市规划设计院总规划师杨保军说，对望京的规划是一个城市副都心，一个新城。其不仅要承担起人流人口的作用，同时还应该解决城市中心区功能过于集中、交通压力大等问题。望京有高科技产业园区，和居住区形成互动，居住在其中的人在本区域里就可以满足生活、工作、娱乐的需求。
　　东亚·望京中心销售经理张欢认为，一直以来过于强调望京的生活区概念而弱化了它的其他方面。望京早已不是卧城，它有完整的产业链条。在房地产产品方面也不应该只是强调"宜居"，而是应该具备多种类型丰富的产品满足区域内不同人群的需求。望京的项目几乎清一色地为中产阶级打造，其产业链条上的年轻人所需的合适产品目前是市场空缺。所以，望京迫切需要小户型项目的出现。

　　望京已经国际化

　　望京的相当多项目不是没有认识到望京的国际化氛围，韩国城的称呼也为众多北京人熟悉，但是，颠覆望京只是一个普通的大型居住区概念的是东亚·望京中心。其明确地把目标客户指向白领精英人士。中国社会科学院社会所研究员王振宇认为，判断一个区域是否国际化，首先看交通条件。望京离机场较近，是北京城区离机场最近的地方，另外机场高速、京承高速、五环路、四环等快速道路，让望京成为进出北京最方便的区域。其次，看居住人群是否国际化。在望京常住的韩国、日本人几乎占了区域人口的三分之一，这是北京其他普通居住区远远不具备的。

　　望京居民是望京最大的价值所在

　　三分之一以上的韩国、日本人及其他国家的外籍人员，一部分是留学生，一部分是在望京的高科技产业园和大使馆工作的高级白领人士，还有一部分是CBD以及中关村、亚奥区域分流而来的。望京居民的高素质，大大提升了望京区域的整体价值，北京大学中文系教授张颐武如此认为。而这部分人群也是一直支持望京的高房价、高租金的动力所在。东亚·望京中心把目标客户精准定位为这部分人群，向传统观念中的望京价值所在提出了质疑。而为这部分人群打造的房地产项目在得到他们认可的同时，升值及引领一种新的生活方式都是必然的，张欢认为。

　　望京的生活还不符合国际化

　　望京生活太慢，以致居住在望京时间较久的韩国人的生活也开始慢了下来。但实际上国际化的社区生活方式应该是多元化的，其中包括生活节奏较快的商务人士、生活方式时尚白领人士、生活观念前卫的国际化人士。望京需要"时尚文化"的生活。但是在记者采访中发现，虽然望京不乏具有国际背景的居住人群，但居住在其中的居民并没有感到强烈的国际氛围。除了最早的五星级涉外酒店丽都饭店以外，五星级的饭店凤毛麟角，夜生活不丰富，高档次的商业娱乐会议设施也相当匮乏。

　　据戴德量行统计，到2007年年底，望京新增的商业物业面积不少于70万平方米，将可能会出现一些针对国际化人群的商业配套。

　　望京的地产市场应该更丰富

　　望京的居民中包括生活节奏较快的商务人士、生活方式时尚的白领人士、生活观念前卫的国际化人士。望京需要"时尚文化"的生活。所谓时尚文化生活就是生活空间和办公空间相对独立，个人空间的面积要求不是很高，但私密性一定很好，公共空间要求体面而且硬件设施较好，但同时并不强调空间的专一性。但是目前的望京地产市场这类产品稀少。

　　北京大学张颐武对此表示了看法：望京居民不能享受国际化的区域带给他们相应的生活方式就不能说这个区域的生活是国际化的。区域国际化不等同与生活国际化。

　　东亚·望京中心把居住和办公灵活地结合，居住的舒适性和办公的便捷性都可满足，质疑"’宜居’便是只适合居住"的概念，提出了"居家办公"的新理念。张欢认为，国际化人士需要的是国际化的居所，不只是单纯满足居住需求。东亚·望京中心在完美符合居住条件的同时，亦可居家办公注册公司。三十四层的双子座建筑简约又不失时尚，8.4米挑高大堂彰显身份，核心的地理位置对居住和办公是双重利好。

　　望京还可以有更适合投资的产品

　　望京的高租金使很多投资客一直热衷于该区域。东亚望京中心提出了一个概念，投资的成败与否在于投入与产出的比例大小。

　　纵观整个望京区域，产品户型都偏大，从华鼎世家到湖畔雅居、上京新航线、国风北京等项目大都以90平方米以上的中大户型为主，有些项目甚至200平方米以上的大户型比例占到了80%。不菲的单价乘以大面积，高投入就意味着高风险。但是如果把面积缩小到30-90平方米，加上产品稀缺性所带来的大量租客，租金水平不但可以保持区域同等水平更有超出的可能，东亚望京中心的投资价值不言而喻。