一、万达销售恶化？
招股书显示，到2014年6月底，万达经营活动现金流净额是负89.53亿元。流出不小，不太乐观，要说完全是因为万达销售恶化造成的，乐居记者认为倒不至于。用868亿的总收入扣掉万达购物中心和酒店的租赁运营收入，去年，万达的销售物业贡献了751亿。
但是不要忘了，万达最近没少拿地，新开工量不低。到今年年中，万达土地储备超过7600万平米，每年预拨的土地款就有200—250亿。出血点不小，但都是主动放血，不是止不住。
万达有没有可能因为系统性失误翻船？乐居记者猜测，像王健林这样的严谨行动派，说一不二，不可能对此没有预估。资金链断裂不是儿戏，从万达广场的商业模式就能看出来——单个万达广场建设全过程现金流大多能达到平衡，万达总部初期投入几亿土地款就能玩转投资50-100亿的一个万达广场，因为快速开发的商铺、写字楼、住宅很快就能销售回款，最终持有的广场和酒店取得成本接近于零！每年还能持续获得不菲的租金收入。这种模式基本从根子上杜绝翻船的可能。
投资者也不傻，赌的是万达经营性现金流的增长空间。作为下一代主打，别被万达城动辄四五百亿的总投资骗了，看似规模更大的万达城前期花不了王健林多少钱，撬动利润杠杆是王道，这两年他尽吆喝这个不是没道理——王健林要靠万达城玩现金流滚动的利滚利游戏。
二、租金回报率太低怎么办？
2013年，万达购物中心租赁运营收入85亿，酒店是32亿。截止到今年6月30日，万达持有物业平均每平米租金是75元。乍一看，租金回报率不高，其实不是那么回事。
因为万达扩张速度太快，每年新开业的面积也算进去了，这一部分刚推出，养商期还有不少免租。乐居记者觉得，要算万达的真实租金回报率，应该放在投资回收期的范畴里算，不是销售回收期，需要扣掉新开业面积。
看出租率也是个方向。过去三年，万达的出租率水平都保持在99%以上，但是因为体验业态增加不少，今年上半年这个数字下降到97%。物业租赁和管理收入年复合增长达到46.8%，还是走出了整体乐观的上扬曲线。
在一些二、三线城市，万达广场把自己做成了地标性购物中心。这不奇怪，好多地方别人不敢进，反倒成全了万达广场的稀缺性。除了满租率不错，这还意味着未来万达提升租金的空间可观。
