近期济南市最大的焦点莫过于蓝翔技校，但济南市地标性建筑恒隆广场（相关干货）不少租户集中撤柜也同样吸引了不少眼球。对于店铺空置率急剧上升的恒隆广场而言，问题同样来了。
10月12、13日，《中国经营报》记者对济南恒隆广场进行了为期两天的调查，发现恒隆广场的空铺已经占到其整个商场的三分之一左右，将近130家。对于商铺空置率陡增，山东恒隆地产有限公司市场推广部主任焦柯接受记者采访时表示，济南恒隆广场恰逢第一个租期结束，完成优化租户组合的过程后，出租率及销售额自然会回升。“目前恒隆广场正在找准自己的定位，吸引更多符合市民认可的品牌。”
在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，济南恒隆广场出现大规模的撤店潮，一方面与周边购物广场、购物中心等项目增多，市场供过于求、竞争激烈有关；另一方面，恒隆广场对租户的要求高、租金贵等也导致不少商户离开。
店铺空置率占三成
12日下午一点，记者来到位于济南泉城路商业街的恒隆广场，因为当天是周末，进出恒隆广场的顾客时而有之，而此时恒隆广场对面的芙蓉街却是另一番景象：人挤人、人挨人。
记者观察到，恒隆广场西塔一家正在营业的ZARA门店顾客不少，而这仅是西塔对外营业的唯一一个黄金席位，其他店铺均用各种动漫挡板挡住，沦为了顾客拍照留影的地方。
在恒隆广场东塔，一楼店铺也仅有哈根达斯店和面包新语两家门店正在营业。一位恒隆广场的物业负责人告诉记者，一楼店铺是恒隆广场的黄金席位，此前底铺的几家经营手表和服装的门店在今年8月份由于租金到期离场。
对于大批量商铺集中撤柜，恒隆广场前台客服人员告诉记者，“店铺因各种原因撤离的都存在，二楼、三楼的大多数服装品牌是因为租金到期撤柜，有些品牌是店铺不想经营下去而撤出。”
记者粗略计算了一下，恒隆广场东塔一楼内关闭的店铺占到其门店的一半左右。而正常营业的品牌只有几家手表店和奢侈品服装店。西塔关门商铺在15家左右，正常营业的只有20家左右。可以发现，已经关闭的门店和正在装修的店铺占到整个恒隆广场的三分之一左右。
其实，从商品布局来看，恒隆广场还是以服装、箱包等品类奢侈品居多。在熟知恒隆广场的睿意德高级董事王玉珂看来，恒隆广场的众多品牌并不为济南市民认可和熟知，很多品牌的认知度并不高。“租金到期品牌商撤铺肯定不是主要原因，核心的还是恒隆广场正在进行商场的重新定位。”王玉珂说。
一位恒隆广场的工作人员告诉记者，从今年6月份开始，恒隆广场就陆续有店铺撤出。“恒隆广场最火的还是餐饮和影城，其余各层除一层外人气都不尽如人意。顾客来此大都以逛为主，而且对面的商业街各类服装比恒隆广场便宜不少。”记者了解到，目前六楼店铺租金相对较低，主要是经营餐饮，暂时没有店铺撤出。
记者询问一家楼正在营业的贝纳川服装店销售员。她说，“我们也才开业不久，接手前是一家服装品牌，于今年8月份撤柜，具体原因是经营不下去了。”据其介绍，已经撤柜的这家店铺每月租金4万多元，面积在100平方米左右。当记者问其为何贝纳川会选择恒隆广场时，她告诉记者，如今已是下半年，也就不那么害怕生意难做了。
“恒隆广场品牌商租期到了撤店属于正常的情况，也不排除品牌商对于租期内的效果不满意而主动离场。毕竟零售商开店还是靠利润说话，如果恒隆广场无法支撑租户取得预期的利润，那撤柜也就在所难免。”中国购物中心联盟秘书长郭增利表示。
竞争对手夹击
记者走访后发现，恒隆广场紧挨主打高端奢侈品销售的贵和购物中心、主打普通消费品经营的贵和商厦以及济南百货大楼。而目前其最大的竞争对手世贸国际广场也于今年5月1日正式开业。
在王玉珂看来，“在济南市场上，恒隆广场处于一个夹生饭的处境。其品牌并不对高端人士有吸引力，买高端奢侈品消费者更认可贵和购物中心。而对中产阶层来说，其认可的时尚百货品牌，泉城商业街的各类品牌店和世贸国际广场比恒隆更具竞争力。”
12日下午，记者在恒隆广场西塔三楼一家化妆品门店内偶然听到有顾客询问销售员某品牌化妆品。该销售员称该品牌的化妆品已经撤柜，并表示该品牌世贸国际广场一楼目前有售。
目前在泉城路商圈及其周边，万达广场已落户，有济南第一高楼之称的绿地中心也已封顶，一个个商业综合体扎堆于此。记者在世贸广场走访后发现，其商铺招商已经完成95%以上。
“恒隆广场里面一条牛仔裤2000多元，一件T恤1800元，这不是普通老百姓能消费得起的。”一位正在世贸国际广场购物的消费者告诉记者。同时可以发现，主打FashionMall定位的济南世茂国际广场的一楼、二楼HM、C&A、屈臣氏、万仟堂、满记甜品等大众品牌云集。
“世贸与恒隆相隔不远，世贸国际广场的开业对恒隆广场的影响是致命的。”王玉珂告诉记者。13日上午9点50分，记者在世贸广场发现，还未到营业时间，就有顾客在其一层的H&M门店等待购物。
“目前世贸广场对来店顾客实行免费停车的政策，这对前来购物的顾客有较大的吸引力。”一位世贸国际广场的工作人员告诉记者。值得一提的是，在世贸国际广场记者发现，与恒隆广场每个楼层显得杂乱无章的品牌商铺不同的是，其每个楼层主打的商品很突出，一层、二层以服装和首饰为主，三层以儿童购物为主，四层以餐饮为主。
“对于济南恒隆广场而言，2011年开业前周围的商业竞争有限，自然能得到济南市民认可，但如今已经被世贸、万达等抢占不少市场份额。”王玉珂说。不可否认，目前济南城市综合体总体布局已经饱和，泉城路商业街也正在上演到底哪家强的好戏。而此前位于泉城路商业街上的百盛已经关店，恒隆是否会步其后尘，目前不得而知。
没有融入当地市场
13日上午10点半，当记者再次来到恒隆广场时，发现这里客流少得出奇，整个商场显得冷冷清清，偶尔有几位顾客光临。
“在中国购物中心的发展过程中，最重要的还是迎合市场需求，而不是妄图改变市场。”在郭增利看来，恒隆广场在经过3年的市场培育后并没有完全融入济南市场。“品牌商的撤离也证明其与当地市场之间有隔阂。在品牌商的盈利压力不断增加时，撤店比重自然会提升。”
在其看来，恒隆的长处在于建设优质的建筑和很强的招商能力，这两点并非新趋势下制胜的关键因素。根据每个卖场的自身特点打造新的具有差异化的运营体系才是获胜的关键因素，而恒隆最缺乏的就是此种能力。
在外界眼中，恒隆广场的资金实力还是比较雄厚的。继在上海发展了恒隆广场和港汇恒隆广场后，恒隆地产目前已进入沈阳、济南、无锡、天津、大连、武汉市场，旗下内地项目均以“恒隆广场”命名。
“上海恒隆广场的两个物业对其有比较大的回报，对其扩张还是能提供足够的支撑。”王玉珂说，如今商业地产不能光靠投资，比拼的是运营能力。
“运营上没有达到预期的收益，新开的恒隆广场没有可观的盈利能力反而会成为负担，这也会对其投资产生很大的压力。”郭增利分析指出，对恒隆地产来说，当资金来源减少，扩张的步伐就不得不减缓。
其实，二线城市和一线城市的消费水平肯定无法相比，恒隆广场在上海能做得风生水起并不意味着在济南等二线城市也能玩得转。“在一线城市，恒隆广场能靠高端品牌迎合市场需求，但在济南、沈阳等这样的二线城市就很难行得通，因为市场基数会自然变小。”王玉珂表示。
虽然上海两座恒隆广场和高端品牌能够有很好的合作，但如果高端品牌在上海以外的市场没有达到理想的预期，肯定会影响双方接下来的合作。郭增利表示，恒隆地产需要从投资开发侧重到运营管理上来，济南的恒隆广场就是一个强化运营的项目，只能通过不断优化，才能帮助租户产生更好的收益，从而提高租金收入，达到良性循环。
