无论是拿地还是开工，一向标榜“高周转”的阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”）都突然放慢了进度。
历史数据显示，阳光城去年以来的新增项目，不少超过8个月甚至一年都没能开盘。而此前阳光城从拿地到开盘的平均周期在6~8个月。
分析人士认为，开盘周期延长，意味着企业销售困难、去化遇阻。阳光城财报亦显示其存货压力过大，2014年上半年末阳光城存货达296亿元，半年增长35%，同比增长109%。
开工拿地放缓
阳光城这一年突然慢下来了。
根据克而瑞统计，去年以来，阳光城不少新增项目都超过8个月甚至一年都没能开盘。以上海为例，阳光城2013年9月拍下的川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块和上海国际医学园区D2-02-05地块，距离拿地时间已经过去了11个月，至今仍未开工。
浦东新区上海国际医学园区D2-02-05地块东至蒲公英路，南至蓝靛路、西至满天星路、北至戴家漕河。记者实地走访调查发现，位于蓝靛路和青黛路之间的这一块区域仍然是一片小树林，没有半点动工迹象。整个医学园区范围内，道路、公交都已经完善，记者在园区内看到，西门子等入驻企业的办公楼灯火通明，与D2-02-05地块一路之隔的某厂区工地也在紧张施工。
“听说这一块会拿来盖住宅，一直没有开工。”附近居民告诉记者。此前资料显示，D2-02-05地块为上海国际医学园区首次推出的宅地，地理位置并不比周浦及惠南地块差，其14086元/平方米的楼板价，相对于周边房价，有不少盈利空间，但不知为何仍未动工。对此，记者辗转联系阳光城多个部门采访，但截至发稿前，仍未收到回复。
在地产分析人士看来，与众多闽企一样，阳光城采用高杠杆运作，在土地市场大规模扩张，再通过高周转来实现资金回流。此前阳光城提出基本保证从拿地到开盘平均周期在6~8个月，但是随着市场形势的急转直下，6~8个月开盘时间越来越具有挑战性。
2013年是阳光城突飞猛进的一年。借助资本的力量，这一年，阳光城连续在福州、上海、苏州、兰州、西安等城市相继拿下十余幅地块，耗资超百亿元。采用“高杠杆、高周转”策略，阳光城2013年销售220亿元，而其2011年、2012年的全年业绩仅有40亿元和70亿元。
在此之前，阳光城只是一家三线房企，偏居福建一隅，2012年底阳光城公司管理总部才移师上海，随后开始在上海大举拿地。
公开资料显示，2012年11月15日，阳光城在上海首次拿地，拍下宝山区罗店新镇14-1地块。18日，阳光城集团管理总部迁至上海。隔月，阳光城再获上海嘉定新城C11-2地块。2013年阳光城则一举在上海拿下4幅地块，包括位于浦东新区的外高桥新市镇G03-17地块、外高桥新市镇E06-03商业用地、川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块、上海国际医学园区D2-02-05地块等。粗略统计，仅上海一地，阳光城就耗资近40亿元拿地。
为什么扩张战略如此激进？阳光城CEO陈凯曾经表示，“快”不是选择而是必须。他用“大鱼小鱼”来举例，“大鱼越来越大，市场的重合度越来越高”，“作为阳光城这样100亿元、200亿元的小公司怎么办？” 对此，陈凯的答案是，“带领小伙伴们按照投资人的要求往前赶”、要上规模。此前阳光城已经放出豪言，2014年销售额要做到300亿元，冲刺第一梯队。
财务风险凸显
“跑得太快，无法放慢脚步。”有房地产人士如此形容阳光城的“高杠杆、高周转”扩张模式“一旦某个环节陷入停滞，周转不灵，阳光城将面临很大的资金链风险。”
市场的情况并不乐观。国家统计局最新发布的《2014年1~8月份全国房地产开发和销售情况》显示，房地产市场依旧疲软。房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积同比均有下跌，然而涨幅收窄。尽管各地政府积极出台楼市刺激措施，然而1~8月全国商品住宅销售面积同比继续下跌，跌幅较1~7月扩大0.6个百分点至10.0%，仅商业营业用房销售面积保持同比增长。
第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可对记者表示：“今年以来疲弱的楼市使得房企销售业绩出现分化。然而实力房企依靠灵活的销售策略、适时调整推盘节奏，依然有乐观表现；而负债率较高的小型房地产开发企业融资实属不易，不得不以价换量以快速回笼资金。”
阳光城年报显示，上半年合约销售104.7亿元，同比增长20.3%，在今年的市场环境下，与大多数其他企业相比，阳光城的销售业绩还算过得去。但是从企业自身来讲，速度偏慢，距此前提出的全年300亿元的目标，上半年仅仅完成了1/3的销售业绩，下半年近200亿元的销售指标接近去年全年的销售额，同时意味着下半年的月均去化接近33亿元。
克而瑞研究中心分析师房玲认为，开盘周期的延长，使得阳光城项目进入销售遇阻，而市场调整期销售压力增加，则导致项目开盘后的去化受阻，在双重作用下，企业过去几年激进的扩张所带来的隐患开始显现。其具体表现在于，存货量快速增长，2014年上半年末阳光城存货达296亿元，半年增长35%，同比增长109%。
莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨对本报记者表示：“今年的住宅市场主要面临着去化风险。高周转是房企当下的生存之道。但是今年上半年由于银行银根收紧，房贷利率普遍上升，各房企销售情况都不理性。从下半年开始由于限购政策的松绑，住宅销售略有回升，但是由于对后期市场的不确定性，多数购房者持观望态度，希望能有更大的降幅。”
房玲认为，企业销售资金回流受阻，也导致阳光城的债务压力偏大。“这就迫使企业不断借新债还借债，而且借款期限都比较短。目前，企业借款大多为信托借款，期限普遍在1~3年，阳光城的高负债决定了贷款方更愿意短期借贷，降低风险。”
从企业的债务结构来看，阳光城两年内的有息负债较多，导致上半年负债水平和短期偿债压力的激增。上半年末阳光城的短期有息负债占比达44%，较2013年底增长11个百分点。而持有现金只有29亿元，不到短期有息负债的34%。
今年以来，阳光城明显减少了拿地。过去几年，阳光城在土地市场一直比较活跃，扩张势头迅猛，去年全年新增土地储备建筑面积384.58万平方米。而今年以来除了1月和4月分别在杭州和晋江拿地之外，截至8月底阳光城在土地市场上再无动作。
“在弱市下，阳光城的高负债俨然为企业的发展带来了一些阻碍，上半年拿地的放缓也很可能受此影响，从企业发展看，需要考虑债务结构调整。”房玲表示。
简可提醒，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，多数房企不得不以现金为王，融资成为首要任务。由于银行严格控制房地产信贷投放，中小型开发商在过去两三年间更多借助影子银行进行融资。这些渠道的利率远远高于银行贷款利率，如果开发运营效率低，则极易发生资金链断裂无法偿还借款的情况。
