中国房地产开发商面临一个坏消息，一个好消息。好消息是，继3月上市房地产商再融资重启后，交易所债市和银行间债市相继对房地产商打开大门，这尤其有利于大型房地产商拓宽融资渠道；坏消息是，在高盛看来，中国房地产开发商债券风险仍是“亚洲最大”。
“尽管已经从15月以来的最大一次抛售潮中缓慢恢复过来，但中国房地产开发商债券仍是亚洲债市最具风险的资产。”高盛在10月27日发布的报告中警示。
不过，有一个品种高盛比较看好——SOHO中国（相关干货）2017年到期债券。这笔总额6亿美元、年息5.75%的债券被该行归入“最受欢迎”之列。
“我们对中国房地产开发商债券仍持负面看法，不过我们看好品质较好的公司和期限较短的债券……SOHO中国的杠杆率较低，资金流状况良好。”高盛表示。
SOHO中国董事长潘石屹今年6月曾表示，该公司的负债率不到10%，任何时候都有超过100亿的现金在公司账面上。去年末，该公司净负债率只有17%，相比之下，万科2013年末净负债率为30.7%。
中国经济放缓以及房地产调控给房地产商带来了巨大的融资压力。据Wind资讯统计，截至10月27日，45家公布了第三季度业绩的房企负债逾8600亿元，平均负债率高达75%。与此同时，库存压力也在加剧，上海易居房地产研究院10月22日发布的报告显示，9月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为542万平方米，但成交面积只有234万平方米，从2月份至今，这种供大于求的特征已经持续了8个月。
9月，国家统计局监控的70个大中城市新建住宅价格指数同比下降了1.1%，是自2012年12月以来该指数首次出现同比下滑。9月底，央行和银监会联合发布了放松楼市限贷的通知。但是，高盛认为，“最近的放松不能改变我们对该行业的负面看法，因为我们认为库存过量问题仍将持续，且该行业的杠杆率仍将高企”。
此前，在国内融资渠道受限的大背景下，海外发债是房地产商融资的一个主要渠道。彭博的数据显示，目前中国房地产商未偿美元债券约为504亿美元，其中72%是过去两年发行的。据Dealogic数据，2014年迄今中国房地产商离岸债券发行已达180亿美元，正迅速接近去年全年195亿美元的水平。
不过，随着国内融资条件转暖，房地产商把目光转回国内。过去一个多月，招商地产、金地集团、万科和保利地产等已纷纷抛出了在银行间市场发行中期票据的融资计划。而摩根大通追踪中国房地产商发行美元票据的指数，在9月下降了0.87%，是自2013年6月跌4.64%以来表现最差的一个月份（见界面此前报道：重回2009 房企大规模融资的日子又来了）。
相比成本高昂的海外发债，中期票据开闸后，房地产商的融资成本将大为降低。Wind数据显示，今年8月国内按发行额加权计算的中期票据平均发行利率为5.87%，低于银行基准利率。不过，考虑到发行中期票据对发行人发行资质、资金监管专户、资金用途等方面的要求，从此轮信贷放松中获益的或许只有大型房地产商。因此，小型房地产商的违约风险犹存。
但正如高盛高华9月发布的报告所言，直接融资放松可能有利于高杠杆企业，加上对政府加码房地产信贷支持的预期，房地产商去杠杆化的压力或进一步加大。
因此，房地产商应该警惕，不要把好消息变成坏消息。
