10月份，各大房企为了冲刺全年业绩，已经刺刀见红，在全国各地展开一轮又一轮的价格战、促销战，并动用了大量“圈客”工具，为完成销售任务而努力。在目前各大房企境内市场表现相差无几的背景下，海外项目被视为企业完成业绩目标、保持行业排名的重要砝码。业内纷纷猜测，今年会不会出现像去年碧桂园（相关干货）马来西亚项目那样的“黑马”，进而改变整个行业的排名格局？
不过，《每日经济新闻》记者调查发现，目前多数房企海外项目进展并不顺利，一些项目甚至遇到麻烦。记者梳理了绿地、碧桂园、万科、复星等房企海外业务拓展情况，试图为读者呈现这些龙头海外项目的生存现状。
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从“三分天下”到不超一成 碧桂园主动调整海外战略
10月份，各大房企为了冲刺全年业绩，已经刺刀见红，在全国各地展开一轮又一轮的价格战、促销战，并动用了大量“圈客”工具，为完成销售任务而努力。在目前各大房企境内市场表现相差无几的背景下，海外项目被视为企业完成业绩目标、保持行业排名的重要砝码。业内纷纷猜测，今年会不会出现像去年碧桂园马来西亚项目那样的“黑马”，进而改变整个行业的排名格局？
不过，《每日经济新闻》记者调查发现，目前多数房企海外项目进展并不顺利，一些项目甚至遇到麻烦。记者梳理了绿地、碧桂园、万科、复星等房企海外业务拓展情况，试图为读者呈现这些龙头海外项目的生存现状。
去年凭借在马来西亚热销百亿成功晋身千亿房企俱乐部的碧桂园，今年的海外业务遇到烦恼。
《每日经济新闻》记者了解到，去年热卖百亿的碧桂园马来西亚金海湾项目，今年遭遇部分购房者退订，原因是一些客户未能申请到贷款。随后，马来西亚雪兰莪州出台新政策，通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入，也让公司在当地的项目面临一些尴尬。
面对不利的市场形势，与去年提出海外业务 “五年内三分天下、十年内占半壁江山”的高姿态不同，今年以来，碧桂园主动调整海外战略。据了解，碧桂园首席财务官吴建斌为公司设定了10%的限额，即海外投资比例占总投资额不超过10%。
“虽然马航事件等有一定的特殊性，但它反映了国内房企在海外拓展过程中面临的不可控风险”，香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，与过度追求规模相比，通过放缓扩张速度、积累海外开发经验以修炼内功，对碧桂园未来在海外市场取得更好的成绩更有意义。
付款手续繁琐，金海湾现少量退房
“去年8月，我跟着碧桂园组织的看房团到马来西亚金海湾项目，并定了一套总价200万元的公寓，没想到今年7月收到开发商通知，由于银行无法批准贷款，需要改为全款，最终只能选择退房”，陈云（化名）无奈地说。
2013年8月，在马来西亚的柔佛州新山，由碧桂园自主开发的首个项目金海湾正式发售。仅两个月时间，总体量高达115万平方米的碧桂园金海湾便成功卖出6000多套，认购金额达到100亿元，不仅成为公司去年的单盘销售冠军，更让碧桂园只用了不足一年时间，就成为马来西亚最大的地产商。
然而，这个被誉为国内房企最成功的海外项目，如今却遇到烦恼。据陈云透露，按照当时签订的购房协议，金海湾项目首付款比例为5%，剩余部分由购房者向工商银行或中国银行马来西亚分行申请跨境贷款。但自今年8月起，包括陈云在内的一些购房者被告知，贷款申请被银行拒绝，这意味着这批买家需要全额付款。
“由于在马来西亚购房的按揭利率仅4%左右，明显低于国内，大多数买家都是通过按揭购房，如今需要全款购房，大大增加了买家的资金压力。也有部分买家觉得无法享受低利率按揭不划算，更倾向于退房”，陈云告诉记者，还有部分买家的房贷申请尽管没有被拒，但迟迟无法获批，因此也选择退房。
对此，碧桂园相关人士向《每日经济新闻》记者回应称，“确实有少量客户因个人原因选择退房，但比例不到10%，属于正常的交易变动范围”，由于马来西亚允许客户分13期支付房款，多数中国客户仍选择现金支付。选择申请贷款的中国客户，目前已有相当一部分成功申请到按揭。此外，由于金海湾项目持续新增的签约已经远远覆盖了退订的数量，所以项目整体销售受影响不大。
海外政策风险隐现
相比银行拒贷引发的退房事件，更令人担忧的是政策变动带来的风险。
根据新加坡《联合早报》援引马来西亚英文报纸《星报》的报道，马来西亚雪兰莪州于今年9月推出购房新条例，提高外国人和外国公司在该州购置房产的最低门槛。据悉，新条例已从9月1日起生效，其规定，雪兰莪州每个地区外国人的购房门槛提至100万~300万林吉特 （约合190万~570万人民币），部分区域外国人购房门槛较此前提高近一倍，此举被业界认为是为了防止海外开发商大举进军雪兰莪州。
