近年来，城市商业地产呈井喷式快速发展，2013年上海新开业的购物中心达16家，已开业购物中心总数达110家，而北京、上海、广州等20个主要城市共计新开购物中心约150家，全国新开业的购物中心平均面积超过8万平方米。
然而不断增长的租金水平和经营效益之间的矛盾日益显现，使购物中心的发展受到抑制，空置率也开始直线上升。国内商业地产的发展式否存在泡沫？
香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗在复旦大学管理学院举办的“全球商业领袖论坛”间隙在接受《第一财经日报》记者专访时表示，目前国内部分城市的购物中心确实存在过剩现象，造成浪费，“后期的管理虽然重要，但决定一个商业地产项目优劣的还是要看基因。”
“从人均购物面积来看，与西方大城市的平均状况相比，中国的商业地产与之还有距离”，但是在，陈启宗看认为，在中国的某些城市商业地产的发展确实有 些过剩，“市场最终会有优胜劣汰的过程，经营不善的购物中心可能会亏本，但从社会资源的角度来说，造成了巨大的浪费。有时也是对好的地段的浪费，本来这些 地区可以建造高档住宅。”
在陈启宗看来，决定购物中心优劣的，最重要的是先天的房地产基因，这取决于4个方面，选址、体积规模、设计、建筑，这些是发展商前期都可以控制的，不能逆原则来做事；当然后期的管理也很重要，但是管理不好改善的空间更大。
恒隆集团的最新财报显示，虽然旗下购物商场均录得租金收入增长，但是济南恒隆广场租金收入下降了10%，陈启宗表示，恒隆到一些新城市开始也有摸得 不准的地方，有定位等错误改正就是，这就像当年沈阳的皇城恒隆广场，开业前也犯过错误，但是经过3年的整改，如今其人流量、销售额、租金收入都有极大的提 升；在上海的恒隆广场也是如此，开业之后的5年时间内，也是很辛苦，熬过这些年并且在不断学习调整后，如今表现优异。
近年来中国内地的经济增长与零售消费放缓，再加上反腐等因素导致奢侈品消费低迷，不同程度上影响到零售的各个环节，陈启宗承认对恒隆也确实有影响， 但是，“经济都有周期循环，只要公司的财务管理得当，就不应特别在意经济的一时低迷，相反，在经济和消费环境低迷的时候，更容易让企业去思考治理问题和长 远规划、产生新的理念。并且当经济低迷时，一些财务管理不好的公司受到影响，反而能让那些好公司的相对实力增强。”
而更不容忽视的是网络零售对实体商场的影响，陈启宗表示，公司也有派人专门研究相关解决方案，但是整个业内都是在摸索尝试中，总体而言，“体验性强 的商品不容易受到网络零售的挑战，好在恒隆所销售的商品基本上都是体验性强的高档商品，虽然受到目前反腐政策的短期影响，但长远来看社会的清廉有利于商业 的持续发展。”当然，恒隆也在进行“EST”(体验、服务、科技)方面的创新来改善消费者的购物体验。
目前恒隆地产旗下在中国大陆地区有10个项目，分别位于上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等地。半年报显示，截至2014年6月30 日止首六个月，恒隆集团营业额较去年同期增加32%至47.46亿港元，租金收入同比增加10%至38.45亿港元，股东应占基本纯利15.16亿港元， 同比涨幅31%。
