万科联手南方产业地产大鳄天安数码城集团，已在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。目前地块即将动工，最快将于明年5月份正式对外亮相。
住宅市场增速的回落，使得过去被国内开发商冷落的产业地产近年成为市场焦点。新加坡裕廊、央企招商局、大连亿达、华夏幸福、万通、绿地等企业都想在这个存量巨大、又颇具发展潜力的市场中谋得一张入场券，近年来明显遇到增长瓶颈的万科自然也在其中。
数年前在多个城市的产业地产零星试验进展不佳，并未影响万科在产业地产领域的探索。经济观察报获悉，今年年中，万科专门组建了上海万科产业地产事业部，作为全集团产业地产业务的孵化试点。
据万科人士介绍，产业地产一般包括办公、工业用地、物流等。万科总部成立了单独的物流地产事业部，第一子落在廊坊，并从普洛斯、复星、华夏幸福、四大代理行挖了不少人。目前在北上广基本完成了人员布局，欲以一线城市为主。近期有在上海拿地的打算。
而产业地产在集团内部被作为品类事业部，以服务运营为主，目前主要在上海设立有产业事业部。
上海万科产业地产事业部郑华告诉经济观察报，万科产业地产区别于其他企业的特色将在与后期的运营和服务，通过快速滚动开发做大规模，而万科整体的融资能力和操盘管控将成为支撑。
联手天安
在产业地产领域，作为住宅老大的万科，只是个新兵。
此番万科在上海选择了合作开发的模式。总部位于深圳的天安数码城有24年产业地产开发运营的经验，行业内素有“北联东南天安”的说法。“天安是深圳最早做产业地产的民营企业，如果论孵化的科技企业的数量的话也是最高的。其模式优势是对产业用户的需求了解得比较深刻，突出服务和金融，且拥有不少的产业客户存量资源。”深圳地产业内人士尹香武评价说。
北京联东集团常务副总裁梁环宇认为，这是一桩双赢的买卖：“那块地不错，张江旁边，4000元楼板价，卖两三万单价，怎么做都是赚。天安有操作经验，万科有资金实力，在办公产品方面有积累。万科借助和天安的合作正式进入到产业园区领域，天安正好一直想进驻上海。”
2.0版试点
操盘北蔡项目的团队是上海万科成立仅半年时间的产业地产事业部。目前万科以上海作为进军产业地产的试点城市。
此前，万科在青岛、郑州、深圳等地都有过产业地产实践，如青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体等项目，总部充分放权，一线事业部独立尝试，造成产业发展分散，也并未形成太多可供借鉴的经验。
以郑州美铭全球高新智慧产业园为例，该项目是万科产业园区的首个试水之作。据媒体公开报道，由于万科对土地性质、产业地产操作的不熟悉，目前项目工程停滞，几近难产。“郑州、青岛都是在错误的位置做了错误的产品，万科做研发办公，办公区域一定得是在城市的好位置做，而那两个都是在非核心地段。”梁环宇说，正是基于此，他看好万科北蔡项目的前景。
但梁环宇并不看好这种产业办公的模式，“天安的模式是适合在好城市的好位置做的，而且带住宅，但拿到这么好的地的机会不多，可复制性不强。”
北蔡项目并非万科在上海的首次尝试。万科在闵行的万科VMO项目就是按照产业地产模式开发的研发办公楼产品，已售罄，但产业导入不成体系，并不算成功。
一位上海万科内部人士认为，如今万科发展产业地产也吸取了该项目的教训：“之前是销售型，产业聚集度较差，后来片区的市政、规划产生变化，客户导入是有一些问题的。我们后期会把服务功能植入进去。”
