据统计，2014年深圳一半以上的购物中心新开在原特区外，特别是龙华新区，购物中心增长数量迅速，这些有别于传统核心商圈的购物中心是“过剩资本的盲目追逐”还是自然需求的引导结果，与传统MALL定位有啥区别？记者为此特意探访龙华几家有代表性的商业体。
生意超预料地“火”，但潮汐特征明显
9月底开业的九方购物中心（相关干货）隶属于中航国际，该公司虽在外地有为数不多的商业体，但在深圳九方尚属“处女作”，然而这个作品的先期表现却让人非常满意。开业初期，人气爆棚，一位住在附近中央原著小区的居民刘小姐对记者表示，周末餐饮根本排不上位，家家都人满为患。上周末，记者在15时左右探访九方，发现虽然未到饭点，但儿童娱乐场，电影院，包括稻香等餐厅人头攒动，过道上、扶梯上到处是携家带口的市民。九方购物中心的运营负责人告诉记者，估计人流高峰时达到一天4万人次。这相当于一个特大社区所有的居民人数。招商经理张晓丽说，餐饮店尤其满意，开业的火爆程度让个别未及时装修完成的商家心急不已。
虽然在试运营阶段，星河COCO City表现也不错。而运营一年半左右时间的绿景佐阾香颂或更能作为龙华购物中心人气测试的代表。记者前几个周末来到绿景香颂，这里的停车场甚至需要在门口等候。佐阾香颂泠副总经理李品向深圳商报记者介绍，去年五一开业之初，这个近4万平方米的社区购物中心每日人流达五万人次，去除开业效应后，今年五一时的人流也高达3.7万人次。刚统计出来的第三季度客流量比去年同期增长了30%，营业额增长了60%，这说明有效客流正在大比例增长。
绿景地产旗下另一个商业体品牌“绿景1866”是传统的商业街铺概念，定位于消闲健身等项目，客流较购物中心要稍少，但记者探访发现夜间消费人群已较密集，铺面租金节节攀升，随着附近中央原著、绿景1866、莱蒙水榭等中高端大社区楼盘入住率的升高，上述数个商业中心未来的增长潜力非常值得期待。
不过记者也发现，与核心商圈商业体的表现明显不同的是，这里的客流经常呈现“冰火两重天”状态，具有“潮汐特征”。即节假日时人流爆满，而工作日时却非常冷清，这给商户们的运营带来不便。“他们当然不希望有时非常闲，而有时却忙不过来，这不利于商家合理招聘和为服务员排班。”九方购物中心的推广部经理孙健表示。
定位社区商业体，创新商业体模式
基于所处环境的特点，龙华新区崛起的商业体与传统购物中心有明显的区别，即主要服务社区生活，餐饮、亲子、体验占据很大部分，一些高端零售品牌比例却不并高。记者采访了解到，佐阾香颂与九方购物中心的餐饮都占据到约25%的比例，其次亲子或儿童成长空间也非常大，九方关于亲子消费的空间甚至超过餐饮，最大的3000平方米的空间用作了儿童游乐场，而香颂也给了早教机构金宝贝1000多平方米的空间。即将开业的华南物流奥特莱斯（相关干货）虽定位工厂店，但由于附近有三四个大型社区，其外栏的宣传页上也写着将大量引进餐饮、电影院、儿童游乐场等业态，号称MALL与OUTLET的结合。
香颂购物中心相关负责人表示，将传统社区配套的零散商户以购物中心MALL的形式集中，即打造社区商业中心是佐阾香颂的创新之处，该项目因此而在全国获得多个奖项。其他几个受访的购物中心也认同，新建的购物中心确实集合了上述两个传统商业体的特点，不过社区商业中心也有量级之分。张晓丽分析，从购物中心的辐射范围分，有城市级购物中心、区域级购物中心和社区级购物中心等区分，10万平方米的九方不只是服务一两个社区，而是对5公里范围内的龙华区域都有影响力，甚至有一些福田中心区的人也被吸引过来消费。
新的购物中心在创新空间上还有更大作为，大部分都力求打造艺术气息，其招商的各种类别都讲究品位，具“轻奢”特征，有些还不惜牺牲利润也招入书店等盈利能力不强的品类。入驻九方购物中心地下的友谊书城在此安放了新创的子品牌“觅”，融销售、座谈、品书等空间于一体，颇具“文艺范”。购物中心表示，这是为了让九方更有艺术氛围，更具格调。分析人士表示，这也是一种吸引人气的方式，也许卖书盈利不强，但购物中心可从别的消费项目中赚钱，是当代“羊毛出在猪身上”销售理论的典型做法。
孙健认为，商业体注定要向打造个性化、时尚化、体验化、O2O方向变革，城市中心的商业体因结构的限制改造难度非常大，而这些非核心商圈的社区综合体却可能成为引领当代商业体变革的先锋。
据相关机构数据，从2015年起，五年内深圳每年会有近50万平方米的购物中心新增，大部分新增量集中在原特区外，初期的龙华商业中心人流旺能否延续，仍然值得观察。
龙华新区已开业 或年内开业的购物中心
九方购物中心
观澜湖新城购物中心
星河COCO City
绿景佐阾香颂
绿景公馆1866
北站益田假日广场
北站奥特莱斯
华南国际物流园奥特莱斯
