当所有当所有品牌商家及消费者们都把目光投向战火纷飞的二七商圈与花园路商圈时，郑州周边那些被视为“鬼城”的新区，则悄无声息拉开了一场商业升级战。
根据RET睿意德中国商业地产研究中心日前发布的2014年第三季度中国商业地产指数研究报告显示，8月20日，占地188亩的杉杉奥特莱斯（相关干货）项目隆重奠基，填补了郑州一直以来的商业空白，短短一个多月后的9月28日，建筑面积68万平方米的世贸奥特莱斯(经开区)也正式举行奠基仪式，随后深耕郑州本地的丹尼斯集团也开始了对其四天地、五天地的改造，改造完成后将更名为丹尼斯.奥莱。一时间，之前白纸一张的郑州俨然成为了奥特莱斯的热土。
奥特莱斯进入郑州具有必然性
城市经济总量、人均可支配收入、私家车保有量、社会消费品零售总额是影响奥特莱斯生存土壤的四大因素。郑州是中部城市群的核心城市、全国重要交通枢纽，近年来，随着郑州城市化进程不断加速，商业吸附能力增强，知名房企和商业地产公司适时进入，进一步促进了郑州经济、商业的繁荣。郑州已经具备了奥莱生长所需的社会、经济土壤。
2013年，郑州全年社会生产总值6201.9亿元，在中部城市群中次于武汉和长沙，而常驻人口919万，私家车保有量128万辆，均处于相对优势地位，可在奥特莱斯业态拥有量上，长沙有两家，武汉有一家，郑州尚属空白。逐年增长的人均可支配收入水平，增加了中产阶级消费客群的数量，推升了消费者的品牌认知和消费支出。
一方面，郑州对奥特莱斯的吸引强劲;另一方面，百货行业的下行，加速了奥特莱斯业态在全国范围内的跃进式发展，较好的市场进入机遇也使得郑州颇受青睐。
对此，RET睿意德执行董事张家鹏表示：“与欧美城市郊区化居住不同，中国的居住与工作都集中在市区，所以光顾郊外的购物中心可视为是一次“专门”的出行活动，相比国外要付出更多的时间与心力成本;而且，中国消费者对到达商场有更强的“休闲”目的性，单一的功能将不能够充分契合他们内在的需求。所以中国的奥特莱斯不应只参照美国标准只单一设置购物类业态，而需要给这些消费者以更强诱因以推动他们更多到达。具体可融入特色独具的娱乐或休闲功能，为不同年龄的到访顾客提供丰富活动选择。
郑州奥特莱斯，机遇与挑战并存
奥特莱斯作为舶来品，一直以来都是“名品+折扣”的代名词。郑州社会经济水平和消费能力的不断提升，为奥特莱斯的发展提供了良好的机遇。尽管如此，也应看到郑州与一、二线城市之间的差距，寻求市场进入机会的同时也看到相应的挑战。
据RET睿意德郑州公司租赁服务部总监路远表示：”郑州消费相对保守，储蓄习惯较重，对品牌的认知和消费需求仍需进一步提升。而奥特莱斯项目更因其落位及产品供应的特殊性，以城市中产阶级为主要消费客群，受城市经济水平和消费习惯影响较大。“
如果说悄然闭店的康城奥莱，只是郑州奥莱发展史上的昙花一现，那么现在多家奥莱落子郑州，则是对郑州未来市场的认可;可如此众多项目扎堆，并且动辄十几万方的项目体量，对郑州而言，必然难以消化。 郑州是一个商战氛围浓厚的城市，之前的二七商战，值得现阶段奥莱商家的借鉴，不然只能重蹈覆辙，最终一倒一大片。
郑州奥特莱斯发展史
2009年12月18日，郑州康城奥特莱斯购物中心在郑东新区宝龙城市广场盛大开业。开业当天，便创造了近10万人次的客流量。
然而好景不长，康城奥特莱斯在经历了短暂的门庭若市后，迅速跌入谷底。
名品牌蒸发、货品稀少、客流量大幅缩水等问题的出现令人唏嘘不以。一间间空铺留下的，是曾在此经营过的商铺招牌。既包括Burberry这样的国际一线品牌，也蕴含了阿迪达斯、耐克这样的国际一现运动品牌。而很多营业店铺，虽有5折左右的优惠，货品却相当稀冷。
RET睿意德中国商业地产研究中心研究发现：康城奥莱经营的高端奢侈品为自营与联营两种方式。自营方式是采购部门从境外批量购买，再放入店内进行二次销售。联营方式则是与苏州、杭州等地的高端品牌代理商合作，将一部分旧款商品在店内综合式销售。但两种方式始终面临“货源不稳”的尴尬。
品牌结构上不去、商品资源供应不稳，即意味着商场对一线品牌与消费者始终缺少号召力。而这也成为了郑州康城奥特莱斯最终走向关门撤店的直接原因。
在康城奥莱关闭后，奥特莱斯业态在郑州便销声匿迹。直到2013年，随着郑州商业的快不发展，奥莱才又一次站在了大众视野之下。截止目前，郑州含规划、待建在内，共有六个奥特莱斯项目，并且均分布在郑州市主城区周边(三环以外)。
