“陵水把海湾都给了房地产，这种开发思路很难带动旅游。”陵水猴岛旅业发展有限公司原董事长代国夫说。
国际旅游岛政策落地五年，以陵水为代表的海滨城市确实尝到了甜头，经济指标翻番、海湾建设热火朝天。但与此同时，外界对于陵水海岸线开发地产的模式争论、质疑不断。
2009~2013年，陵水县的地方财政一般预算收入从3.8亿元增长到23.4亿元，旅游产业却离官方预期渐行渐远。2013年陵水接待国内外游客437万人次，相比2009年仅增长51%；接待旅游过夜人数114万人次，相比2009年增长39%。
而在全省数据面前，陵水的旅游产业增长并不突出。最新数据显示，海南全省近5年接待过夜游客数增长超六成。
地产拉动模式遇挫
代国夫说，海南国际旅游岛建设的一个很重要的内容就是挖掘海南特有的原住民文化。南湾猴岛在陵水黎族自治县，具有独特的文化优势，但当地对这一独特资源的开发有限。
其实，陵水最开始的预期不是走地产开发的路子。2011年底，时任陵水县县长杨文平接受媒体采访时谈到，陵水的发展道路有很强的可持续性。
但从目前的情况来看，清水湾乃至整个陵水的旅游都不容乐观。在清水湾整齐排列的高档小区周围，是一些等待出租的商铺，开发商希望商业能带动小区的人气。但记者在现场看到，招商似乎并不顺利，大部分处于闲置。
实际上，不少学者、专家对海南海湾的房地产开发早就提出质疑。“我走访了五十多个国家的沿海地区，滨海岛屿、沙滩都是作为公共区域，住宅在山脚，海南是个例外。”深圳市经典阳光置业发展有限公司总经理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地产的住客往往冬季来、开春走，被称作“候鸟”，而这些住宅平时鲜有本地人光顾，因此很难带动商业发展，而商业不配套又反过来制约着旅游业发展。
海南省国土资源厅原副厅长杨冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，当地人不会到这些地方消费。
也许正因为此，一直被称为旅游大省的海南终究算不上旅游强省。2009年，全国旅游总收入1.24万亿元，海南旅游收入只有211亿元。从2001年开始，除个别年份，海南第三产业对经济的贡献一直低于全国平均水平。在陵水，目前旅游产业带来的收入更少。陵水县副县长龙丁敏今年4月对外表示，陵水旅游业发展不仅落后于海口、三亚，同保亭、万宁等周边县市相比也并不乐观。具体表现在：人均旅游消费仅为176元，远低于全国平均水平的730多元和全省平均水平的1179元；景区数量少，旅游产业发展过分依赖个别景区，产业安全度不高等。
景点同质化严重
在代国夫看来，南湾猴岛的自然景观猕猴、海湾、沙滩在整个海南没有太大优势，主要吸引力是当地原始的自然环境和具有海南疍家风情的民俗村。
在陵水香水湾大兴土木的时候，代国夫就提出建议要发展黎族文化、突出黎族特色，而不是把所有海湾都建成亚龙湾的样子。他认为，三亚是旅游的终点站，如果在距离更远的地方再建设一个亚龙湾，对游客来说没有吸引力。空气净土、蓝天白云，大自然赋予海南的自然资源优势非常明显，但陵水这些年房地产过渡开发，硬件旅游设施也是采用国际通用的高尔夫球场、游艇会所等，造成景区千篇一律，没有自己的特色。
