地产行业的投资像是一场“游击战”，在传统的住宅市场受到前所未有的严厉调控之后，地产投资转向了写字楼、商业等物业，致使商业地产、产业地产等投资领域兴起。而在写字楼、商业地产“调控”风声吃紧之后，地产投资又转向了产业地产。
“如果说有十个项目，其中有六七个，从数量上来说今年的产业地产行情是井喷式的，和现在的住宅市场的打压形成了反差，有燎原之势，既有发达地区发展的形式，也有新一轮地区产业转移、复兴的情况，应该是百花齐放，不管是大的定位还是整个的操作。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《中国经营报》记者。
更有甚者，业内也流传出了“除了住宅都是产业地产”这一观点，而众多传统房企大佬也在住宅下行之后转向产业地产。
那么，这真的是一片蓝海吗？
产业地产不是谁都能碰的
什么是产业地产呢？据本报记者了解，对于产业地产的定义，目前尚未有明确的行业公认定义。但从目前市场操作实务角度来看，产业地产多指以产业为基础，由工业类用地或物流、仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务等产业价值链上相关环节的新形式；从表现形式上，主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储、商贸以及相关的生产配套设施等产品。而从现在国内产业地产的类别来看，主要以工业类和物流两大类为主。
严跃进告诉本报记者，产业地产是基于过去工业地产开发的基础上而进行的，产业地产发展，需要关注三个支撑点。第一个是土地价格，第二个是产业圈，第三个是商业模式。
“从土地价格看，过去很多地方政府为了导入产业，在土地出让方面会设置一些苛刻条件，很多地块的出入溢价率几乎为零，或者溢价率在5%之内。尤其是一些郊区用地，地方政府会加大开发力度，会对此类产业地产开发商有一个倾向。不过随着目前对于产业用地价格提升的要求，未来低廉的出让方式将不会存在。但这反过来也会加大对高精尖产业的导入，一些土地粗放经营用地的产业的市场空间在收窄。”严跃进说道。
与此同时，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，由于现在房地产市场住宅基本上动不了了，开发商如果想到一个地方去拿地建房子非常非常难，政府也不想让你建，你也不要来。商业地产方面，很多人都在开发，但是目前也面临天花板，但是未来能不能租得出去很难说。现在无论是对于开发商还是对于政府而言，他们都需要一个新的形式，土地这个载体没有变，但是怎么用好土地是一个新的形式，这时候产业地产就冒出来了。
“目前住宅市场库存量很大，卖三年都卖不完，商铺也一样，很多地方空置率达到80%~90%，有的偏远地区的写字楼空置率同样很高，因此，只有把房地产和产业联合在一起，才能解决问题。”武汉某产业地产相关人士表示，就拿湖北地区的产业地产来说，近两年来，随着房地产市场的调控和湖北省工业实力的壮大，产业地产被各路投资商看好。目前武汉市有9大工业示范园区，规划总面积达380.52平方公里，据统计，多数产业园在“十二五”期间的工业总产值将超过百亿元。这些产业竞争优势将不断推动提升武汉这座城市的综合竞争实力和竞争优势。
因此，“产业地产给政府带来非常大的好处，住房地产除了解决人的住房问题之外没有给政府带来太多的好处，人住在这里和住在其他地方缴纳的税一样，房地产开发企业在这个地方建完了交税就完了，商业地产无非是长期的租金，但这主要是对于开发商的收益，政府也没有什么收益。但是产业地产不一样，它对于整个区域的产业升级有好处，产业升级之后区域价值提升了，无论是商业还是地产有很多源源不断的人要进来，原来建设的商业和住宅就有人用、有人住了。”该人士表示。
对此，中国宏泰发展高级副总裁、宏泰产业发展集团总裁潘锋也认为，产业地产未来十年一定是黄金十年，但不是谁都能来触碰的，随便进来碰是要付出代价的。
工业地产＋商业化
值得注意的是，放眼全国，在产业地产爆发的同时，工业地产则是产业地产中首选的投资项目。但是，“工业地产取决于开发商的资金周转率和资金链的稳定性及融资能力等开发经验。工业地产的风险主要在于政策风险，前几年由于工业地产尚未形成气候，政策对项目的实际约束力较小，同时目前工业地产的优势很大程度是政府的让利行为。从政策层面看，工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度，需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉及补缴土地出让金及土地增值税，存在较大风险变数。”上海某大型地产公司人士说道。
特别是今年全球经济衰弱和中小企业贷款难及工业地产盲目扩展的情况下，工业地产的升值潜力值得怀疑。其次是工业地产的前期投资大，但利润空间小，并且资金回收缓慢，大部分工业地产都是靠建部分工业产权的公寓和洋房回收资金，其他的才出租或销售。最后是工业地产的开发技术和工艺水平及管理经验不成熟，如果开发商不熟悉的情况下贸然进入，折戟的可能性很大。
而在近两三年时间，由于土地价格几乎番了三到五倍，几万块钱的地现在变成几十万元，因此，工业地产正在实现商业化的转身。
近日，英利地产正式与五金机电行业商协会联盟旗下的9大商会签订战略合作意向书，并拿到了联盟内数百商户落户英利国际五金机电城的“入驻意向”。与此同时，鸿坤集团的首个产业园区———金融谷正式开始招商，鸿坤集团也公开表示，产业地产成为其扩张触角的重点探索领域。
严跃进告诉本报记者，目前很多企业不做传统工业性产业，而偏好第三产业的服务型产业，本质上是追随目前产业发展。尤其是随着第三产业的积极发展，包括医疗、文化等产业亟须一个大平台，产业园区是最好的一个空间场所。随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。
但同时，严跃进也指出，不同于商业地产和住宅地产，产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。因此，由于产业地产对开发商的资金实力和后期招商能力要求较高，这成为很多中小型房企进入产业地产的“拦路虎”。
