“花样年目前已经完成企业新的品牌战略规划，将会全面转型轻资产运营模式。”11月20日，花样年集团（相关干货）总裁潘军在花样年深圳总部接受中国房地产报记者采访时表示，花样年旗下的主营业务将从房地产开发业务转向社区金融服务、彩生活住宅社区服务、地产开发、国际商务物业服务、社区文化旅游、社区商业管理、社区养老、社区教育产业等八大业务板块。
即便是以往的传统地产开发业务，“也将摈弃传统开发模式，将主要采用‘基金+代建’模式。”潘军表示，“花样年未来要做的就是基于‘社区’这个根本，打造中国最大的社区服务运营平台。未来我们主要的盈利模式就是靠平台赚钱。”
“因为增量市场已经在走下坡路，但巨大的存量市场蕴藏着巨大商业价值，激活存量市场价值的载体就是社区。”潘军告诉中国房地产报记者，伴随移动互联时代的到来，中国的房地产市场继“黄金十年”之后，正迎来历史上的“第二个春天”。花样年转型轻资产也就成为一种必然。
除了之前的物业服务平台，为了破解社区物业平台覆盖速度的问题，花样年集团还将与其他物业公司合资成立一个名为“解放区”的平台，专门服务那些彩生活没有覆盖到的社区。未来这个平台将作为与彩生活的平行赛道，成为花样年集团旗下的一个独立品牌。
转型轻资产是当下房企顺应市场的一种主动变革，不过要想实现真正的业务落地也并非易事。业内人士在接受中国房地产报记者采访时表示：“未来对于企业品牌、运营能力的考验将会进一步加大。”
基于社区布局八大业务
花样年此次全面转型轻资产的用意在于，希望从开发商的单一角色定位转变为一个全链条的平台服务商。据悉，花样年的八大业务板块均将以社区服务为核心，通过社区服务平台将线下与线上资源打通，将房地产开发变成一种工具，将社区服务变成盈利核心，实现房地产开发的全面轻资产化。
“仅以商业地产项目为例，花样年商业管理公司计划承接的轻资产管理输出项目，年内将会达到8个。收益的来源包括前期的定位顾问、招商阶段的佣金，以及最后的营业额返点。”潘军表示，“未来花样年所有的业务板块，都将围绕社区和移动互联两个方向，从而打造中国最大的社区服务运营平台。”潘军表示，花样年商业模式的核心将从对物业的管理转为对人的服务，将传统的依靠物业开发和管理盈利的模式转变为依靠为业主服务盈利的模式。这种服务既覆盖社区业主衣、食、住、行、娱等所有方面，也将覆盖生老病死的全生命周期。
为了更好地配合这种转型，花样年将公司内部的考勤激励机制也进行了改革。花样年将物业管理的包干制转为酬金制，引入类似万豪、喜达屋等酒店管理公司的商业模式，以最低成本的投入和运营风险，最大化挖掘商业价值。
潘军表示，“要通过社区服务运营实现盈利，从而摆脱对物业费的依赖，关键在于彩生活建立起的社区服务平台的价值。这一平台将打通社区服务和社区商业的全部链条和环节。”不仅花样年发现了物业服务平台的价值，近年来包括万科、绿城在内的众多传统房地产商都纷纷提出向服务商转型的战略规划，并且对旗下物业公司进行大规模改组。与此同时，许多互联网巨头、新兴电商企业、金融机构也看到了社区商业运营的潜在价值，京东、阿里巴巴、顺丰、民生银行等企业也纷纷布局社区商业，并涌现出社区001、小区无忧、叮咚小区等社区O2O产品。
显然，社区服务大战已经全面展开。为了占得先机，覆盖更多的社区和人群，彩生活不可能满足于仅覆盖花样年的自有物业，必须要通过同业收购和租赁覆盖更多的物业。然而随着物业价值被重新认识，花样年收购和兼并物业公司也变得越来越困难。
“我们想成为你，怎么会让你兼并呢？”谈判破裂背后的无奈让潘军记忆犹新。不过，对于这些“不愿意被革命，而愿意被改革”的物业公司，潘军找到了另一种解决的途径。目前，花样年正在酝酿推出另一个与彩生活平行的物业服务平台——解放区。
在这个新的平台之上，花样年与物业公司采取分成的模式，以自己的社区运营经验，帮助物业公司提供社区改造方案和策略。目前解放区平台已与深圳的30多家物业管理公司签订了合同。“解放区未来将与彩生活一起在集团内部形成赛道制，自由竞争、协同发展。”潘军表示。
“第二春”的转型图谋
“尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，但无可否认轻资产、重服务代表着房地产行业一个新的方向。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，花样年转战社区轻资产运营，既是在花样年既有资源禀赋之上的考虑，也是目前最稳妥的一种转型方式。“很多相关产业都可以快速置入社区经营，同时能够激发社区业主的各类消费欲望，对于长周期的运营是利好的。”严跃进表示。
潘军对于社区物业服务的热衷并非一朝一夕，花样年是行业中第一个提出“社区服务运营”概念的。其早在2004年就提出了“物业零收费”，然而初期并未获得很好的市场反响，相反遭到“炒作”的质疑。不过时至今日，彩生活服务的部分社区已经可以真正实现零收费服务了。
今年6月30日，彩生活在香港证券交易所主板正式挂牌上市，成为中国社区服务运营第一股，目前市值已经超过母公司花样年。截至2014年6月30日，彩生活集团共签约管理面积逾1.62亿平方米，签约管理项目超过1000个。而由于轻资产转型带来的收益结构优化，花样年上半年34.7%的毛利率也已经超越多数房地产企业。
业内人士认为，过去的房地产开发模式使得开发商大量的资金沉淀在土地储备之中，高负债、低周转，强调高毛利率的重资产开发模式，如今正变得越来越举步维艰。
“因为增量市场已经在走下坡路，而巨大的存量市场蕴藏着更大的商业价值，激活存量市场价值的载体是社区。”在房地产行业的转型困局下，潘军将房地产开发比作“一夜情”，“新增市场见顶，而存量房市场价值更大，那么未来的载体就是社区。房地产开发产业代表过去，房地产开发服务业代表现在，而只有社区服务业才真正代表着行业未来。”
在潘军看来，整个房地产行业现在已经开始分化：大部分传统开发商依然坚持主打地产业务，以花样年为代表的房企则在轻资产转型的道路上渐行渐远，靠管理、金融和服务取胜。他认为，在当前政策收紧和利润下滑的大环境下，房企如果还强调资产规模，自有资金就会越投越多，投资回报率就会不断被拉低。
“转型轻资产是当下房企的一个发展方向，不过从目前情况看，要真正落地也并非易事。未来市场对于企业品牌、运营能力的考验将会进一步加大。”严跃进认为，花样年将多元产业植入社区经营，未来还是要积极做好供应商的集成工作。因为一旦缺乏此类专业服务商的接入，那么社区增值服务的品质将会大打折扣，运营的风险就会相应升高。
严跃进指出：“社区的入住群体层次多样，即便使用了互联网等技术来谋求业务的轻资产特征，但对于定制化的服务，购房者并不一定会认同。因为个性化的产品需求才是互联网精神的核心。”因此，如果彩生活在APP平台之上引入的供应商和服务不够多样，那么对于业主而言，最初的新鲜感过去之后，此类服务平台的市场空间还是会受制约。
