困扰深圳多年的房产项目停车位问题有望明晰，但争议却并未停止。本月初，深圳市规土委公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)。昨日上午，深圳市律协房地产法专业委员会召开专门研讨会，多名与会人士对《办法》提出质疑和建议。焦点集中在是否违反《物权法》等上位法，政府部门是否有过周全的风险评估，以及《办法》实施后可能进一步加剧停车难问题的担忧。深圳市规土委表示《办法》正在征求意见当中，会认真听取各方意见。
争议
焦点1：“停车位办法”是否违反《物权法》
根据《办法》，小区停车位分为配建和增设两种。配建停车位约定归全体业主共有。占用业主共用的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位，均应当纳入配建停车位的范围。增设停车位则可约定为开发企业所有。
“虽然我在房地产开发企业工作，但很多观点并不从开发企业本身出发”，作为万科集团首席律师的颜雪明，在首先发言时声明自己的立场。颜雪明表示，所有权属于民事基本制度，只有法律才可以界定、限制或者剥夺。“深圳市的红头文件拟将依法属于建设单位的车位规定为小业主共有，这是用红头文件否定法律，这是明显的违法”。此外，根据合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。如果按照《办法》规定，要求在土地使用权出让合同中约定配建车位属于业主共有，这是强迫合同当事人接受行政机关制定的合同条款，“明显违反《合同法》”。
颜雪明向南都记者表示，《办法》更违反《物权法》。“车位作为独立存在的不动产，其不属于业主共有部分而是专有部分，即相当于房屋，这在《物权法》上已经明确无误”。
在是否违反物权法的问题上，多名发言律师有同样看法。广东广和律师事务所律师李栋梁表示，根据《物权法》第三十条，只要开发商合法建造车位、车库，自车位、车库建造完成之日，该车位、车库的所有权就应当属于开发商。否则，将无法从物权产生的过程来合理界定车位、车库的权属。《办法》将停车位分为配建停车位和增设停车位，不符合物权产生的一般原则，且容易产生纠纷。
“《办法》未违反《物权法》，但表述有问题”。广东信荣律师事务所张茂荣认为，“以民事合同的形式来约定，约定优先于法定。”所以《办法》并未违反《物权法》。但是，《办法》以法规的形式将约定的事情强制是不妥的，表述上存在问题，建议《办法》第四条“产权归属”一条修改表述。此外，张茂荣就《办法》第八条“增设停车位可依照相关法律法规及本办法的规定进行转让”提出建议：《办法》应该优先满足全体业主的需求，小区车位比例未达到1：1时，应该修文不允许出售。
焦点2：停车位到底归开发商还是全体业主
权属问题，是停车位纠纷的核心。目前，对停车位权属的主要观点有二：一是认为停车位属于项目配套的公共设施，属于物权法第三款占用业主共有的其他场地建停车位的情形，且成本已经分摊进了房价，开发企业约定归其所有不合理；其二是认为车位的所有权属于建设单位，只有法律另有规定及建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃的除外。
在此次《办法》草拟过程当中，深圳市规土委曾邀请多名深圳市人大代表进行专题汇报。市人大代表李继朝表示，绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报，不计入容积率也不交地价，且开发商的建造成本已计入房价，对于这部分其认为应该归属全体业主所有。而在这个之外，由开发商按照停车位规划报建审批的，交了地价的部分，李继朝认为可以归属为开发商所有。
景洲大厦业委会主任邹家健则表示，按照公共配套建设的停车位，是已计入可售住宅建筑成本的；地下车库虽然有建筑面积，但不计入容积率，小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积，小区的土地使用权为小区业主享有，开发商不享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人业主的同意。
而万科集团首席律师颜雪明则表示，“谁投资谁所有”是民法的基本原则，根据这一原则，建设单位作为投资人，是开发建设范围内的原始所有权人。建设单位将房屋发售后，形成若干区分所有权人，他们的所有权是从建设单位受让而来，是继受的权利，建设单位未转让的产权单位，仍然属于建设单位所有。车位作为独立存在的不动产，其不属于业主共有部分而是专有部分，即相当于房屋，这在《物权法》上已经明确无误。
担忧
房价涨而车位少 停车会更难
作为深圳市房地产业协会法律专业委员会副主任的张旗，昨日也在研讨会上发言。他担心按照《办法》规定，会进一步抬高房价，并且使得停车更加艰难。
