购物中心建设“一哄而上”的隐忧
据高纬环球研究部数据显示，目前，中国一线城市购物中心平均空置率接近10%;二线城市中，重庆、沈阳、青岛与厦门等几个城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率更是高达15%—20%。
从一二线城市来看，购物中心总量早已饱和，其开发速度远远超过实际购买水平。以北京为例，北京五环以内许多购物商场的人气正逐渐变得稀少，市场萧条，租户无法承担昂贵租金，纷纷撤柜，导致一些商场倒闭，不得不改为写字楼。前不久，北京首都时代广场、百骏明光百货、大钟寺中坤广场、望京华堂商场等多家购物中心纷纷将商场改造成写字楼，以供出售或出租，这些老牌购物中心租金一路下滑，从鼎盛走向衰退，这一方面显露了我国购物中心建设“一哄而上”的隐忧，同时也表明商业地产可持续竞争力的减弱，特别是在电商的冲击下，传统商业模式的市场渠道优势不再，转型是必然趋势。
中国百货商业协会副秘书长夏琳认为，大多数商业企业都力求在不利发展局面下稳中求进，还主动和国内品牌商接触，加强互动，并以更加专业的眼光来挑选适合自身定位的商品和品牌，这是个很大的转变。
到中等城市乃至小城镇开疆拓土
业界人士提出，在对存量商业地产结构进行调整和商业网点合理布局的同时，还应对增量商业地产的总量和开发时段进行控制，要有计划、有秩序地推进。此外，商业零售企业在经营模式上和空间布局上也要进行转型和调整，不要停留在一二线城市扎堆，而要去一些中等城市甚至一些县城以及小城镇开疆拓土，这是未来发展的方向。
上海第一百货商店总经理办公室主任张为人与本报记者探讨这个问题时说，商业地产过度开发，而且各自为战，这是难以为继的。开发商或业主只有调整经营结构和方式，比如，原来一些卖百货的，如果生意不好，可以开辟出一些地方做餐饮，搞休闲娱乐场所，增加一些特色经营项目，以吸引顾客，拉动人气。现在有不少商业地产搞餐饮，也有做得比较成功的。
中国百货商业协会会长楚修齐说，一线城市商业资源相对集中，也局部饱和。现在很多百货店都向三四线城市拓展，去一些中等城市甚至县城、小城镇开疆拓土，这是个发展方向。
“中国县级城市太多了，好几千个，这个市场空间特别大。还有农民的购买力也在慢慢地提升，他们也开始追求有品位的生活了。特别是现在民工回流，在家乡自主创业，他们也需要消费。”楚修齐表示。
在楚修齐看来，只要能去深耕细作，下面的三四线城市，甚至小城镇，都能够做起来，而且潜力是无限的。
他还举例说，有些三四线城市的百货商场甚至比一线城市还做得好，比如，烟台的振华百货，年营业额220亿元;唐山是一个重工业城市，唐山百货大楼一年的销售额也达到近100亿元。
“我到浙江宁波余姚，人家县一级的百货公司一年营业额也做到了20多个亿。所以，我不认为这个行业是夕阳产业，只有好的企业和坏的企业，没有好的行业和坏的行业之说。”楚修齐对记者说。
“电商的发展对商业地产会带来比较大的影响。”国务院发展研究中心产业经济研究部研究员魏际刚表示，“因为电子商务，很多产品不需要去实体店进行购买，商业地产发挥的作用、创造的价值，对地区经济的影响会下降。”
在魏际刚看来，商业地产正面临一个转型升级的问题。他建议商业地产根据不同的地段、不同的目标进行不同的功能定位，有些可能是很高档的，有些可能是中档的，有些是低档的，有些是批发的，有些是物流配送，其定位要根据需求导向，以市场为核心。
此外，他还认为，很多商业地产浪费和政府导向有很大关系，这主要是传统模式下的。魏际刚认为，将来这种模式要面临转型，电子商务的出现，一些需求是下降的，但是可以创造新的需求，形成新的竞争优势。包括这个店要对市场有更强的灵敏性，更强的弹性。
商务部研究院消费流通研究所副所长、商贸物流研究部主任张育林对本报记者说，商业地产目前在三四线城市发展势头还是比较猛的，而一二线城市局部地区已经饱和，有些拿地比较早的企业和一些城乡结合部还有一定潜力。
据张育林预测：商业地产未来三五年还是有一定市场的，但是局部地区会出现饱和，同时不可避免地出现冷落、闲置和浪费，特别是城镇化推进过程中的一些重复建设。
“我觉得商业应该是丰富多彩的，不应该千篇一律，更不能一拥而上，相邻那么近建好几个购物中心，很明显会带来过度竞争。商业应该是最有人情味的，最丰富的，不能定格为哪个业态，比如买东西，只去商场就很单调，有百货、有超市、有便利店逛逛，就丰富多彩了，甚至我不反对办那些露天的集市。”张育林表示。
