“限外令”作用显现 投资机构欲扎根国内房产市场

      “外资设限”似乎并没有抑制外资对中国房地产市场的热情，然而对外国人购买个人住房这块却产生一定的影响。

      外资进入速度加快  
 
      11月末，华高莱斯地产顾问公司提供的市场分析与市场情况显示：“在限外政策颁布数月之后，外资在房地产行业的动作又开始活跃起来。从美林、腾飞集团收购房地产项目，到GIC增持首创置业、凯德置地入股河南建业，房地产行业遍布外资的身影。”  
 
      此外，市场还有此类事件发生。10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元，在成都拿下近140亩的土地；11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地（中国）有限公司共计投入了15亿元。  
 
      据国家统计局最新公布的数据显示，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达46.6%。  
  
     “这是水上面的，还有水下面的，所以现在关于国外资本进入国内市场的具体金额还无法统计。”麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术表示。  
 
      今年7月建设部和人民银行等六部委正式公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场。  
 
      “从我们所掌握的情况来看，外资依然很亢奋，速度很快。但他们的行事更加低调，并积极地研究政策，寻找进入市场的方式。”世邦魏理仕高级经理覃晓梅表示。  
 
      “还有一些外资在国内的动作也很大，由于涉及企业机密暂时不便透露，但年底时我们会对这些并购或合作进行说明。”覃晓梅说。  
 
      华高莱斯方面也表示，由于涉及被服务企业的机密，其目前所承接外资合作或收购物业的案子也不方便透露，但的确存在外资在政策出台后进入速度在加快。  
 
      戴德梁行商铺部助理董事张家鹏也表示，对于大的机构投资者来说，“外资设限”并没有对其带来本质的影响，比如最近花旗收购北京西环广场的案例足以看到外资机构对中国物业的觊觎。  
 
      “前段时间，一只新的欧洲基金还过来考察中国商铺和写字楼项目，最近回国进行商讨了。并且收购住宅的趋势也在加大，特别是一些高端住宅产品被机构投资者整购的趋势越来越明显。”张家鹏表示。  
 
      据张家鹏介绍，戴德梁行商铺部目前接洽的国外投资机构就有５个，包括对项目的前期顾问、评估的咨询量在增加，这种增加高过去年市场的情况。  
 
      而在接触时，张家鹏也曾与机构投资者探讨国内限外政策，但这些机构投资者很低调，往往用“太极拳”的方式回答张的提问。“只是说限外政策对谁都会有影响，但会更规范房地产市场，但他们进入的速度却在加快。”  
 
      此前也有业内人士指出，投资机构决定扎根国内房地产市场是多重利益影响的结果，人民币升值、房价持续涨幅及物业升值，包括他们认为在国际社会的影响下，人民币的升值空间还有，即便通过物业转手也能挣到利润。  
 
      此前，荷兰国际房地产基金(ING)中国区资产管理总监江浩思在接受媒体采访时透露，在美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海、北京等地，基金投资的年净收益率可高达20%~50%。  
 
      “从收益层面上看，CBD附近的写字楼在前两年的整购价格是1.6万元/平方米，现在整购的价格已是2.8万元/平方米。类似物业的升值空间是被许多国外机构所看好的。”张家鹏表示。  
 
       一二手房贷款业务暂停  
 
      “但在个人住房这块，市场暂停了一手房的交易，很多国外的朋友都在等。”张家鹏表示。  
  
      记者致电北京涉外审批办公室，其工作人员表示，涉外审批单一直可以运作，但产权证是否可以下来他们并不了解。北京市建委表示，目前全面停办有关涉外人员在京购房的办理手续，包括新房、二手房、商铺。具体何时办理要等“细则”的出台。  
 
      “虽然并不是一个规定，但很多经纪公司已经停办涉外人员的二手房业务。”一经纪机构人士表示。  
 
      东亚银行北京分行副行长褚晓路表示，自７月“限外政策”发布以来，东亚银行房贷业务量已经萎缩了70%~80%。  
 
      “外国人购买一二手房已经全部停下来。对于北京来说，国家总的原则已经定下，包括现在北京房管局已经停办了外国人房屋买卖登记，基本的原则应该不会变。”褚晓路表示，“我们目前也正在准备，一旦中国对外资银行放开，外资购房业务收缩后转做人民币房贷业务。”