目前，济南综合体项目扎堆布局，从西部到东部包括山东高速广场、齐鲁之门、即将以560米高度成为新山东首高的恒大国际金融中心，祥泰广场、鲁商国奥城、高新万达广场，以及城市中心地段文化路与千佛山交汇处的城市创意文化综合体，总共有多个体量大小不一的商业综合体项目集中在建。在当下频现波动的市场背景下，济南的商业综合体项目密集开建，是否会有过剩危机?就此问题，记者采访了三益中国商业地产研究院副院长陈聪先生。
陈聪院长表示，对于济南这样一个刚刚晋升新一线城市行列的城市来说，如此多的综合体项目集中开建，市场上面临的竞争将会十分激烈，在此过程中，地段和实力不够突出的项目可能在竞争中被淘汰出局。同时，陈院长也指出，目前的很多名为“商业综合体”的项目实际上并不是真正的综合体，由于住宅、办公和商业的业态形式在同一个项目内并存，因而称它们为综合性房地产项目更加准确。真正的商业综合体项目应该是高集约型、高人流聚集、高功能复合型的项目，位于城市中心交通极为便利的区域，大量人口可以到达产生消费，并且综合体项目中每个物业形态所针对的客群资源能够实现共享，而目前在济南等城市的很多项目中，有这些特性的功能分区只占一小部分，因而并非真正意义上的综合体项目。
非热点区域亦有投资潜力 运营策略和区位优势很关键
谈及济南目前西部新城和高新区在建的综合体项目，陈聪院长表示，这些位于目前来看属于非热点区域的商业项目也有一定投资潜力。对于商业地产项目来说，地段永远是第一位的要素。位于好地段，项目的人气就有了保证。当然，在目前并非城市中心的新兴城区，如果项目紧邻地铁站或者交通主干道，周边有大型成熟社区，将来的经营前景也可以期待。此外，开发商对于项目的运作策略也十分关键，总体来说，统一经营的模式比返租零散经营的方式更能够从全局上把握经营方向和业态组合，项目的成功率也相对会更有保证。
以济南商业市场为例，恒隆广场、和谐广场、中海环宇城等几个商业综合体做的比较成功,除了这些公司大都有成功的经验外,主要还是依靠统一的招商、宣传和管理。对比之下，泉乐坊商业街虽然地处黄金商圈，却因缺乏统一布局始终面临人气不足商铺闲置的困局。
同质化经营模式难突破 精细化定位将是未来趋势
近年来，济南的经济快速发展，新老商圈也随之发生着变化。大观园-万达广场商圈—、泉城路-泉城广场商圈、等传统商圈经过多年发展聚集了持久的人气，同时,中海环宇城、和谐广场、海那城等新商业综合体项目也在加速布局,勾勒出济南商业综合体竞相绽放的繁荣景象。然而商业综合体扎堆，同质化现象难以避免，商业地产供大于求的局面短时间内难以扭转。
同质化经营现象难以避免，这一方面是由于国内的零售品牌资源匮乏引起的，另一方面，也是由于当前大多数的商业地产经营者的运作模式较为单一。提到商业综合体项目，很多人头脑中的固有观念就是“大而全”包含吃喝玩乐购多种业态形式的组合，这也导致各大综合体项目除了地段不同、产权所有者不同之外在品牌构成和消费形式上千篇一律，毫无经营特色，这样一来项目在众多同类型产品中也难以有什么显著的优势可言。陈院长表示，很多项目经营者仍然是把招商的重点投向餐饮、服饰等这些传统消费项目，而其实在消费者日常生活的方方面面都有值得深挖的资源，如果对项目所在区域周边的大型社区做足调查，了解周边人群最主要的生活需要，针对这一点做足品牌招商经营，将会是项目经营上的一大亮点。举例来说，如果一个项目周边大多数是刚需改善类住宅社区，那么这些社区的业主对于儿童教育和娱乐服务一定会很感兴趣，像儿童摄影、儿童游乐场、亲子教育品牌引入商业项目，一定能够培养起周边消费者的用户粘性，吸引长久的人气。在商业地产的经营运作思路方面突破，拉大需求错位经营才是在市场竞争中突围的关键所在。
一站式购物已Out 用互联网思维实现购物新体验
当下势头正猛的电商促销对于房地产市场也产生了些许微妙的变化，连住宅市场都已经试水网络电商平台参与了“双11”和“双12”的秒杀活动，传统的商业地产市场面对电商的价格战似乎也有些应对乏力。对于这一现象，陈院长表示，并不认同电商对商业地产项目会造成很大的影响，反而在当下的移动互联网背景下，更应该转变经营方式，以互联网思维去运作传统的商业项目。陈院长介绍说，移动互联网的存在，消除了在线和离线世界之间的差别，它可以把购物中心的一天转换为数据流，得到关于消费者和运营商的全景视图。同时，在移动互联网时代下，社会越来越多样化，消费需求越来越人性化，传统商业也恰好能借助移动互联这个工具，更加准确地理解消费细分需求，以更加个性化的方式与消费者互动，了解他们的需求。对购物中心而言，这是一个通过个性化细分“粘”住客户关系的时代，我们必须构建一些移动互联的商业地产运营新思维。在移动互联网时代下，“合则两利、斗则两伤”，我们有必要重新去构建一种基于移动互联网观念下的商业地产运营的新思维。
未来消费者的购物环境是任何时间、任何地点都可以实现的，这个就是商业的平台角色，它用贴近人性的方式和消费者互动，以往的网上购物，消费者基本是从电脑或者手机上浏览商品信息直接下单，而现在的商业项目则可以借力移动互联网平台，在项目中开发线上和线下结合的购物通道，为客户打造随时随地可实现的购物平台。比如说，在商场中人流量最大的地段放置商品图片和二维码，允许消费者看到后随时可以扫码浏览商品详细信息并下单支付，对于带动项目中人流量及时转化成为营业额也是十分有效的。目前这样线上线下结合互动的购物体验在一线城市的某些项目中已经有所尝试，但二线城市的大多数项目中还未涉及，大家对于这样的购物形式了解并不多。如果能够在项目中普遍实现，那么从产品的角度、从服务的角度，和资源整合方面，都对商业地产开发商有很多的启示。
