销售回款和抵押融资均无望
昨复牌后单日跌幅逾17%
深圳地产商佳兆业（相关干货）集团控股有限公司正被其深圳业务步步拖累。
12月21日晚间，佳兆业停牌近一周日后发布公告，详细披露其深圳被锁、被限及暂停房源的情况。
根据公告，佳兆业在深圳所有开发项目都遭到政府叫停。佳兆业尽管已经与政府进行沟通，但目前尚未获得任何业务被停原因的答复。
公告透露，佳兆业所遇问题包括在售项目被禁止销售，自持项目被禁止抵押，开发项目被暂停办理手续等；该集团位于深圳龙岗区的建设项目的所有相关规划、国有土地相关申请及批核程序已被暂停处理；正在拓展阶段的龙岗旧城改造项目被暂停；旗下两家于深圳成立的附属公司股权被限制转让，附属公司国家一级资质申请被暂停等。
换句话说，占佳兆业总业务近三分之一份额的深圳业务基本处于停滞，既不能进行销售回款，也无法进行抵押融资。
佳兆业公告称，这将影响该集团现金流。22日复牌首日，佳兆业股价暴跌17.5%，跌至1.75港元/股。
锁盘或因违规行为
根据公告，佳兆业将深圳项目分为“处于预售阶段的物业项目之未售单位”、“已落成物业项目的未售单位”、“持作出租及自用物业”、“处于发展阶段及持作未来发展的物业”等类别。
所涉深圳项目共有13个之多，与之相对应，佳兆业将项目目前的状态分别描述为“锁定”、“限制”及“不接纳及暂停”。
根据公告，佳兆业四个被锁项目分别为，深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳市佳兆业中央广场(亦称为深圳佳兆业城市广场）、山海美域花园(亦称为深圳佳兆业前海广场)，涉及房源超过千套。
公告显示，上述四个项目总建筑面积为142.9538万平方米，被锁房源面积21.787万平方米，约占这四个项目总建面15%。除山海美域花园于12月15日被锁，其余三个项目在11月28日均已被锁定。
其中，大鹏假日广场总建筑面积13.052万平方米，受锁定的概约总建筑面积5.1076万平方米，约占该项目面积四成。值得一提的是，该项目相关锁定曾于12月2日被取消，后于12月3日再次施加。
而悦峰花园、中央广场、山海美域花园的总建筑面积分别为11.9725万平方米、97.36万平方米、20.5693万平方米，受锁定的概约总建筑面积分别为2.0782万平方米、11.606万平方米、2.9952万平方米，所占比例依次是17%、12%、15%。
佳兆业称，尽管本公司已向深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳市规土委”）作出查询有关锁定房源的原因，但尚未获得任何有关锁定的通知。
根据深圳市规土委网站的说明，“管理局锁定”指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。
有分析称，此番锁盘几乎涵盖佳兆业所有的深圳项目，或说明佳兆业存在违规行为，为了防止资产转移，暂时将其锁定。
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或牵涉蒋尊玉案
公告同时披露了佳兆业位于深圳的八个处于不同发展阶段的项目，在开发过程中所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请，不能获得政府相关部门的接纳。不接纳将导致这些项目的发展会受到延迟。
这八个被政府叫停开发的项目总建筑面积约231.288万平方米，其中，有两个项目位于深圳龙岗区；两个项目位于深圳大鹏区；而佳兆业深圳盐田项目和深圳金沙湾酒店的土地使用权也被政府限制转让或抵押。
龙岗区相关政府部门曾于12月1日发出通知，佳兆业所有位于该区的建设项目的相关规划、国有土地相关申请，以及批核程序都被暂停处理。
深圳大鹏下沙项目是今年4月初，佳兆业联合生命人寿以54亿元巨资获得。在当时项目的出让条件中曾明确规定，如果地块两年半内未开工建设，将由政府按成交价（不计利息）收回。
盐田项目是佳兆业在去年5月8日正式签约的旧城改造项目，金沙湾酒店则是由佳兆业在2009年6月收购而来。
盐田旧改项目位于深圳盐田路余明珠大道交汇处，政府补贴11亿元，是盐田最大旧改项目。佳兆业获得该项目改造权，包括约47万平方米建筑面积的旧村搬迁,以及总用地面积约26.6万平方米、规划建筑面积约107.1万平方米的安置区重建。佳兆业除在重建安置区域内进行拆迁安置房建设外,原本还计划打造住宅、商业及区域公共配套服务设施。
佳兆业由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立，由于擅长运作旧改项目而被称为旧改专业户。
在著名的旧改项目深圳“华为科技城”中，佳兆业斩获颇丰。至2012年底，佳兆业在华为科技城片区的旧改项目占地面积超过了300万平方米，约占华为科技城整体面积22平方千米的13.6%。
值得一提的是，华为科技城位于深圳市龙岗区。而于今年10月因涉嫌严重违纪问题落马的深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉，正是当年主导华为科技城及数个旧改项目的官员。
蒋尊玉在2010-2013年期间，任中共深圳市委常委，深圳市龙岗区委书记及区人大常委会主任；同时兼任深圳市大鹏新区党工委书记。
伴随蒋尊玉的落马，和其有着千丝万缕关系的佳兆业也一步步深陷泥潭。12月10日，佳兆业公告，董事会主席郭英成因健康理由，辞任公司执行董事、董事会主席等职务。12月16日，佳兆业在短暂停牌后发布公告，披露其公众持股量仅约20.81%，低于香港联合交易所有限公司上市规则规定的最低25%的水平。
分析人士认为，此前，郭英成把部分股份转让给生命人寿，并且先后辞任董事、董事会主席，说明其希望把个人原因对公司造成的影响降低；但是随着牵涉锁盘受限的项目不断增多，显示郭英成卷入蒋尊玉案所导致的负面影响，并未因其退出董事局而弱化，反而有愈演愈烈之势。
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资金压力倍增
自12月4日起，佳兆业两家于深圳成立的子公司——佳兆业集团（深圳）有限公司、今盛工程管理咨询（深圳）有限公司还被政府限制转让股本权益。佳兆业深圳在12月8日申请重续国家一级资质证书时，被告知暂停处理。
公开资料显示，佳兆业深圳和今盛工程还分别是佳诚·佳兆业稳赢一号基金的担保人及原持有人。该基金发行规模7000万元，资产组合包括佳兆业旗下的深圳布吉大都汇可域酒店、深圳龙岗水岸新都酒店，和深圳佳兆业中心商铺。
佳兆业深圳和今盛工程此次被限制转让股份，市场分析认为，除融资能力受限外，佳兆业还可能面临信托和基金违约风险。
此外，佳兆业旗下的深圳可园、深圳佳兆业新都汇家园、深圳上品雅园三个已落成物业项目的若干未售单位，则是受到“限制”。
佳兆业在公告中称，根据深圳市房地产信息系统及深圳市规土委网站搜索结果显示，该集团于深圳的此三项物业的部分业权，已遭相关中国监管当局限制任何转让或抵押的登记或备案。佳兆业将继续与有关当局进行沟通，以取消有关的锁定、限制及不接纳，但未有具体时间表及解决方案。
上述三个房源项目总面积为90.8677万平方米，被限制房源总面积仅为5479平方米。佳兆业表示，受限制的总建筑面积并不重大，对集团的影响“将不属重大”。
同样受到限制的，还有深圳桂芳园、深圳佳兆业新都汇家园和深圳佳兆业中心三个持作出租和自用的物业。
涉及的这三个项目总建筑面积为77.5356万平方米，被限制房源面积6.1151万平方米，所占比例约8%。
从佳兆业公布的“锁盘详情”来看，被锁、被限及暂停的项目几乎涉及其在深圳的所有项目，而深圳项目占比佳兆业整体业务超过三成。
分析人士称，这意味着这些项目将无法按时交房，导致资金回笼延迟，拖累佳兆业整体业绩，同时信用状况受到的负面影响也将会严重，并将进一步制约佳兆业再融资的能力。
佳兆业在21日的公告中提示，“锁定将会对本集团的现金流造成不利影响。”22日复盘当天，佳兆业单日股价跌幅超过17%。
花旗报告指出，限制将不可避免地影响到佳兆业的财务状况，如现金流、销售额及盈利等，且难以预测持续的时间；此外，佳兆业重建的优势也将难以维持。不过，该行认为现阶段佳兆业以极端情况，如暂停或没收全部财产作假设去量化损失，仍为之过早；相反，佳兆业董事会主席应积极回应政府的行动以解决问题。
花旗指出，深圳项目锁盘事件对佳兆业将造成不良影响，但其资产并不会完全“蒸发”，惟对增长势头肯定会有所动摇。同时，该行将佳兆业评级由“买入”降至“中性”。
