嘉宾：深圳市中信城市广场投资有限公司董事长禹来
记者：2006年您的职业体验是什么？您做的也比较成功。
禹来：在购物中心这个行业，我觉得在当前购物中心这个行业在高速发展，我讲一讲背景，这几年我认为中国的购物中心在高速发展，将会出现购物中心在开发和经营管理过程中不成功的比较多一些。但发展潜力很大，因为曾经在购物中心做过调查，我说过，那是两年前，我说现在的建购物中心将有一半开不了业，建成的开不了业，开业的经营不下去，经营不下去的也赚不了钱。这个情况可能没那么严重，但也好不了哪去。确实随着经济的发展，对各种购物中心的发展是很有发展前途的。问题在那里呢？我经营这两个广场，认为在购物中心的开发和建设经营过程中，资金，一元钱都不能。
第二，建购物中心一平方米都不能卖。第三，在购物中心开发过程中管理团队到位一分钟都不能晚。我参加第一年购物中心年会的时候，我就呼吁一平方米都不能卖，当时遭到比较多的反对，以至于有一段时间我不去演讲，讲了也没有人听。第二界就好多了，讨论购物中心的租售比例有多少，我说没有什么比例问题。
第三界的时候这个问题不太大了，只是实际操作中开发商资金没办法。其实购物中心开发建设过程中资金一元钱都不能缺，其实不是这么回事。开发商说的一元钱和我说的一元钱是不一样的，我讲的一元钱不光是把设备盖起来，在经营几年内要付出资金，不是赚的钱。
到现在要讲我的直接感受就是第三问题，就是管理团队。我下午演讲是商业地产的价值，我有一个很重要的观点。以前对商业地产，第一是选址、第二是选址、第三还是选址。我认为在中国不一样，在中国高速发展过程中中国市场无限大的情况下，第一是管理团团队，第二是管理团队，第三也是管理团队！你说我的职业生涯体会中最深刻的，作为职业经理人，一点是管理，一点是团体建设。我前面讲的背景是观念问题，当前最重要的是管理团队。我跟很多开发商或者一些经营者交换过意见，我认为在中国我呼吁了几年，我说的比较明确，我觉得现在对管理团队重视做的远远不够。
记者：现在很多企业没有成立专门的管理机构，也是地产商直接管理，他们对商业还是有一些做的不是很到位。特别是商业地产从住宅转过来的，对商业的了解不是很透彻。但他们自己又做了这样的管理公司，在人才、管理方面可能有一些欠缺，也就是您说的很多购物中心开起来并不挣钱，或者开不下去。
禹来：我举个例子，我到成都演讲，商业地产的零售业选择，无论跟政府主管部门谈或者跟开发商谈，最主要跟老板谈，有一个很明确的感觉，他们没有弄清楚购物中心的业务，在他们心目中，购物中心和百货中心的认识比较模糊。我说的第一、第二、第三都是管理团队，具体就是第一、管理团队的素质，第二是管理团队的到位时间，第三就是管理团队的类别，这三点第一是素质，大家比较容易理解。第二关于管理团队到位时间，这个差别很大，很多的无论是自己组建的管理团队还是从外面请的，到位时间都晚的无可救药。实际上从策划这个项目当中，管理团队要参加选址，根据我们的经验，选址没有所想象的那么重要。因为天鹅城的历史说明，购物中心是自发的过程，当初本来想建一个批发市场，但到国外一考察购物中心的模式很好，就选了那个地方。他们也做了调演，顺应了广州城市发展的趋势，也顺应了商业的升级趋势，但毕竟是一个很偏的地方，只是购物中心在中国没有兴起，所以按照这个规律走下来的。这种规律是客观存在的，如果按照购物中心的规律走，建设请国外做，坚持一平方米都不卖，坚持总体的经营这是很难的。但选址是可以做的，所以购物中心说管理团队一分钟都不能少，搞这个项目的时候团队就要进来了。第三我说管理团队类别，现在很多购物中心搞不成功是因为用别的业态人士搞。比如搞百货和大卖场，这是很不一样的。
记者：您觉得中国商业地产未来的前景怎样？因为住房一直在调整，商业地产国家政策相对少一些。
禹来：对于中国商业地产的前景我非常看好，不是说政策、市场，都是要推动的，发展形势将非常好。首先从资源分配角度说，按照一个国家的创造财富的需要和人民收入的需要，必须有一部分资源分配过来。从市场发展角度讲，无论从开发商盈利角度还是经营者持续经营的角度，还是需求的角度来说，对于商业地产提供的终端服务都是需求量非常大的。我认为我在商业低产理论方面做的比较多研究的。在研究里最基础的研究就是刚才说的三一原理，还有商业地产的产品定义。我认为只有提供终端服务的地产才是商业地产。
我认为有这种产品的服务才叫做商业地产，而不是把房子租给你。我如果是真的商业地产商，我提供的产品绝不是把房子租出去，而是您在这里可以得到购物等享受。
记者：您的要求很高啊。
禹来：这不是要求高，我在大学里也在带研究生，从产品角度定义永远是对市场的最基本定义，这个角度说，商业地产发展前景将会是非常好的。第三，从资金来看，应该商业地产是最好的趋势，我认为宏观调控对于商业地产都是一种支持。
（搜房）
