郑州写字楼开发有三个不成熟 空置率居高不下

什么样的写字楼才是适合郑州的写字楼？谁在一手助推郑州写字楼的持续旺销？被投资客追捧的项目是好项目吗？

　　带着这些疑问，本期“2006，郑州商务地产分水岭”系列报道，记者采访了四位深谙商务地产市场规律的业界翘楚。和不少正“为商务地产狂”的业内人士不同，从他们那里记者听到更多的是理智和思考，更多的是郑州商务地产光明远景下目前存在的不足和浮躁。也许，这些冷静的思考，能让郑州商务地产在自己的分水岭前不再多走弯路。

　　郑新桥： 河南省索克置业有限公司总经理

　　郑新桥给人的感觉很亲切，没有半点老总的架子。他自2001年创建索克置业以来，一直致力于写字楼的开发和研究，例如信息大厦、茵悦之声。丰富的开发经历和务实的学习心态，使其早已成为郑州少有的专家型老总。

　　●目前郑州写字楼开发有三个不成熟

　　我认为，郑州写字楼市场中存在着三个方面的不成熟。首先是开发商的不成熟，开发商根本没有长期细致地研究市场，对写字楼的理解远远不够，写字楼开发带有很大的随意性，只会一味通过炒作进行销售，没有在品质和后期服务上下工夫；其次是市场的不成熟，消费者对写字楼品牌认同度不高，缺乏对项目品质和软硬件进行必要的考察；再次是政策环境不成熟，由于土地产权政策的不同，助长了商住楼的发展进而限制了纯写字楼的发展。

　　没有多年开发经验的企业是很难对写字楼开发有深刻体会的。例如，不少从开发住宅转入开发写字楼的开发商也许不清楚，写字楼的土建部分仅仅占了总开发量的三分之一，之后三分之二的工作都是设备配套和物业管理。所以，他们很少真正认识到写字楼开发的难度，没有静下心来研究市场。

　　●投资性购买直接导致郑东新区写字楼空置率居高不下

　　目前，郑州写字楼东区空置率要远比住宅大得多，这主要体现在投资性需求方面。这就好像投资性“买楼”蒙住了开发商的眼，让他们处于“盲目”状态，开发的随意性很大，并没有考虑到按写字楼的要求去研究市场，没有对写字楼成本大和开发周期长的特点进行有效预期，而只是考虑到写字楼的表面利润，从而造成了高端产品“有价无市”、中高端产品遭遇价格瓶颈的局面。

　　从目前市场表现来看，新政策对写字楼没有过多的影响，相反还略有促进，从某些方面来讲宏观调控对写字楼是一个契机。由于开发住宅限制较大，利润会随之降低，开发商也会及时转向利润空间比较大的写字楼市场，但由于郑州写字楼市场相对较小，这种促进相比一线发达城市并不明显。

　　我相信，未来五年中郑州写字楼市场会有巨大的变化，2006年和2007年写字楼供给将以超高层高档写字楼为主，其中又以郑东新区CBD和金水路最为集中，但郑州市整体上中档写字楼仍然会占有相当大的份额，激烈的市场竞争不可避免，项目之间的竞争关键在于打造特色，中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间。

　　方敏华： 郑州大学综合设计研究院副院长

　　作为郑州大学综合设计研究院副院长，方敏华无论是谈吐，还是举手投足都透露着儒雅的学者风范。他曾成功设计了信息大厦、名门世家等知名项目，以其扎实的理论高度，丰富的规划设计经验广受业界赞誉。

　　写字楼是一个城市经济发展水平的“名片”，而设计是写字楼项目的灵魂，是主导，是关键，这句话绝对称得上是至理名言。提到郑州哪个写字楼最成熟，恐怕很多人会讲裕达国贸和未来大厦，但我认为润华商务才是将这些方面结合得最为完美的典范。

　　●最高档的写字楼不一定是最好的写字楼

　　好的写字楼客观的评判标准很多，最高档的和最齐全的写字楼并不一定是最好的。从规划设计的角度来看，首先，总体形象非常重要，体现在外立面和合理的规划布局方面。

　　其次是公共分形象，主要体现在客户品质这一块，例如，入口大堂、门厅内走廊、交通核心筒的布置，电梯和停车位的数量与质量等方面。

　　再次，综合配套也非常关键，写字楼中日常办公配套设施是否完善，有无新风系统，为客户商务服务的公共展厅是否充足，服务档次的高低均能彰显写字楼的价值。

　　最后，综合物业管理水平的高低对写字楼整体形象也至关重要。

　　●先进的规划理念并未真正在郑州落地生根

　　多年来，郑州的写字楼并没有形成被社会公众认可的项目。由于对写字楼理解不够，只是一味照搬照抄国外的先进理念，使得先进理念在郑州没有真正落地生根，由于开发商的盲目崇洋，甚至产生了不少垃圾产品。

　　例如，农业路与文化路交叉口的金国大厦已建成5年了，但目前仍然无人问津，面临着死掉的危险，门前没有公共缓冲区域，几乎没有停车位，大厅布置不科学，内部设计不合理，完全违背了规划原理去盲目施工建设。由此可见，规划设计是写字楼开发的重中之重，这样的例子不胜枚举，令人痛心。

　　张进才： 河南省商业经济研究所所长

　　朴实的着装、花白的板寸衬托出张进才干练的气质、清晰的思路。记者曾在不同场合听过他对郑州商业地产的新锐观点，为此他也屡屡成为各大媒体讲坛上的座上宾。

　　目前，郑州写字楼开发的“狂热”，从根本上来说是由投资性市场需求拉动的。写字楼市场的需求主体分为自用型和投资型。

　　●未来的市场需求仍然很大

　　投资型购买者又分为两种，一种是以赚取差价为目的的投资者，另一种是租金的持有者，即通过对物业的永续持有来赚取租金。在这种变化的过程中，由于市场的需求主体不同，产生的市场效应也不相同。

　　目前郑州写字楼市场的开发存在一定的盲目性，这主要是由于信息的不对称引起的。

　　就郑州写字楼市场而言，我认为未来的市场需求还比较大。一是目前创业型的中小型公司越来越多，二是郑州作为区域性中心，大中型企业的总部会陆续进入，三是原来在非写字楼中办公的公司，为了改变办公环境，也对写字楼产生了需求。

　　●警惕“一窝蜂”开发写字楼

　　我不主张“一窝蜂”开发高档写字楼，高档写字楼放量过大，市场可能会发生“反作用”：一种反作用是高档物业只能“贱卖”，逼迫市场自求平衡；另一种反作用是高档物业饱和后，由于需求受限，又会“一窝蜂”开发中低端产品。

　　梁耀华：河南精工房地产营销顾问有限公司总经理

　　早就听说梁耀华很能讲，亲眼所见果然名不虚传，言谈滔滔不绝且不失缜密。

　　作为郑州少有的写字楼市场研究专家，梁耀华曾参与过国际企业中心等项目的开发销售，成立精工房地产营销顾问有限公司后，他更是成功代理了非常国际、启航大厦的营销。

　　●写字楼是一件公共艺术品

　　什么样的写字楼才算是“好”项目？从自身需要来看，最适合的才是最好的，这和不同行业细分，不同企业的不同发展阶段，以及个性化需求相关。

　　从整体上看，郑州写字楼发展正在经历着一个“大跃进”的时代，和西方国家写字楼稳健的细分市场相比，中国写字楼发展具有粗放式的特点，总体上数量众多，但质量与目标人群细分稍嫌不足，因而发展的空间也比较广阔。

　　写字楼市场还是一个相对较新的领域，甚至没有完整的市场调查，更不必说能有更具前瞻性的市场销售预测了。因此开发商在开发项目时难免会手足无措，进而陷入种种误区之中。首先，开发商存在经营上的误区，不少企业没有认真研究写字楼市场，没有深入理解产品，只是用开发住宅的眼光将写字楼开发简单化了。其次是营利上的误区，开发商仅仅是关注利润，而没有上升到城市规划和市场的高度，由于写字楼是件公共艺术品，开发商更应具有社会责任感。

　　●写字楼是个长线产品，其价值只有在以后的服务升级中得以提升

　　另外，开发商对持有型和销售型物业选择时的误区，这是对资产和物业如何认识的问题。持有型物业将更能考验开发商的实力，对公共管理和资产管理的要求更高，存在一定的风险，如何增加附加服务将会更为关键。但郑州的开发商多数选择开发销售型物业，只希望资金迅速回笼，没有认识到持有型物业将比销售型物业的利润更为丰厚。

　　我不认为当前郑州的写字楼正在遭遇价值低估，写字楼并不是一个短期产品，写字楼价值将会根据市场进行自我调整，在无形的服务中升级，因此写字楼有一个价值被发现的过程，在配置资源上要比住宅强得多，一个成熟的写字楼将会引起整个城市的注目，从而有带动区域升值的可能。