2014年产业地产行业热闹非凡，在新型城镇化建设不断深化的形势下，不但政策层面开始对这一领域频频“关照”，更有包括传统房地产行业大佬、电商企业、金融机构、境外资本等多重主体纷纷加码，一时间乱花渐欲迷人眼，连联东U谷这样国内产业地产“教科书”级别的传统强队都显得沉默了许多。
在联东集团常务副总裁梁环宇看来，做产业园区要打长拳，踏踏实实把事儿干好，这里面没什么“故事”可讲。“当发达地区的地方政府听惯了各种故事，判断会越来越理智，企业能不能做事、方案能不能成行心里大体有数。最终那些真正管工业、做实事的企业才会在大浪淘沙中留存下来，这是行业发展去伪存真的一个过程。”
中国房地产报：今年的行业大趋势就是传统房企、各路资本都加大了产业地产领域的投入，如何看待这种现象？会感受到竞争压力吗？
梁环宇：尽管大家正在纷纷涌入这个领域，但其实产业地产现在也并没有进入发展的快车道，门口的野蛮人看着以为很好做，但如果真的好做，大家为什么不早做呢？十几年前产业地产就开始发展了，就是因为经营成本高、回报率低、运营周期长等特点，大家才不愿去啃这块骨头。
压力当然会有，我也担心大家一窝蜂地涌入搞得行业很浮躁。但从另一方面来看，联东又没压力，因为这个路就是一个羊肠小道，坑坑洼洼，不像高速公路一样找到入口就可以一马平川、一路向前，这个路只能是慢慢绕下去。因此开着宝马、宾利来一样没有用武之地，走这条路就是骑自行车最合适。这一点我很自信。
中国房地产报：就整个产业地产行业而言，如今主要面临的发展中的问题和阻碍是什么？
梁环宇：一是市场需求，也就是客户的需求并不那么旺盛。这两年中国的实体经济发展速度比较慢，产能过剩，处于调整转型期，整个市场大环境并不是很好，市场并不那么美妙。
二是政策方面，虽然国家鼓励发展产业园区，但全国没有出台针对工业地产或者产业地产的统一的土地政策，导致开发商做项目时要跟当地政府谈判。各地方政府的操作路径、方式不一样，或限制产业，或限制容积率、层高，这是客观现实，不是开发商通过某种努力能改变的，因此在各种框框内操作的话，可能会给园区招商带来一定困难。
中国房地产报：2014开年以来密集出台的各地工业用地新政对联东有影响吗？如何应对这种不可控的外界条件变化并做出战略调整？
梁环宇：影响肯定会有的，对大家都有，但影响是两方面的。一方面工作确实难做了，另一方面，行业门槛提高了，曾经“挂羊头卖狗肉”的企业更做不了了，这在某种意义上对我们是一个帮助。越好的城市土地资源越紧张、矛盾越突出，找上门来的企业越多，政府就越有选择的余地，可以充分进行考察，最终选择那些真正管工业、做实事的企业。这是一个帮助行业去伪存真的过程。
经过一个发展周期，现在联东很清楚自身定位，也已经有了自己的品牌效应，能做的做，不能做的坚决不做。我们之前也有过失败的项目，正因为失败过，才很清醒，做产业园区不要打花架子，而要打长拳，踏踏实实把事儿干好，这里面没什么故事可讲。
而发达地区的地方政府现在也越来越理智，知道自己区域存在什么问题，听惯了各种故事，哪个企业能不能做事、方案能不能成行心里大体有数，最后可能还是就认准联东了。包括现在杭州、苏州有一些地块，政府部门就希望我们能接手。
我们的策略就是不要做那么快了，控制速度，做精品项目。把北京、上海、杭州、苏州、广州这些市场好的地方都做了，让项目聚焦到最容易吸引高端客户的区域。联东现在还有一个发展趋势，项目越做越小，原来1000亩地，现在200亩、甚至50亩，这些小地块相对位置好，不愁招商、产品也更容易做好，100亩赚的钱可能比几百亩还多。这样能形成一个良性循环。
中国房地产报：在城市区域投资方面联东一直具有较强的辨别能力，内部是有一个业务团队、业务体系专门来做这件事吗？
梁环宇：我们的内部评判体系很复杂，城市区域是否具备投资价值不是凭经验、拍脑袋决定的。现在新项目在我们内部很难过关，早年相对容易些，现在要求则要高很多，涉及市场、法律、财务、设计各部门及各地项目公司。我们现在有各个入园企业的用水、用电、销售状况等经济指标，哪个地方市场好做，哪个行业好进、发展快，全部都有监控，用事实说话。
事实上很多你以为可以做起来的项目市场表现就是不行。市场表现受两个因素影响，一是价格，二是去化速度。有些省会城市看着不错，但市场表现就是差，卖不动，要么因为供应量太大、竞争激烈，要么就是企业性质以国企为主，中小企业数量少，要么就是产业结构以重工业为主，上不了高楼、进不了园区。
中国房地产报：联东在3年前就确立了全国化的扩张战略，并推出了“百园拓展计划”，这个计划现在进展如何？
梁环宇：百园计划只是一个目标，并不是说哪一年一定要完成，照现在一年十几个的速度也不难，但联东现在并不追求速度，其实进入园区发展“新常态”之后，公司更注重质量，希望打造精品项目。对联东来说，规模已经可以了，把现有的50个园区做好已经不得了，其他竞争对手将很难超越。
