2014年是中国房地产市场的互联网元年，同时在这一年楼市度过了黄金十年正式进入“白银时代”。宏观经济持续低迷，房地产拖累实体经济，在政策调控逐渐退出楼市的情况下，购房者不再因降价而“痴狂”，在理性曙光下，房地产与互联网的结合能否拯救二三线城市巨大的库存……降价走量成为全年始终的选择；一线城市与二三线城市分道扬镳；房企拥抱互联网解决销售困境，凤凰房产2014年市场速写将为您一一道来。
市场转型：实体经济走低平价走量成为开发商年度选择 楼市迎来“新常态”全面进入“白银时代”
根据国家统计局公布的数据显示，11月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.4%，环比下降0.2%，达到2009年12月以来的最低点，同时PPI连续33个月下跌，国内经济增长仍处于疲弱的状态，未来通缩的压力进一步加大。
面对国内经济长期低迷，房地产市场则在今年迎来转折，进入2014年以来，国内房地产市场一直处于低迷状态，成交量持续萎缩，“崩盘论”再次出现在市场中，地产大佬看空楼市，市场观望情绪浓厚。以杭州马年楼市第一降为信号，而后楼市降价潮不断蔓延，常州、无锡、南京、重庆、北京、上海、广州等地也纷纷出现不同程度降价楼盘，然而效果并不明显，在经历3月份短暂的成交高峰消化掉降价带来的短期入市需求后，楼市再次陷入沉寂，降价的影响仅维持了一月便失去了作用，然而平价走量已经由此成为贯穿全年的市场选择。
随后，在全国两会“分类调控”思想的推动下，地方政府在地方财政和经济发展的压力下，开始逐步尝试放松楼市调控，先后或明或暗的放松限购，并推出地方版的楼市刺激政策。6月27日，呼和浩特市发文成为全国首个正式放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进。在中央政府的默许下，地方政府的楼市新政顺利过关，然而效果各异，放松限购并未带来全面的成交上涨，在一些城市由于政府刺激的利好影响下，出现了一定程度的上涨，但依然有部分城市在利好完全释放之后，楼市成交进一步下滑，但是地方版楼市新政的密集出台，确实带动了整体市场在第二季度末出现一波成交高潮，但仅仅政策的推动并未从根本改变市场的供需矛盾，因此市场成交高位并未能维持。
“金九银十”作为房地产市场传统的销售旺季，随着央行楼市新政和降息的利好促进，与此同时部分开发商为了全年的业绩数据集中开始降价促销，楼市在年末开始反弹，从9月开始成交一路走高，9、10、11月均维持在年内高位，随着2014年即将结束，开发商业绩压力进一步增加，因此越临近年末，各家开发商降价促销幅度越大，甚至部分高端住宅和别墅也加入到降价走量的行列中来，市场竞争进一步加剧，随着价格的持续走低，市场中需求也逐步被挤压，因此预计今年最后一个月成交量依然维持在相对的高位。
市场分化：一线城市需求稳定仍有增长空间 二三线城市楼市风险加剧
据伟业我爱我家市场研究院统计，截止12月24日，北京今年住宅新房网签量为92711套，比2013年同期大幅下滑20.8%；这一数值为2006年以来第二低值，仅略高于2011年91016套水平。亚豪机构市场研究总监郭毅表示，北京今年虽然成交的9万余套商品住宅，但其中保障房占了18%，此外自住商品房占到13%，因此纯商住宅只占了67%，只有6万套左右。因此，“今年整体市场的情况确实是不容乐观的，开发商也面临比较大的压力。”
然而随着年末央行对改善性需求的支持以及时隔两年首次降息的市场利好促进，北京楼市在年末成交逐步上扬，同时开发商为了冲击全年销售业绩，降价跑量，加速推盘，在一定程度上推动了成交的上涨。此外，由于包括北京在内的一线城市目前仍未取消限购，因此购房需求以及投资、投机需求仍处于抑制阶段，因此随着供应增加以及开发商的价格“诱惑”，北京市场依然具有增长空间。
“中国的房地产市场出现两级分化的趋势，”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部经理董月对凤凰房产表示，一线城市因为有足够的人口和刚性需求的支撑，我们会看到更多的刚性需求被释放，同时是可以支撑价格逐渐的企稳。虽然价格很难有比较明显的上涨，但是会逐渐的趋于稳定。现在主要的二三四线城市，还是一个去库存压力的阶段，因此对绝大多数开发商来说消化库存还是比较重要的任务，因此预计在未来的六到十二个月之内，二三四线城市楼市价格还是会持续下降，但是成交量应该有一定的回升。
根据中国社会科学院近日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2014-2015）》显示，目前一、二线城市的住宅相对过剩，但仍然有增长的余地。至于三、四线城市，已经达到了“绝对过剩、长期过剩”的阶段。
与一线城市不同，众多二三线城市此前均属于限购城市之列，随着二三季度纷纷取消限购以及地方版楼市新政的刺激，这些城市的政策利好基本已被市场消化，同时由于缺乏稳定的新增供应，当前国内二三线城市都面临着供应过剩的问题，特别是一些前期新型城镇化建设时大量供应土地集中入市的城市新区，由于缺乏有效需求，因此“鬼城”的出现也成为众多二三线城市市场亟需解决的问题。
市场博弈：房地产迎来互联网元年 开发商浑身解数只为卖房
国家统计局最新数据显示，2014年1月份-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比增长11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。中国房地产行业在走过了初期高速发展的“黄金时代”后，步入“新常态”。
被称为房地产行业的互联网元年的2014年是怎么样的呢？
截至2014年10月份，中国移动互联网用户已达到8.74亿，面对这样庞大的群体，所有的行业都在向着互联网靠拢，亦然包括传统的“土豪”产业房地产。包括万科、远洋、旭辉、富力、方兴、当代在内的多家房企都开始积极地拥抱互联网，纷纷跨界试水“互联网营销”。
旭辉与当代率先试水移动端营销平台，旭辉开发了微信平台基础上的手机营销客户端“微销宝”，而当代则开发了一款APP软件“云销宝”，二者均是以增加蓄客为目的的移动端营销平台，如果说旭辉和当代的目的和手段还是比较单纯，那么随后而来的双11和双12则是开发商将互联网营销运用的漓淋尽致，今年双十一期间，万科与淘宝合作了“双11”购房专区，以九折优惠+秒杀传统电商的促销模式迎接双十一，万科旗下18个城市108个项目参加了活动。11月3日，央企方兴地产启动了“11·11光盘节”活动，在全国11座城市22个项目推出4400套房源，双11当天销售42亿，总优惠达到3.3亿元。而远洋地产通过与京东金融的合作赚足了眼球，双11当天推出全国11套1.1折的房源，以众筹的形式通过近18万名网友筹集到超过1200万元。此外，富力地产推出了微信购房节，招商地产联合招商银行推出了积分买房计划，碧桂园也推出了一口价特惠房……
虽然从之后的“战果斐然”，但是有多少成交真正是由互联网带来的各家企业自己还是心知肚明，但是由于与互联网的合作为企业和项目带来的流量引入的确是一笔“意外”收获。通过互联网，房地产企业将从各个渠道整合资源，把控营销节点，提前锁定目标客群与市场需求，可以进一步降低企业在市场中的风险。
房企在拥抱互联网的道路上前仆后继，然而，不可忽视的是，开发商如此拼命的创新和改变，很大程度上是来自于市场销售的压力。今年宏观经济下行趋势明显，楼市长期遇冷，虽然有央行930新政和降息“大招”的推动，但是购房者“冷静的”让开发商不由的感觉到了背后的凉意。在楼市进入白银时代后如何自保，成为每个开发企业都在探索的问题。
当然，目前开发商与互联网的合作主要目的还是为了抢夺客源，抢夺眼球，各种眼花缭乱的合作也基本停留在宣传和促销的层面，归根结底可以说是“变着法的促销”，但是第一步已经走出，房地产与互联网的合作已经开始，虽然处于试错阶段的双方还没有寻找到一个可以复制的成功经验，但是“房企触网”走出营销噱头只是时间的问题，未来无论是在开发还是销售，互联网将始终伴随市场左右。
