题记：成败皆旧改。此劫之后，佳兆业（相关干货）能否再批量拿下廉价优质土地？没了旧改的“旧改之王”佳兆业，马太效应下将怎样走下去？
原深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉的落马，令正在崛起的佳兆业集团控股有限公司（简称“佳兆业”）逐渐陷入泥淖。
2014年12月16日，佳兆业位于深圳前海的山海美域花园被深圳市规划和国土资源委员会（简称“深圳规土委”）锁定。此前，11月28日，佳兆业旗下深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业悦峰花园、佳兆业新都汇家园及深圳大鹏佳兆业假日广场等项目均被深圳规土委锁定。12月4日，佳兆业城市广场解除锁定，其他几个项目依然处于锁定状态，解锁时间未定。
深圳规土委给出锁定房源是由于房屋处于限制状态或开发商存在违规行为的笼统解释。至于上述项目具体存在哪些违规操作，深圳规土委称并不知情，只是按上级的命令办事。
上述项目基本囊括佳兆业位于深圳大本营的全部可售房源。佳兆业表示对锁定原因毫不知情，在16日当日，佳兆业停牌。至12月18日，依然处于停牌状态。
坊间相信，佳兆业项目被锁与蒋尊玉一案有关。
1999年，佳兆业创始人郭英成和郭俊伟、郭英智三兄弟靠深圳龙岗一烂尾项目起家。2011年前后，深圳旧改项目渐成为佳兆业的“重头戏”，佳兆业城市广场、大鹏佳兆业假日广场等多个大盘旧改项目不但让佳兆业雄踞深圳新房市场榜首，而且还贡献着超高利润——2014年上半年，佳兆业营业收入下滑，但纯利不降反增。
这些项目也是蒋尊玉主政期间的重要业务。蒋尊玉已因这些项目下马，凭借旧改项目扶摇直上的佳兆业，与此案有多大瓜葛？
神秘的项目
“我们很平凡，但坚信拼搏能塑造卓越；我们很普通，但坚信拼搏能克服一切困难——致敬佳兆业上市五周年，拼出传奇！”——“双12”早晨，当全国购物狂欢时，《地产》记者在佳兆业官网最显眼的位置发现了上述宣言。
但事实上，此时的佳兆业可能正处于自成立以来最危险的时刻。上述被锁定项目均是佳兆业旧改大盘，但年报上佳兆业对获取项目细节披露甚少。2010年，深圳宝吉项目（即“深圳佳兆业城市广场”）赫然出现在年报上，获取方式未知；2012年，已更名的佳兆业城市广场地盘面积由32.18万平方米变为17.96万平方米，应占权益由100%变为80%，剩余14.22万平方米土地和20%权益“去向不明”。
剩下3个项目和深圳佳兆业城市广场路数相同。2012年，深圳大鹏项目（即“深圳大鹏佳兆业城市广场”）和佳兆业新都汇家园突然出现在年报上，除去对佳兆业新都汇家园备注“该项目曾为不良资产或部分已落成的翻新改造发展项目”外，年报和公告对这两个项目再无任何披露。2013年，佳兆业悦峰花园也悄然上榜。
有律师对《地产》称，房企参与旧改项目有两种方式，按“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”必须招拍挂的大法规，大型旧改项目必须进行招拍挂，而诸如一栋办公楼的拆迁和重建等小项目，则企业和政府可通过协议完成。但项目的大小并无统一界定，很多旧改项目进行招拍挂，也只是做样子而已。
2009年时，深圳土地市场充斥着矛盾。一方面，土地匮乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得；另一方面，按照上面的大法规，旧改项目被房企整理好后，还必须被进行招拍挂。拆迁房企所扮演的只是一级开发商的角色，耗时耗力但收益微薄，这导致房企对待旧改项目非常消极，深圳市政府想推进旧改而不能。
为解决上述矛盾，2009年10月，深圳市政府颁布了《深圳市城市更新办法》（简称“办法”）。《办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价”。该条款使得《办法》最大的突破就是让旧改项目绕开上述法规，将协议出让合法化。
2012年初，深圳市政府再颁布《深圳市城市更新办法实施细则》（简称“办法细则”），进一步详化《办法》细则，促进《办法》的落地。
对于一二线城市的旧改项目，房地产业内人士严跃进对《地产》表示，尽管旧改项目程序繁杂，但细节上可更改空间大（例如增加容积率），旧改项目普遍存在着较大的利润空间，尤以一二线城市为甚。
《办法》的实施让政府协议出让旧改项目成为现实。上述两则政令颁布后，深圳市旧改项目进度明显提速，但由于土地归属权由公平竞标交到深圳市政府和各区政府手里，也为灰色交易生成了土壤。业内传言，蒋尊玉和佳兆业在旧改项目出让上暗箱操作，是前者落马和后者项目被锁的主要原因。
有媒体报道，佳兆业原总裁黄传奇与蒋尊玉关系密切，黄传奇和蒋尊玉原来都是深圳市治污保洁工程领导小组的主要成员。2005年，蒋尊玉升为深圳市水务局局长，成为黄传奇的直接领导。
2010年5月，佳兆业主席郭英成把黄传奇从深圳机场董事长的位置上挖走，聘为佳兆业总裁，在2012年卸任。在此期间，蒋尊玉从深圳市人居环境委员会主任、党组书记的位置调任深圳市龙岗区委书记、区人大常委会党组书记，直到落马。期间还担任、兼任过中共深圳市委常委和深圳市大鹏新区党工委书记，主要工作内容就是推动深圳龙岗区旧城改造。
梳理上述几个被锁定项目，均是佳兆业在黄传奇担任佳兆业总裁，蒋尊玉担任深圳市龙岗区委书记、区人大常委会党组书记时获得。深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业悦峰花园和佳兆业新都汇家园位于深圳龙岗区，深圳大鹏佳兆业假日广场位于深圳大棚区。
深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业悦峰花园均在蒋尊玉力推的旧改项目——华为科技城内，深圳佳兆业城市广场地处华为科技城核心位置，是深圳目前最大的旧改项目。佳兆业新都汇家园，也是蒋尊玉非常关注的旧改项目之一。
未来的佳兆业会是谁的？
2014年12月4日，在项目首次被锁定的第6天，佳兆业发布公告，大正投资有限公司（简称“大正”）将所持佳兆业5.76亿股股份以每股2.9港元的价格转让给生命人寿保险股份有限公司（简称“生命人寿”）全资子公司富德资源投资控股集团有限公司（简称“富德资源”），总代价是16.68亿港元。
对危难中的佳兆业大股东郭氏家族来说，这笔交易属雪中送炭。在生命人寿一方，从收购价而言好像有些吃亏。自佳兆业项目被锁定后，其二级市场股票价格急转直下，由11月28日的每股2.95港元跌至12月12日的每股2.03港元，以12月12日股价为基准，生命人寿多付出约5.3亿港元。
