陷入“锁房”风波的佳兆业（相关干货）集团，接下来可能要面临一场债务违约危机。
根据佳兆业于2015年1月1日夜间发布公告，由于公司原董事会主席郭英成辞职事项，触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，遭汇丰银行要求提前偿还2013年8月借出的4亿港元定期贷款。但是，佳兆业未能如约偿还这笔钱，引发了一场贷款违约风波。
然而，这4亿港元的贷款违约或许只是冰山一角，根据邦地产记者查阅佳兆业的中期业绩报告发现，该公司合共有接近297.7亿元（人民币，下同）的借款（包括银行贷款、优先票据），其中部分债务极有可能出现连环违约。
此次“锁房”风波会否会让佳兆业成为又一个光耀地产？
业界对此众说纷纭。多位业内人士向记者表示，事件的进展取决于生命人寿的态度，如果生命人寿愿意出手相救，偿还短期贷款不成问题，公司也可以与债权人重新修订债务条款。目前佳兆业表面上是“烂摊子”，但不要忽视它在一线城市拥有大量优质资产，既然生命人寿敢于接盘，那也不会轻易放手。
或引发连环债务违约
根据佳兆业发布的公告显示，上述涉及的融资协议，是指2013年8月2日佳兆业向香港上海汇丰银行有限公司签订的一笔4亿港元的定期贷款融资协议。根据该协议，若郭英成辞任，佳兆业应于郭英成辞任生效当日偿还这一协议项下的所有贷款连同其应计利息。公告称，佳兆业目前正在评估这一违约事件的影响，有关影响可能会触发有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约，从而可能会对佳兆业的财务状况造成重大不利影响。
事件的导火索，是佳兆业于去年12月10日发布的公告。公司创始人郭英成辞任董事会主席等职务，郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事，上述两项任命将于去年12月31日生效，这标志着一手创办佳兆业的郭氏兄弟正式退出公司管理层。此外，郭氏兄弟还于去年12月4日以每股2.898港元的价格向生命人寿旗下的富德资源投资转让约11.21%的股份，转让完成后，生命人寿拥有佳兆业29.96%的股份，继而成为该公司的单一大股东。
黄立冲向记者表示，国内民营房企对大股东的依赖程度很高，因为企业在申请银行贷款或发行债券的时候，债权人往往要求对大股东的任职与持股比例作出约束条件，因此郭氏兄弟的辞任与减持极有可能引发连环债务违约。
邦地产记者仔细翻阅佳兆业的2014年中期业绩报告发现，截至去年年中，公司共有五笔未偿还优先票据需要在2016~2020年期间逐年偿还，折合人民币139亿元。最早需要偿还的一笔是于2016年到期的18亿元人民币优先票据，票面利率为6.875%。
但是我们发现，由于汇丰银行贷款违约事件引发投资者对佳兆业债权违约的恐慌，导致上述多笔优先票据票面价格大跌，收益率大涨。以上述2016年到期的优先票据为例，1月5日该票据买入收益率高达95%，成为名副其实的垃圾债券。
除了优先票据，佳兆业还有一笔于2015年到期的15亿元人民币可转换债券，转股价为2.64港元/股。由于目前佳兆业股价仅为1.59港元/股，远远低于转股价，这意味着上述可转换债券无法完成转股，佳兆业则必须以现金来赎回这笔债券。
除此之外，截至2014年6月30日，佳兆业共有72.26亿元的银行贷款以及10亿元的永续债券，但同期的账面现金为110.9亿元。
评级机构标准普尔于日前宣布，将佳兆业“BB-”的长期企业信用评级和“cnBB+”的大中华区信用评级体系长期评级列入负面信用观察名单，以反映佳兆业深圳若干个项目被政府限制销售后，其2015年销售前景和融资能力可能变差的风险。
“如今‘锁房’事件悬而未决，且有进一步恶化的迹象，大股东的退出引发投资者与债权人陷入恐慌，导致融资成本水涨船高，佳兆业已经很难作出进一步融资以‘借新偿旧’，接下来市场重点关注的是该公司现有债务里面有多少比例会因此引发违约。”黄立冲说。
生命人寿成“救火”关键
自去年12月初，佳兆业被曝位于深圳的3个楼盘、共2000多套单位被深圳市规划和国土资源委员会的相应地方分支机关锁定买卖协议备案，这场“锁房”风波出现愈演愈烈的势头。
去年12月21日晚间，佳兆业发布公告称，除了此前公布的3个项目（深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园及深圳佳兆业中央广场）的未售单位被深圳市规划和国土委的相应地方分支机关锁定买卖协议备案外，其位于前海的深圳佳兆业前海广场也遭“锁定”，另外三个已落成项目的若干未售房源被限制任何转让或抵押的登记、备案，甚至连三个自持出租及自用物业项目的若干单位业权也遭到限制，据估算这批房源总价值超过50亿元。佳兆业方面多次表示，目前尚未收到有关部门关于楼盘被锁的正式通知。
根据克而瑞的统计数据显示，截至去年11月末，佳兆业于2014年在深圳市的销售额为74.81亿元，位列该市销售排行榜榜首，占公司前11月合约销售总额的27.5%。如今在深圳的经营活动受到全面限制，对于佳兆业无疑带来重大打击。
“从目前的公司的董事会变动来看，郭氏兄弟去意已决，原佳兆业的管理层将进一步被削弱。随着生命人寿陆续接手佳兆业并成为单一大股东，这家险企成为扭转局面的关键因素。”黄立冲认为，债权人最重视的是大股东的实力，只要生命人寿愿意挽救陷入困境的佳兆业，偿还短期债务的难度并不大，公司可以与债权人协商修改优先票据违约条款，甚至出售部分资产以渡过短期债务危机。
据悉，佳兆业在2014年最后一天夜间发布公告，公司已于当天将其全资子公司上海青湾兆业的100%股权及股东贷款作价人民币12亿，卖给上海万科房地产有限公司。这个被抛售的上海项目拿地时间是2014年8月，佳兆业持有不过4个多月。
邦地产记者注意到，在郭氏兄弟宣布辞任后，佳兆业执行董事兼董事会副主席谭礼宁与首席财务官张鸿光也因个人事业发展原因于去年12月29日相继提出辞任。与之相对，来自生命人寿的叶列理和雷富贵被委任为执行董事，叶列理还与另一位执行董事孙越南同任董事会联席主席，这意味着在佳兆业集团的最新董事会格局中，执行董事仅余四位，分别为来自佳兆业的孙越南、金志刚与来自生命人寿的叶列理、雷富贵。至此，生命人寿进一步掌控佳兆业董事会的迹象相当明显。
“从现状来看，佳兆业确实是一个烂摊子，但本次危机并非由市场危机造成，从基本面来看，佳兆业是一家拥有优质资产的二线上市房企，公司在深圳、广州等一二线经济发达城市有不少优质项目与土地储备”，一位不愿意具名的上市房企高管向记者表示，“锁房”事件不可能无限期拖延下去，否则会引发银行坏账危机与业主无法收楼等连串隐忧。虽然前期股权增持出现浮亏，但相信生命人寿仍然会进一步控股佳兆业，只要这些资产能被盘活，生命人寿等于捡了大便宜。
