成都业界知名人士纵论商业地产

近期，成都地产界的开发商们对商业地产的经验教训进行了深度思考，显示出开发商队伍思想水平和专业素质的可喜提升。商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖商铺大赚特赚，同时要为投资者和经营者留下利润空间；同时商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞。 在商业地产的开发过程中，开发商日益表现出强烈的社会责任感，开发商们从“赚到钱就走”到社会责任感的日益增强，这是“惊人的一跳”！ 也许正是因为有这“惊人一跳”，商业地产才从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”；开发商才从庸俗的赚钱机器，变成为勇于承担社会责任的高尚群体。 须与城市协调发展 商业地产须与城市协调发展。这是作为专家型领导的成都市建委主任刘玉成强调的观点。 商业地产应该与整个城市的发展规划协调起来，在进行城市发展规划时，对商业地产进行科学合理的规划布局，让规划引领商业地产发展。特别是在大城市、特大中心城市，应该让最重要的商业地产项目占据中央商务区。在郊区化迅速发展的今天，也应重视发展郊区的商业地产，使郊区社区配套完善，方便群众生活。 商业地产一般都分布在城市最重要地段、最显眼位置，代表着城市的形象。注重商业地产项目与整个城市的协调统一，为城市增光添彩。 刘玉成特别强调，商业地产应该重视展示地域文化特色。四川的蜀文化非常有特色，应该在成都的商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。 不要违背一般规律 商业地产有无基本规律可循？四川大地房产总经理贾毅作出的回答是肯定的。 贾毅认为，在商业地产的运作过程中，应注意以下问题： 严格对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，折迁补偿、安置费巨大，开发成本非常高。 严格对建设周期的有效控制。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。 讲求聚合效应和互补效应。城市中心商业业态多样，须有自己的市场定位，切忌盲目跟风。 要有跨行业整合的能力。商业地产不同于单纯的住宅地产，而具有跨行业的特点。不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果只懂开发，而不懂后期经营和管理，不善于对相关行业资源进行整合，对项目涉及的整个链条没有完整的科学设计和合理安排，就算把商铺卖出去了，后期的问题还会使项目归于失败。 重视对传统老字号的保护。许多城市商业是因老字号而出名而繁荣的，随着城市改造，老字号越来越少了，甚至不少老字号从人们的视线里和记忆中消失了，影响了传统商脉和传统文化的传承。保护和恢复传统老字号可以使一个城市的商业获得新的生机。商业地产可以大做老字号的文章，以此来增大文化含量和经营附加值。 重视前期规划设计 现代房产副总经理赵九毅认为，由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目的规划设计不能仅仅是建筑设计师的事。商业地产项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。 商业地产项目开发的规模、档次、区域，要根据市场需求而定。多大规模的社区，需要配置多大规模的商业面积和哪些商业业态，有合理的规律性的要求，但一些商业地产开发商却并不懂得这里面的关系一味追求高档商业物业开发，要么分辨不清真假口岸在缺乏人气的地方进行商业步行街的开发，致使项目失败。 商业地产的功能与城市的文化、艺术相结合，才经得起时间的考验，形成具有城市特色的商业氛围。一个住宅项目一年就可以见分晓，判断其成功与否；而商业地产项目需要几年、几十年时间的检验才能做出最后的评判。做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店。 策划须有创新思路 成都尺度地产顾问总经理曾祥庸强调，从事商业地产策划，必须走出惯性思维，追求突破创新。具体来讲，要做到４个转变： 一是从策划单一商业经营空间转变为策划城市发展空间。尺度地产顾问公司在策划成都汽车主题公园的过程中，认真研究了项目的相关情况，汽车主题公园是集合了汽车会展、博览、贸易服务、运动、时尚、休闲、旅游、文化、科普、培训、信息、生态园林等多功能的复合体，涉及汽车、房地产以及其他相关行业，是一个广义的大概念的商业地产，不能仅从微观角度，而应更多地从宏观的角度进行思考。 二是从策划单纯的项目开发转变为策划全过程的整体经营。商业地产概念的内涵大大超过住宅地产概念的内涵，而其中商业经营与商业物业管理则具有跨行业的特点。对商业地产的策划需要对规划设计工程建设、市场营销、商业经营、商业物业管理等全程进行策划。 三是从策划市场营销定位转变为策划城市区域发展定位。成都市有一个著名的商业地产项目，营销策划相当成功，销售火爆。然而没过多久，进去的商家才发现，根本没有人气，生意无法做。问题出在哪里？出在开发商只注重了项目本身策划，把项目做得还算精彩，但没有研究所在区域的商业布局和消费结构，不符合该区域在城市区位发展规划中的定位，根本没有预期的消费人群。 四是从策划商业性功能转变为策划提升城市文化功能。商业地产对历史文化的传承具有独特的作用。发掘石库门文化产生了上海新天地，提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路。追溯区域文化的历史足迹，将具有代表性的历史文化符号古为今用，可以丰富商业地产的文化内涵，避免肤浅的模仿，打开独创性思路。 突破经营管理瓶颈 置信实业常务副总经理、置信资产管理公司总经理张效春认为，经营管理是商业地产的瓶颈。突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活。 国内商业地产实践的结果向地段论发出了挑战：占有好地段的商业地产不一定会赢；缺乏地段优势的商业地产不一定会输。这里面的分野就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈。 置信实业开发的芙蓉古城离成都市１５公里，可以说是前不着村，后不着店。可为住宅配套的商业地产部分每平方米售价达到８０００多元。 我们一反先出售，卖出产权后，再由产权拥有者自己经营，或转租给他人经营的传统做法。我们首先将商业地产部分规划成四川小吃一条街，引进了１６０多家经营四川小吃的品牌餐饮商家，有了租用店铺的商家之后，再进行商铺的市场销售。看得见的投资前景和明确的市场回报，使商铺迅速热销，最初每平方米仅卖４０００多元的铺面，猛涨到８０００多元。如今前来品赏小吃的人络绎不绝，节日和星期天更是宾朋满坐，热闹非凡。 金沙园的商业地产最初定价是６，０００元。当配套的大型超市普尔斯玛特进去之后，商业环境被营造出来，我们才进行商业地产销售，售价就翻了一番，提高到１２，０００元。 商业地产的投资者最怕的是经营不好。经营不好投资就会泡汤。要想让投资者进入商业地产，须使投资者对回报有充分的信心。 置信资产管理公司进行的是专业商业地产经营管理，已开始与号称上海房地产三剑客之一的一个开发公司合作，接手其位于南京路口、总投资达２２亿元的商业地产项目。我们相信置信凭借自己的创新思路和成功经验，能够做好上海的商业地产项目。 构建价值增值体系 商业地产价值是由若干因素支撑的一个完整体系，不同因素的变化和组合，可以改变商业地产的价值。追求商业地产投资利润，必须懂得价值因素的排列组合及其对价值增值的作用。香港大学房地产经济博士、四川师范大学环资学院副院长邹高禄如是说。 影响商业地产价值的因素复杂多样。 区位条件：宏观区位影响商业地产价值。不同城市有不同的社会经济环境、经济周期，使相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。 物业类型：不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。 综合经营程度：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，营造商气，提升价值。 装修：装修造价越来越高，成为商业物业的重要组成部份。装修类型、风格影响商业物业价值。 时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般用３～５年时间便可进入最佳经营期，并可保持１０年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。 “运用之妙，存乎一心”。善于把握相关因素及其排列组合的艺术，就可以使商业地产项目更具增值潜力。 选择最佳赢利模式 置信商业旅业地产总经理唐名琏认为：如何选择投资赢利模式，需要认真研究。 商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有４个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按４个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。作为开发商最关心的是如何赚取开发投资利润；而兼有住宅地产与商业地产的项目，则是把获取利润的重点放在商业地产上。其一般做法是，将住宅的底楼辟为商铺、酒店底层建为裙楼，有的开发商凭底层商铺和裙楼就可收回投资。 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营他开发的商业物业，并以租赁的方式从他手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。四、投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。 自觉承担社会责任 岷江新希望总经理邹玉珊对商业地产的独到见解显示出智慧女性的原则立场。 邹玉珊直言不讳地说，我不同意“搞地产卖完就是硬道理”的说法。尤其作为商业地产开发商，这种提法、想法和做法都是不合适的。商业地产除要看是否有投资者把物业买走以外，更重要的是看他的后续经营管理怎么样。投资商业地产的人得到商业物业后，到底经济效益如何？社会效益如何？事实上，一些销售火爆的商业城，开发商赚了一大笔钱走了，其商业城很快就成了死气沉沉的城。这不利于城市商业的良性发展，不利于社会的稳定。作为开发商，应该有对社会负责任的精神，要有责任感。如果今天开发商赚了大笔钱走了，明天投资者一个接一个地“死”掉了。那么，开发商就成了罪人。商业地产不能单纯以是否卖出去论成败、论英雄。 著名女企业家、成都万博置业董事长米瑞蓉认为，对于商业地产，应该从经营的角度来看。仅就成都而言，成功和失败的正反案例就有很多，应当认真反思。商业地产开发由多个环节组成，开发、销售、经营、管理，是一个链条。第一个是开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，不给第二个、第三个环节留下利润空间，第二个、第三个环节没有利润空间，经营管理不成功，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。常常可以看到，本来很看好的地段，由于开发商把利润空间占尽了，经营上出了问题，造成后期经营管理失败。商业地产经营应该是由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。 中国房地产报