从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。随着产业转移浪潮从沿海向内陆推进，越来越多有远见的开发商开始进军产业地产这一“钱景”无限的市场。
尽管前景向好，但道路仍旧是曲折的。郑州产业园虽然数量众多，但大多数仍面临着模式老旧、产业需要升级的难题。业内人士指出，产业地产去“地产化”将是发展的关键。
产业地产走过数十年发展历程
中国产业地产发展经历了四个大阶段：1978年是产业地产孕育、探索阶段；1982年~1992年国内开发区开始快速发展；1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期；2002年进入国内产业地产密集开发阶段。
20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。
目前，国内产业地产的发展已经开始从政府主导模式向企业自主开发模式转型，但该转型尚未完成。随着产业地产的多年发展和开发理念的更新，产业地产的专业度较之前有较大的提高，产品也出现了多元化发展的趋势。
尽管政府大力支持，但目前在整个行业中，从事产业地产建设的企业仍然较少，不少企业还处在探索期和起步期。但这些仅仅是中国产业地产蓬勃发展的开始，随着沿海产业向中西部转移，产业地产面临着更多的机遇和发展契机。
“地产化”普遍存在行业发展困顿
“当企业、经济社会发展到一定程度以后，产业的集聚发展成为一种必然的选择。从最初的标准化厂房——工业地产而延伸、扩展、细化成为各种各样的产业园、产业集聚区，产业地产也应运而生。”郑州市政协文史资料委员会主任李洪太表示，从宏观政策的角度来看，产业地产将成为地产业一个新的发展趋势。它可以使得人才、信息、技术、资金等各种生产要素集聚，在土地、资源、能源消耗相对集约的情况下，释放更大的能量和价值。
作为地产领域的一个分支，产业地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。尤其以前我国产业发展不成熟，很多产业地产从业人员单纯地将产业地产看作地产，忽视了其原本蕴含的产业要义，虽在短时间内获得暴利，但却为日后产业地产遭遇瓶颈埋下了伏笔。
“产业地产企业用低价竞得土地，并在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管最后一售而光获取暴利，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更对今后产业地产发展造成极大的困扰。”一名业内人士如此表示。
以经济较为发达的长三角地区为例，专业度低的园区空置率为60%-70%。招商困难已成为国内大部分产业园所面临的共同难题，发展僵局亟待打破。产业地产领域资深从业人员指出，产业地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。
“去地产化”已成业界共识
事实上，早已有产业地产企业率先投身到去“地产化”的大潮中去，进行了极为有益的探索。比如北科建集团近年来提出了科技地产事业理论体系，利用自身的资源优势、品牌优势和团队优势、经验优势，从商业体系、产品体系、产业服务体系等众多体系构建了产业地产发展的模式。
对此，相关人士介绍：“目前很多园区建造过分偏重地产，而忽视了产业发展诉求，因此我们在建造科技地产项目时，从服务企业发展和资产运营的角度出发，注重软环境与硬环境同步建设，使园区成为真正意义上的产业服务平台。”
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，随着产业专业分工，未来产业园开发的专业度会增加明显，最典型的是以下几类，物流仓储产业园、健康医疗、新兴金融、文化等产业。此类产业的专业分开，能够实现产业群聚效应，进而形成专业市场和供应链。
和正百盈地产机构总经理王沥锋曾表示，产业地产的前途在于差异化、市场化、专业化。产业地产的发展需要政府的大力推动和政策支持，但走市场化、专业化的产业地产终将成为市场的主流。
