（编者按）随着2014年落幕，2015年商业地产也将迎来新一轮争锋，谁能经历鏖战在新一年抢占市场，整个行业又将出现怎样的趋势，商产网推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”采访，邀请行业、协会专家，开发商、品牌商家高层，畅谈他们对2015年中国商业地产发展趋势的看法。
今天推出“行业精英论战2015年商业地产发展趋势”系列之“回顾2014年行业发展”。
陈云峰：开发商开始有运营的意识
中经联盟秘书长、中经合力投资有限公司董事长
我觉得2014年还是开发量过大，因为到2015年大概有5000家购物中心了。我经常举个例子，在沈阳一条街上有十个大的购物中心，在一个只能生存两个购物中心的地级市现在都有六个购物中心开业。这种恶性竞争为整个行业埋下了一个祸根，一多就不行了，就乱了，我觉得这是不利的一面。
有利的一面是现在开发商纷纷重视购物中心的开发，而且也有了运营的意识。从原来的散售阶段到现在的持有，大家都在进行调整，都有了资产运营的理念。投融资机构对于整体持有购物中心也都表现了很浓厚的兴趣，这对整个行业是好事。
邢和平：各地发展不均衡
中国商业联合会购物中心专业委员会副主任
2014年商业实体发生了比较明显的变化，百货自去年开始大规模的关店，超市业也有同样的现象，购物中心的主力店大规模关店，必然影响购物中心未来业态规划和结构调整。另外一个比较明显的变化是，商业地产在各地发展不均衡，部分城市出现过剩。
朱凌波：市场整体低迷
亚太商业不动产学院院长，商业不动产专委会主任
1、政策的影响，导致市场整体低迷。2014年最重要的是政策对行业大势的影响非常大，尤其是新一届政府的反腐倡廉政策。反腐倡廉影响的不仅是GDP、房地产，而且对整个零售业，尤其是高端零售，如奢侈品、高端餐饮、娱乐的影响也很大，零售业出现了整体下滑的局面。
2、职业经理人跳槽频繁，挖掘猎头模式遭质疑。这两年因为很多企业都太过于积极乐观想大势发展，招揽人才直接从猎头挖角，很多中小企业挖去了大量职业经理人，开出的薪水已经进入了非理性状态，竞争也非常激烈，最后导致的就是人才流动特别大。尤其是在去年整个大势不好的情况下，职业经理人跳槽的概率越来越大，流动周期越来越短。企业现在也开始质疑猎头挖角的用人模式遭受质疑，是否真正有效带动企业长期发展。在行业大势不好的情况下，企业和职业经理人双方都需要冷静的思考这个问题。
3、资产证券化破题。资产证券化呼吁了很多年，2014年终于开始破题，海印股份物业租金收益为标的专项资产计划获批、中信证券的“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌等。今年政府在资产证券化方面也推出了试点，也在积极提倡，我觉得如果今年在金融创新方面有突破，对商业地产将是一个长期的福音。
穆健玮：购物中心业态调整加快
北京和美商地投资有限公司董事长、北京和美商业地产运营机构总裁
商业地产发展状况：一二线城市零售业整体业绩下滑，传统百货加速分化，大型购物中心业态调整加快，商铺空置率上升而收益率持续下降，品牌加速下沉三四线城市，社区商业稳步繁荣，新的业种业态创新从大城市向中小城市扩展，中小城市功能规划扩展，老城区“棚户区”、“城中村”旧改项目受青睐，新型城镇化带动了县镇消费能级提升。
开发企业发展状况：行业复合度加快提升，大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资退出淘汰率加剧。
