事项:华夏幸福发布2014年1-12月销售简报,全年实现整体销售额512.5亿元,同比增长37.0%,实现销售面积581.5万平米,同比增长66.3%。
平安观点:
销量目标超额完成,异地园区贡献逐步提升。公司2014年实现销售额512.5亿,销售面积581.5万平,同比分别增长37.0%和66.3%,超额完成500亿目标。剔除园区回款后销售额436.7亿,同比增长46.3%,远超行业平均。分区域来看,传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积462.1万平,占比79.5%,较前三季度下降2.84个百分点,异地园区销售贡献稳步提升。受产品结构调整影响,全年剔除园区回款后售价7510元/平,较2013年均价(8538元/平)下降12.0%。其中产业园区住宅均价7403元/平,城市住宅销售均价9209元/平,较2013年分别下降15.9%和上涨26.8%。公司当前合作园区超过20个,潜在土地储备丰富,且拿地到销售周期仅5-6个月,若市场快速回暖亦能快速补充货值,预计2015年销售仍能保持30%左右增速。
年末拿地逐步发力,业绩高增长可期。受市场大环境低迷影响,公司全年土地投资亦相对谨慎,新增建面464.1万平米,同比下降35.3%,其中12月单月投资173.3万平,占比达37.3%,年末市场回暖背景下公司拿地投资明显发力。全年需支付地价款73.7亿元,为同期销售金额(剔除园区回款)的16.9%,较2013年均值(27.9%)下降11.1个百分点。平均楼面地价1588元/平,较2013年上升36.7%,占2014年销售均价的21%,仍处于较低水平。公司全年累计住宅结算面积215.6万平米,按7500元/平的售价估算,可贡献营收161.7亿,较2013年增长23.5%,叠加高毛利率的产业发展服务营收占比提升,全年业绩高增长可期。
“园区+地产”模式独特,京津冀一体化核心受益标的。公司“园区+地产”模式独特,近年来陆续与通用航空、北斗、京东等达成合作,构造产业共赢生态圈,产业园区升级持续加速。短期来看,产业共赢生态圈构造有助于拓展公司在各产业链的客户资源储备,同时相关产业的落地投资将给公司带来直接收益;中长期来看,未来公司可参与投资优质园区企业,分享企业未来成长。公司园区模式为PPP模式成功典范,2014年陆续与葛店、固安温泉休闲商务产业园区、房山、白洋淀、任丘、涿鹿、霸州等签订合作协议,未来有望与更多地方政府合作,实现园区的快速复制扩张。公司主要园区布局在京津冀地区,将持续受益京津冀一体化带来的政策机遇。
维持公司“强烈推荐”评级。预计公司2014-2015年EPS分别为2.77元和3.89元,当前股价对应PE分别为15.9倍和11.3倍。公司业绩、销量稳健增长,且将持续受益京津冀协同发展带来的政策发展机遇,维持公司“强烈推荐”评级。
风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。
