外资地产巨头扎堆闯成都 剑走偏锋看好商业地产

中国加入WTO5年来，每年吸引外资直接投资的金额急剧增加，去年引进外资已列全球第一位。 
　　在近几年每年数以百亿美元的外资直接投资中，很大一部分是投入到了房地产领域（查看地图）。成都房地产市场近几年来的牛市也吸引了境外地产巨头集体入场。 

　　1　抢滩成都 外资地产商分为三类 

　　外资地产商正在成都掀起新一轮投资高潮。8日，随着成都市土地交易中心的拍卖槌轻声落下，又一家来自境外的房地产开发商———新加坡置地加入到成都房地产市场的淘金大军中。这是在一个多月来，第5家进入成都的外资地产商。 

　　10月27日，香港地产开发商华人置业以7.32亿元拿下近140亩的土地，成为继香港和黄、九龙仓及信和等地产开发商后，又一家大规模投资成都的香港公司；11月7日，英国谢菲联置业宣布在成都红牌楼二环路边的首个项目上投资3亿元，未来三五年在中国内地的投资将超过30亿元；11月16日，香港瑞安建业用4亿多元拍得成都最大烂尾楼汇通大厦；11月29日，新加坡地产大佬嘉德旗下的凯德置地又以8.7亿元夺得人民南路四段原省博物馆地块，拟建地标性商业建筑“成都来福士”…… 

　　尽管成都过去一直有外资地产商的身影，但大规模进入还是近两年的事。 

　　2004年10月，香港和记黄埔以21.35亿元拍得1036亩的成都“南地王”，那一幕至今让人津津乐道。随后，香港九龙仓、信和、新世界以及新加坡吉宝、盛邦、仁恒，印尼力宝、菲律宾SM等境外的房地产开发商开始逐渐进入成都市场淘金。 

　　如果按照地理区域划分，这些外资地产商大致可分为三类：一是以香港和记黄埔、九龙仓、新世界等为代表的港资地产企业；二是以新加坡嘉德、吉宝、仁恒以及印尼力宝、菲律宾SM等为代表的东南亚地产企业；三是以英国谢菲联置业为代表的欧美企业。 

　　2　　投资金额 总投资已超过300亿元 

　　实力雄厚的的境外公司进军成都市场后，相互之间为争夺市场随即就展开了一场短兵相接。 

　　11月29日，在争夺人民南路省博地块时，参加角逐者清一色为境外地产公司。有着英资背景的香港太古地产与香港华人置业最初在竞拍争夺时旗鼓相当，但没料到在双方僵持阶段时，一直不动声色的第三方———新加坡凯德置地突然加入战团，并最终以每亩1780万元、总价8.7亿元的天价拿下了省博地块。 

　　对于在满世界寻找机会的外资地产巨头来说，经济快速发展的西部地区显然很对他们的胃口。来自成都市房管局的数据表明，目前在成都的外资地产商总数已超过70家，总投资已超过人民币300亿元。 

　　3　　投资收益 成都市场被普遍看好 

　　就像游牧民族喜欢逐水草而居一样，精明的资本家也总是逐利而行。 

　　“在英国房地产利润率只有3％至5％，在上海投资，会有8％至10％的回报率，但在成都的收益可以达到20％甚至更多。”当记者采访谢菲联置业的母公司———英国第三大房地产公司思嘉伯集团董事、首席投资顾问迪迪尔(Didier Tandy)时，他不无兴奋地解释了进入成都市场的原因。 

　　在11月16日，香港瑞安建业以拍卖方式拿下汇通大厦在建项目后，瑞安建业董事、地产发展总监黄勤道也向记者表示，他们进入成都市场就是看准了这里的高回报率。同时，外资在东南沿海的投资已逐渐饱和也是重要原因。此外，外资进入内地市场享有优惠政策，这也有一定吸引力。 

　　“各路外资在京沪穗等发达地区布局大定，向西部城市渗透是理所当然。”黄勤道语气肯定地表示，“我们认为，成都房地产市场快速发展的局面才刚刚开始。” 

　　4　　投资方向 外资偏重于商业地产 

　　目前外资地产开发进驻成都市场主要有三种模式：一是完全以独资的形式直接注资参与房地产开发，如新加坡吉宝置业开发的“粼江峰阁（查看地图）”项目；二是选择与本土地产公司联合，如新加坡凯德置地与成都置信组建“置信凯德”，既拥有凯德的国际化开发经验，又拥有置信的本土资源优势；三是投资合作开发地产项目，如印尼力宝集团与盛唐实业联手打造的“力宝大厦（查看地图）”。 

　　与国内资本注重住宅开发不同，境外资本看中的大多是回报更高的商业地产。在新加坡凯德置地即将展开的“成都来福士”项目中，相关负责人表示，他们计划在原省博地块上建起地标性建筑，包括7.8万平方米的甲级写字楼、8.3万平方米的商场，以及拥有880个房间的五星级酒店或服务式公寓。 

　　此外，瑞安建业的汇通大厦、仁恒置地的仁恒广场、力宝集团的力宝大厦等，都是以商业地产为主。虽然商业地产对资金的要求更高，回报时间更长，但收益也更多，这也是实力雄厚的国际资本押注成都商业地产的原因。 

　　5　　投资影响 对成都楼市利大于弊 

　　大量外资进入成都市场无疑是盯着丰厚的利润而来，但最近的情况看上去却并不那么乐观。 

　　成都市房管局7日发布的最新数据显示，今年11月，成都商品房成交均价为3752元/平方米，环比下降了2.5%，比10月的3849元/平方米下降了97元/平方米。最令人关注的是五城区房价，当月商品住宅成交均价为4378元/平方米，比10月的4541元/平方米大幅回落了163元/平方米。 

　　另外，从今年6月以来，国内房地产业全面进入了宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，以遏制房价过快上涨。在宏观调控的大背景下，成都一些本土开发商开始保持谨慎、观望的态度，但境外资金反而“逆市而上”频频出手，而且动辄就是数亿甚至数十亿的大手笔投入。 

　　“中国针对过热的房地产市场实施的调控政策，会使中国房地产发展更加稳定。”英国思嘉伯集团董事、首席投资顾问迪迪尔说，“这对于一些实力不够的小公司来说可能是坏事，但对于思嘉伯这样的世界一流公司来说却是好事。” 

　　“短期内的房价涨跌并不会影响我们的决策，从长远来看，成都房地产市场仍然有望获得理想的投资回报。”新加坡凯德置地的人士也认为，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，不仅不会影响他们在中国的投资计划，反而会使中国房地产市场风险降低，加强了他们的安全感。 

　　著名财经专家易宪容也认为：“对外国投资者来说，他们不仅看到了购买人民币资产获得人民币升值之利，也看到国内房地产市场由政府隐性担保，进入这样的市场几乎就没有风险。这就是目前大量的外国资金进入国内房地产市场真正原因所在。” 

　　西南财经大学教授、博士生导师杨继瑞(杨继瑞博客,杨继瑞新闻,杨继瑞说吧)表示，外资大量涌入成都房地产业，这对成都楼市而言是把双刃剑，但总体来说利大于弊。 

　　首先，外资的进入为房地产开发提供了充足的资金来源，这是最现实的好处；其次，有外资参与的房地产开发和经营，将融入国际化的运作理念，这对推进提升成都房地产业整体水平有很大的帮助，还能给购房者带来了房屋质量、品质等保证。