日前，碧桂园（相关干货）发布了2014年的业绩公告，集团共实现合同销售金额约1288亿元，同比增长21.5%，在超额完成年度目标的同时，销售楼款现金回笼也首度突破千亿大关。
随着国内房地产业从“黄金时代”进入“白银时代”，整体面临着成本上涨、毛利下滑、资产负债率上升的“新常态”。“在合法合规、资金安全的前提下，我们首先追求利润总额持续快速增长。”碧桂园总裁莫斌日前表示，除了整体规模，能够维持企业资金链条的只有快周转，这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。
从2014年披露的业绩报告来看，碧桂园的资本结构有所优化、融资成本有所下降、融资渠道愈趋多元化，但整体盈利能力下滑、负债率持续上升，也让碧桂园必须直面从规模扩张到质量为王的考验。
融资成本下降全年融资逾百亿
公告显示，2014年碧桂园全年共实现合同销售金额约1288亿元人民币，同比增长21.5%，完成全年合同销售目标且创历史新高；销售楼款现金回笼约1058亿元，首次实现现金回款过千亿。“规模已经不是碧桂园的核心问题，还要从负债、存货、现金流、毛利率水平等方面考量，怎么才能对良性发展更有利。”碧桂园集团副总裁程光煜曾强调。
无独有偶，就在万科多年销售第一的位置被绿地超越的消息甚嚣尘上之时，万科总裁郁亮却表示，公司更看重销售回款，2014年万科已完成了2000亿元的回款目标。
“这对于大型房企的资金安全非常重要，因为只有拿到钱，你的现金流才充盈，有足够的现金回笼才能用更多钱去再度投资运作。”广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，与以往单纯注重签约数量不同，近几年一些大型的房企开始注重到账的营业收入，“无论是万科还是碧桂园，其业绩数据的水分都越来越少。”
在莫斌看来，在整体市场下行的情况下，碧桂园的“双千亿”业绩颇具含金量。他认为，除了整体规模，能够维持企业资金链条的只有快周转，这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。
事实上，自去年初引入中海地产前财务总监吴建斌担任首席财务官，碧桂园的财务和资本结构得到明显优化，不仅加权平均融资成本下降为8.23%，为近3年来的最低值，而且全年从资本市场融资逾百亿元，位居各大民营房企之首。其中，首次通过供股交易募集约4亿美元，还成功完成历史首次的境外银团贷款，筹集高达45亿港元贷款，打破了内地房企首次募集海外银团贷款的最高纪录。
负债率上升、毛利率下滑 规模扩张难以为继
虽然融资手段渐趋多元，但碧桂园债务负担却有增无减。据其去年发布的公告显示，上半年债务净额从2013年末的296亿元上升到331亿元，同比更上升37.3%。虽然中期负债率有所下降，但这主要归功于4月及5月发行的30.9亿元永续债。
“若将永续债从少数股东权益放回至债务，负债率则上升至70.0%，同比上升12.1%个百分点，相比2013年年末上升5.7个百分点。”CRIC研究中心分析师朱一鸣表示，永续债虽能短暂性降低公告的负债率，但其偏高的利率将增加公司财务支出负担，令公司日后不得不赎回，并将款项重新归类于债务。
“目前公司的融资利息还大于8％，我们计划在未来两年内降低到4％—5％。”以稳健著称的吴建斌，到任CFO不久后便确立了净借贷比率低于70%的负债红线，以及保持可动用现金占总资产比例高于10%的两项硬性指标。
此外，以郊区大盘、快速开发、走平价路线为主要特征的碧桂园，也需直面急速扩张后，盈利能力下滑的现实。
据其对外公布的业绩报告显示，2014年上半年的毛利率为28.6%，同比下降5.3%，而2012年上半年该数据为41.5%。对于毛利率的下降，吴建斌解释，一是行业整体毛利水平呈下降趋势；二是平均单位土地成本有所上升。
莫斌则表示，公司更看重总利润额和资金回报率。“利润率在行业进入白银时代后会逐步降低，但是如果利润总额也降低的话，企业的发展是有问题的。如果没有降低，说明是良性的”。
在韩世同看来，随着国内房地产业从“黄金十年”进入“白银时代”，当前大型房企更应看重经营的质量，而不是单纯追求规模，要实现从规模扩张到质量为王的转变。
